УИД 61RS0№-15 

Дело № (2-4468/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июня 2025 года 

<

адрес>

Пролетарский районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Никитушкиной Е.Ю.,

при секретаре Пономаревой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» к ФИО1, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в интересах несовершеннолетней ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 (в интересах несовершеннолетних: ФИО27, ФИО28), ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ЧСафонова Т.И., ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, Крошка С.В., ФИО46, ФИО47, ФИО47 Е,А., ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО57, ФИО58, ФИО56, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ЛАПА е.в., ФИО64, кЕЙГЕР р.э, Пан Н.А., ООО «СТРОНГ-Экспорт», Местная религиозная организация Евангельсих Хритиан Церковь «Евангельсих Хритиан Церковь в Ростове-на-Дону», ФИО65, Масс А.В., ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, Жарко Л.П., ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО71, ФИО102, ФИО103, ФИО104 (в интересах несовершеннолетних ФИО105, ФИО106), ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135,, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО73, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО61, ФИО152, ФИО153, ООО УК ЖК «Славянский квартал» о признании договора купли-продажи доли нежилого помещения недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, в обоснование указав, что между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого продавец произвел отчуждение в собственность покупателя 386/1000 долей от принадлежащих ему 673/1000 долей нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж №, кадастровый №. В соответствии с п. 4.2 договора истцом была внесена оплата по договору в сумме 50 000 руб. Поскольку нежилое помещение с кадастровым номером № отвечает признакам, установленным ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, оно относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, продажа доли в этом помещении является незаконной. В результате незаконного отчуждения доли размер доли ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» в нежилом помещении с кадастровым номером №, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, оказался значительно больше размера доли, причитающейся в силу закона. Истец несет дополнительное бремя по содержанию указанной доли в праве общей долевой собственности, что также нарушает его права. Истцом с целью досудебного урегулирования спора в адрес ответчика была направлена претензия исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа на нее не последовало. 

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи доли нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности ничтожной сделки; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в интересах несовершеннолетней ФИО7, ФИО8, ФИО9

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц привлечены ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 (в интересах несовершеннолетних: ФИО27, ФИО28), ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ЧСафонова Т.И., ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, Крошка С.В., ФИО46, ФИО47, ФИО47 Е,А., ФИО48, ФИО153, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО57, ФИО58, ФИО56, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ЛАПА е.в., ФИО64, кЕЙГЕР р.э, Пан Н.А., ООО «СТРОНГ-Экспорт», Местная религиозная организация Евангельсих Хритиан Церковь «Евангельсих Хритиан Церковь в Ростове-на-Дону», ФИО65, Масс А.В., ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО166 А.А., ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО13, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, Жарко Л.П., ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО140, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО71, ФИО102, ФИО103, ФИО104 (в интересах несовершеннолетних ФИО105, ФИО106), ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135,, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО141, ФИО73, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО61, ФИО152

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО УК ЖК «Славянский квартал».

В судебном заседании представитель истца ФИО184, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Представил суду дополнительные пояснения, согласно которым, в соответствии с ответом Росреестра нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, образовалось путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером № и поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ в рамках постановки на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства на основании технического плана от ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера №. Данные обстоятельства также подтверждаются техническим планом помещения от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 11 помещений в результате раздела помещения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. По мнению представителя истца, нежилое помещение с кадастровым номером № отвечает признакам, установленным частью 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации и относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем продажа доли в этом помещении является незаконной. Кроме того, считает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку истец узнал о нарушении его прав в апреле 2023 года и обратился с иском ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО185 действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

адрес>3, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, просил в их удовлетворении отказать. Представил в суд возражения на исковое заявление, право собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером № было зарегистрировано в надлежащем порядке изначально за застройщиком, затем за ответчиком. Помещение передано истцу и он используется им, претензий о том, что он лишен возможности пользоваться приобретенным имуществом не заявлено. Оспариваемый договор заключен добровольно, с соблюдением действующего законодательства. Обязанность истца по внесению платы за содержание приобретенной им доли в спорном помещении не может рассматриваться как нарушение его прав. Кроме того, считает, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ. О проведении экспертизы ответчик возражал. Установленные экспертизой факты не противоречат доводам истца. Согласно ответу эксперта на четвёртый вопрос – техническое назначение спорного помещения – обеспечение доступа в иные помещения дома, расположенные на 1,2 этажах, не включенные в его состав. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Третьи лица ФИО141, ФИО186, ФИО114, ФИО150, ФИО117, ФИО12, ФИО133, ФИО79, ФИО96, ФИО62, ФИО1, ФИО72, ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представили отзывы на исковое заявление, из которых следует, что спорное нежилое помещение было единым, входящие в его состав коридоры, подсобные помещения предназначались только для этого помещения и не относились к помещениям общего пользования. Возникшие в результате раздела единого помещения 11 отдельных помещений, в том числе и помещение общей площадью 171,9 кв.м., кадастровый №, в которое вошли коридоры и вспомогательные помещения, ранее являющиеся частью помещения Н3 общей площадью 1016,9 кв.м. с кадастровым номером № к общему имуществу многоквартирного дома не относится, а является местом общего пользования исключительно для собственников вышеуказанных 11 нежилых помещений. Отнесение спорных помещений к общедомовому имуществу нарушит права собственников квартир, поскольку повлечет увеличение коммунальных платежей. В удовлетворении иска просили отказать.

Третьи лица ФИО16, ФИО40 в судебное заседание не явились, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ возражали относительно исковых требований. Кроме того представили отзывы на исковое заявление, из которого следует, что спорное нежилое помещение было единым, входящие в его состав коридоры, подсобные помещения предназначались только для этого помещения и не относились к помещениям общего пользования. Возникшие в результате раздела единого помещения 11 отдельных помещений, в том числе и помещение общей площадью 171,9 кв.м., кадастровый №, в которое вошли коридоры и вспомогательные помещения, ранее являющиеся частью помещения Н3 общей площадью 1016,9 кв.м. с кадастровым номером № к общему имуществу многоквартирного дома не относится, а является местом общего пользования исключительно для собственников вышеуказанных 11 нежилых помещений. Отнесение спорных помещений к общедомовому имуществу нарушит права собственников квартир, поскольку повлечет увеличение коммунальных платежей.

Третье лицо ФИО140, в судебном заседании возражала относительно исковых требований.

Третьи лица ФИО13, ФИО87, ФИО107 ФИО118 в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица ФИО144, ФИО153, ФИО16, ФИО141, ФИО117, ФИО122, ФИО92 в судебное заседание не явились, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ возражали относительно исковых требований.

Третье лицо ФИО66 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направила в суд своего представителя, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

адрес>9 - ФИО187, которая решение по исковому заявлению оставила на усмотрение суда. 

Третье лицо ФИО116 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направила в суд своего представителя, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

адрес>6 - ФИО188, который возражал против удовлетворения искового заявления. 

Третье лицо ФИО189 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направила в суд своего представителя, действующего на основании доверенности ФИО190, которая возражала против удовлетворения искового заявления. 

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представил пояснения по делу, согласно которых с ДД.ММ.ГГГГ он является собственником нежилого помещения площадью 35,9 кв.м., расположенных на 2 этаже по адресу: 

<

адрес> пом. 33е. О заключении спорного договора ему стало известно только при получении повестки из суда. 

Третье лицо ООО «СТРОНГ-Экспорт» своего представителя в судебное заседание не направило, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представило отзыв на исковое заявление, из которого следует, что Общество является собственником ? доли нежилых помещений №и, 43,44,45, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными офисными помещениями, магазинами и подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>. Долю в спорном помещении с кадастровым номером № ООО «СТРОНГ-Экспорт» не приобретало, поскольку указанное помещение является общим имуществом, что также подтверждено заключением судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в интересах несовершенолетней ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО191, ФИО15, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 (в интересах несовершеннолетних: ФИО27, ФИО28), ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ЧСафонова Т.И. ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44 ФИО45, Крошка С.В., ФИО46, ФИО47, ФИО47 Е,А., ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО57, ФИО58, ФИО56, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ЛАПА е.в., ФИО64, кЕЙГЕР р.э, Пан Н.А., Местная религиозная организация Евангельсих Хритиан Церковь «Евангельсих Хритиан Церковь в Ростове-на-Дону», ФИО65, Масс А.В., ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО166 А.А., ФИО78, ФИО80, ФИО81, ФИО82 ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, Жарко Л.П., ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО97 ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО71, ФИО102, ФИО103, ФИО104 (в интересах несовершеннолетних ФИО105, ФИО106), ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО134, ФИО135,, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО73, ФИО142, ФИО143.В., ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО151, ФИО61, ФИО152, ООО УК ЖК «Славянский квартал» в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд с учетом мнения участвующих в деле лиц определил рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, третьих лиц, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 12, 56 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключении экспертов.

В силу ст. 67 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> был возведен строительной ФИО171 ООО «Славяне» (в настоящее время - ООО «Специализированный застройщик «Славяне») с привлечением средств участников долевого строительства и введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №.

В целях постановки дома и находящихся в нем помещений на кадастровый учет для ввода дома в эксплуатацию, по заданию застройщика ООО «БК и Г Донгеосервис» составлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ на жилой многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год имеется экспликация к поэтажному план здания (строения), расположенного в 

<

адрес>. В соответствии с экспликацией и планам первого, второго этажей указанного технического паспорта, нежилое помещение с кадастровым номером № являлось частью единого нежилого помещения Н3 общей площадью 1016,9 кв.м., которое состояло из: комнат первого этажа 38,39,40,41,42,47,48,49,55,56,57,58; комнат второго этажа 32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,43,44,45.

В соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, разработанного кадастровым инженером ФИО192, застройщиком осуществлена перепланировка помещения Н3 общей площадью 1016,9 кв.м. с кадастровым номером № после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В результате раздела помещения Н3 общей площадью 1016,9 кв.м. с кадастровым номером № возникли 11 отдельных нежилых помещений, в том числе и спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 171,9 кв.м., в которое вошли коридоры, вспомогательные помещения, ранее являющиеся частью помещений Н3 общей площадью 1016,9 кв.м. с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Славяне» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи 781/1000 доли нежилого помещения, состоящего из комнат: 42, 38д, 49, 32, 33б, 34, 41, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 171,9 кв.м., кадастровый номер объекта №

Произведена государственная регистрация права собственности за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО63, действующей от имени ФИО1 (продавец) и ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 

<

адрес>9 доли нежилого помещения, согласно которому, ФИО1 продала ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» 386/1000 долей из принадлежащих ей 673/1000 долей нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 171,9 кв.м., этаж 1, этаж 2, кадастровый номер объекта № В соответствии с п. 4 договора стороны оценили указанную долю нежилого помещения в 50 000 рублей. Согласно п. 4.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения предусмотрена также частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзацах 5, 6 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Истец утверждает, что нежилое помещение с кадастровым номером № отвечает признакам, установленным частью 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, осуществление отчуждения данной доли в этом помещении по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным. В результате незаконного отчуждения доли, размер доли ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» в нежилом помещении с кадастровым номером № являющегося общим имуществом многоквартирного дома, оказался значительно больше размера доли, причитающейся в силу закона. Истец несет дополнительное бремя по содержанию указанной доли в праве общей долевой собственности, что также нарушает права истца.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рассматриваемом случае подлежащими доказыванию по настоящему спору и имеющими значение для разрешения данного спора, является установление того, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома. 

Судом назначена судебная экспертиза. На рассмотрение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1) Является ли помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № конструктивной частью (общие сети, коммуникации и т.д.) многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

2) Предназначено ли помещение с кадастровым номером № общей площадью 171, 9 кв.м., этаж №, этаж № для обслуживания более одного помещения в многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. 

3) Предназначено ли помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № для использования в качестве самостоятельного объекта в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. 

4) Каково техническое назначение (предназначение) помещения с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. 

5) Относится ли помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № по своим техническим характеристикам к общему имуществу здания, расположенного по адресу 

<

адрес>. 

В своем заключении № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт ООО «161 ЭКСПЕРТ» пришел к следующим выводам:

Помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № является конструктивной частью многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, имеет общую ограждающую несущую конструкцию, функциональную связь с помещениями общего пользования, общие коммуникации сетей электроснабжения и пожарного водопровода.

Помещение с кадастровым номером № общей площадью 171, 9 кв.м., этаж №, этаж № предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № для использования в качестве самостоятельного объекта в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> не предназначено.

Техническое назначение (предназначение) помещения с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> – обеспечение доступа в иные помещения многоквартирного жилого дома, расположенные на 1-м и 2-м этаже, не включенные в состав исследуемого помещения с кадастровым номером №. Кроме того в состав помещения с кадастровым номером № общей площадью 171, 9 кв.м. включено помещение (41) – венткамера площадью 14.,4 кв.м., обслуживающее более одного помещения и являющееся общим домовым имуществом жилого дома.

Помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № по своим техническим характеристикам относится к общему имуществу здания, расположенного по адресу 

<

адрес>.

Указанное заключение соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение является объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате выводы предельно ясны, последовательны, противоречий обстоятельствам дела не имеют. Оснований не доверять заключению у суда не имеется.

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оценив все представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными нормами права и руководящими разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № относится к общему имуществу здания, расположенного по адресу 

<

адрес>, поскольку имеет общую ограждающую несущую конструкцию, функциональную связь с помещениями общего пользования, общие коммуникации сетей электроснабжения и пожарного водопровода, предназначено для обслуживания более одного помещения, для использования в качестве самостоятельного объекта в многоквартирном доме не предназначено.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании, в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество осуществляется без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров, принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 данного Кодекса).

Поскольку судом установлено, что помещение с кадастровым номером № отвечает признакам установленным частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и относится к общему имуществу многоквартирного дома, следовательно, продажа доли в этом помещении является незаконной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 указанной статьи).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (абзац 3 пункта 3).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абзац 2 пункта 3).

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом положения пункта 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» подлежат применению последствия недействительности сделки, именно внесение в ЕГРН сведений об исключении прав ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» (ФИО145 №) на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Взыскание с ФИО1 (паспорт РФ № №) в пользу ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» (ФИО145 №) 50 000 рублей, оплаченных покупателем ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Возврат ФИО1 (паспорт РФ № №) право общей долевой собственности на 386/1000 долей от принадлежащих ей 673/1000 доли на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Иного суду не заявлялось.

Согласно ч.3.ст. 196 ГПК РФ Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Разрешая вопрос о сроке исковой давности, суд учитывает, что о нарушении своего права истец узнал в апреле 2023 года после получения впервые выставленной управляющей ФИО171 квитанции на оплату ЖКУ за апрель 2023 года на спорное помещение.

Согласно положениям статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из данной квитанции следует, что оплата за спорное помещение рассчитана исходя из площади не пропорциональной площади помещений, принадлежащих истцу, что не соответствует статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. В этой связи истцом в адрес управляющей ФИО171 ООО «УК ЖК Славянский квартал» была направлена претензия исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

В своем ответе исх. № М/90 от ДД.ММ.ГГГГ на претензию управляющая ФИО171 сообщила, что в квитанцию за апрель 2023 года включена плата за спорное помещение, площадь доли истца в которой составляет 66,35 кв.м (38,6%), что не соответствует порядку определения доли в праве в общем имуществе.

Только с этого момента, как указал истец, ему стало известно о несоответствии площади, за которую начислены платежи, площади помещений, принадлежащих истцу. С настоящим иском ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» обратилось в суд ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» не пропущен.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В соответствии с требованиями вышеуказанных положений действующего процессуального законодательства с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (паспорт РФ №) и ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» (ФИО145 №), вернуть стороны в первоначальное положение:

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений об исключении прав ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» (ФИО145 №) на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1 (паспорт РФ № №) в пользу ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» (ФИО145 №) 50 000 рублей, оплаченные покупателем ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Вернуть ФИО1 (паспорт РФ № №) право общей долевой собственности на 386/1000 долей от принадлежащих ей 673/1000 доли на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 171,9 кв.м., этаж №, этаж № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО Промышленная ФИО171 «ФИО182-Юг» судебные расходы, связанные с рассмотрением дела по уплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Никитушкина

Решение изготовлено в окончательной форме 20 июня 2025 года