УИД28OS0000-01-2021-000073-61 Дело №3а-67/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 июля 2021 года г.Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Костыревой Е.Л.,

при секретаре Габриелян Д.А.

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителей ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО3 и ФИО4, представителя Правительства Амурской области и Министерства имущественных отношений Амурской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратился в суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование указал, что ему на праве собственности принадлежат земельные участки, расположенные по 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>; 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>; 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>; 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер>. 

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области» от 27 ноября 2020 года №796 утверждены результаты кадастровой стоимости на основании Отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 28 октября 2020 года №01/2020/ЗНП, внесенная 26 января 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость: 

- земельного участка с кадастровым 

<

номер> в размере 2 706 240,60 рублей; 

- земельного участка с кадастровым 

<

номер> в размере 6 745 746 рублей,

- земельного участка с кадастровым 

<

номер> в размере 902 916, 43 рублей, 

- земельного участка с кадастровым 

<

номер> в размере 2 827 650,63 рубля, что не соответствует рыночной стоимости данных земельных участков и является завышенной, нарушает его права как собственника имущества, так как влечет увеличение налоговой нагрузки. 

В соответствии с отчетом об оценке от 12 мая 2021 года №38/2021, выполненного оценщиком Ф.И.О.28 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 1 152 626,00 рублей. 

В соответствии с отчетом об оценке от 12 мая 2021 года №39/2021, выполненного оценщиком Ф.И.О.28 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 3 033 800,00 рублей. 

В соответствии с отчетом об оценке от 10 мая 2021 года №36/2021, выполненного оценщиком Ф.И.О.28 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 414 913,00 рублей. 

В соответствии с отчетом об оценке от 11 мая 2021 года №37/2021, выполненного оценщиком Ф.И.О.28 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 1 294 482,00 рублей. 

Данные отчеты выполнены по договору оказания услуг по определению рыночной стоимости имущества №36/21 от 26 апреля 2021 года. 

С учетом уточненных требований просит установить на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельных участков расположенных по адресу: 

- 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер> в размере равной ее рыночной стоимости 1 152 626 рублей; 

- 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер> в размере равной ее рыночной стоимости 3 033 800 рублей; 

- 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер> в размере равной ее рыночной стоимости 414 913 рублей; 

- 

<

адрес>, с кадастровым 

<

номер> в размере равной ее рыночной стоимости 1 294 482 рубля.

Определением Амурского областного суда от 28 мая 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство имущественных отношений Амурской области.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Росреестра Амурской области ФИО6 указала, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости подлежат удовлетворению только в случае предоставления отчета, соответствующего требованиям, установленным законодательством РФ.

В письменном отзыве представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области ФИО7 указала, что в Едином государственном реестре недвижимости учтены: земельный участок с кадастровым 

<

номер>, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 31 августа 2005 года; земельный участок с кадастровым 

<

номер>, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 1 января 2000 года; земельный участок с кадастровым 

<

номер>, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 8 мая 2001 года; земельный участок с кадастровым 

<

номер>, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 22 декабря 2005 года. 

Постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года №796 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» результаты по государственной кадастровой оценке были утверждены. Земельные участки с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер> вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2020 года. 

Филиалом были проведены работы по внесению кадастровой стоимости земельных участков: 

<

номер> в размере 902 916,43 рублей; 

<

номер> в размере 2 706 240,06 рублей, дата определения 1 января 2020 года; 

<

номер> в размере 2 827 650,63 рублей; 

<

номер> в размере 6 745 746 рублей.

В соответствии с действующим законодательством орган регистрации прав обеспечивает только внесение сведений о кадастровой стоимости по результатам проведенной государственной оценки после ее утверждения и передаче в орган регистрации прав. 

В случае установления судом выполнения отчета об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер> в соответствии с требованиями действующего законодательства, представленный отчет независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренных нормами Федерального законодательства о государственной регистрации недвижимости и, следовательно, исковые требования могут быть удовлетворены.

В письменном отзыве на административное исковое заявление заинтересованное лицо ФИО8 указал, что заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости являются законными и обоснованными.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО2

Представителем Управления Росреестра по Амурской области и филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Амурской области» заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие; представитель администрации города Белогорска, заинтересованные лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении дела не заявили. 

В соответствии с положениями ст.150, ч.4 ст.247 КАС РФ дело рассмотрено при состоявшейся явке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, пояснила, что отчеты соответствуют требованиям закона.

Представитель Правительства Амурской области и Министерства имущественных отношений Амурской области ФИО5 в судебном заседании возражала относительно доводов административного искового заявления, просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве на административное исковое заявление, согласно которому представленные в материалы дела отчеты не соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. В отчетах №36/21 и №37/21 оценщиком допущены нарушения: согласно подп.«б» п.11 ФСО №7, в случае если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. В сравнительном подходе оценщиком расширена территория исследования, приведены для сравнения три объекта-аналога, которые находятся за переделами территории, на которой расположен объект оценки. Вместе с тем оценщик не указывает объективных причин для расширения территории исследования. Полагает, что объекты, приведенные в качестве аналогов, находящиеся на территории г.Благовещенск, с.Чигири, г.Завитинск, не позволяют достоверно определить рыночную стоимость объекта, расположенного в г.Белогорске, поскольку развитость и инфраструктура данных районных центров является различной. В связи с тем, что оценщиком для расчета были использованы объекты-аналоги, расположенные на территориях, отличных по экономическим характеристикам от территории, на которой расположен объект оценки, у него возникла необходимости применить соответствующую корректировку, что повлекло за собой снижение итоговой рыночной стоимости.

Кроме того, оценщиком нарушено требование подп.«в» п.22 ФСО №7, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Оценщиком на страницах 35-37 отчетов приведена таблица №2 «Данные о предложениях к продаже земельных участков», в указанной таблице приведен ряд объектов, из которых оценщиком были отобраны объекты-аналоги, используемые для расчета в сравнительном подходе. При этом объективно невозможно установить логику оценщика при выборе данных объектов-аналогов и отказ от использования других объектов, в том числе тех, которые располагаются в том же городе, что и объект оценки. Оценщик не обосновал применение максимальной корректировки на торг в размере -12,5% (стр.50 отчета №36/21 и стр.51 отчета №37/21). Обычно оценщиками применяется среднее значение данной корректировки, которое в данном случае составляет 11,9%.

В отчетах №38/21 и №39/21 оценщиком допущены следующие нарушения подп.б п.11 ФСО №7. В сравнительном подходе оценщиком расширена территория исследования, приведены для сравнения два объекта-аналога, которые находятся за переделами территории, на которой расположен объект оценки. Вместе с тем оценщик не указывает объективных причин для расширения территории исследования. Полагает, что объекты, приведенные в качестве аналогов, находящиеся на территории Сковородинского района (с.Невер) и г.Шимановск, не позволяют достоверно определить рыночную стоимость объекта, расположенного в г.Белогорск, поскольку развитость и инфраструктура данных районных центров является различной. В связи с тем, что оценщиком для расчета были использованы объекты-аналоги, расположенные на территориях, отличных по экономическим характеристикам от территории, на которой расположен объект оценки, у него возникла необходимости применить соответствующую корректировку, что повлекло за собой снижение итоговой рыночной стоимости.

Кроме того, оценщиком нарушено требование подп.«в» п.22 ФСО №7 согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Оценщиком на страницах 35-37 отчетов приведена таблица №2 «Данные о предложениях к продаже земельных участков», в указанной таблице приведен ряд объектов, из которых оценщиком были отобраны объекты-аналоги, используемые для расчета в сравнительном подходе. При этом объективно невозможно установить логику оценщика при выборе данных объектов-аналогов и отказ от использования других объектов, в том числе тех, которые располагаются в том же городе, что и объект оценки. Вместе с этим следует отметить, что объект-аналог, расположенный в с.Невер, находится в аренде, следовательно, оценщику необходимо было применить соответствующую корректировку на имущественные права либо отказаться от использования указанного объекта в качестве аналога объекту оценки. 

Таким образом изложенная в отчетах информация в соответствии с ФСО №3 (приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке) вводит в заблуждение заинтересованных лиц и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Приведенные выше нарушения повлекли за собой необоснованное снижение итоговых результатов. Представленные отчеты не соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, следовательно, требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководитель ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, поддержала письменную позицию, изложенную в письменном отзыве, согласно которому представленные отчеты имеют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влекущие необоснованность итогового результата оценки.

В отчетах №36/21 и №37/21 допущены следующие нарушения: из данных, приведенных оценщиком в отчете на стр.13-14, непонятно какими объектами недвижимости застроен участок, какие коммуникации подведены, в каком районе города расположен объект, то есть отсутствует описание именно таких характеристик объекта оценки, которые оказывают существенное влияние на рыночную стоимость. На стр.48 в разделе «5.1.1 Обоснование выбора объектов-аналогов» оценщиком указано, что применение корректирующих коэффициентов на наличие либо отсутствие коммуникаций не требуется и, исходя из цели и задачи оценки - определение рыночной стоимости земельного участка для установления кадастровой стоимости в размере рыночной для предоставления в суд или в комиссию - стоимость земельного участка определяется без подведенных коммуникаций. Хотя данный фактор (наличие/отсутствие коммуникаций) значительно увеличивает либо снижает стоимость земли. Не проведен анализ объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки, на наличие/отсутствие основных ценообразующих факторов. При этом у объекта-аналога №3, расположенного в г.Завитинске, имеется только электричество. Корректировка на инженерные системы не введена, что значительно занизило стоимость объекта оценки. На стр.35-36 отчета приведено 20 объектов аналогов, в том числе 3 (три) объекта расположены в г.Белогорске, от использования которых в расчетах рыночной стоимости объекта оценки оценщик отказывается без объяснения причин. Кроме того, в нарушение п.11б ФСО-7 «если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта...», в качестве аналогов оценщик использует объекты, расположенные в г.Благовещенске, в с.Чигири и г.Завитинске, с применением понижающей корректировки 40%, 36%. Непонятно чем руководствовался оценщик при выборе в качестве аналогов-объектов, расположенных в указанных выше населенных пунктах, абсолютно несопоставимых с местом расположения объекта оценки г.Белогорском. Выбор именно этих аналогов из всего списка, приведенного в разделе «3.4.5 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен», оценщиком не обоснован. Нарушен п.22в ФСО-7. Кроме того сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.13 ФСО-1). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п.11 ФСО-7). В нарушение п.11, п.22б ФСО-7, п.11 ФСО-3 в отчете оценщиком не приведено каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие достаточного количества информации для применения только одного метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и отказ от использования других методов оценки, указанных на стр.45-46 Отчета. Нарушением требований п.22б ФСО-7 является существенное отличие объекта оценки и объектов-аналогов по фактору площади. Площадь объекта-аналога №1, расположенного в г.Благовещенске, превышает площадь оцениваемого земельного участка в 8 раз (отчет №36/21) и в 2,5 раза (отчет №37/21). В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.22б ФСО-7). Насколько единообразно (однородно) ценообразование объекта оценки и объектов-аналогов показывает коэффициент вариации. Его используют не только для сравнительной оценки вариации, но и для характеристики однородности совокупности. Коэффициент вариации, получаемый в результате расчетов Оценщика, составляет 45,97%, что говорит о несопоставимости объектов-аналогов и использовать их при определении рыночной стоимости объекта оценки неверно. Оценщик нарушил п.5 ФСО-3, не обосновал применение максимальной корректировки на торг в размере -12,5% (стр.50, табл. №5 на стр.51 Отчета). Среднее значение корректировки составляет 11,9%.

В отчетах №38/21 и №39/21 допущены следующие нарушения: описание объекта оценки в отчете №38/21 на с.14 является неполным. Так, на с.50, с.53 оценщик применяет и описывает корректировку на наличие у объекта оценки сервитута. При этом указывает, что степень ограничения пользования в результате влияния сервитута «выше среднего, составляет значительные препятствия для пользования собственником объекта недвижимого имущества», имеет высокую степень интенсивности. Данные факторы оказали существенное влияние на итоговую рыночную стоимость объекта, однако они ничем не подтверждены. Не проведен анализ объектов-аналогов, сопоставимых, по мнению оценщика, с объектом оценки на наличие/отсутствие основных ценообразующих факторов. При этом очевидно, что у объекта-аналога №1, расположенного в с.Невер Сковородинского района, вообще отсутствуют какие-либо коммуникации, так как по фото объявления (стр.65 Отчета) участок не разработан, на участке имеются деревья. Корректировка на инженерные системы не введена, что значительно снизило стоимость объекта оценки. На стр.35-36 отчетов приведен 21 объект-аналог, в том числе 3 (три) объекта расположены в г.Белогорске, от использования которых в расчетах рыночной стоимости объекта оценки оценщик отказывается без объяснения причин. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком было использовано всего 2 (два) аналога. В нарушение п.11б ФСО-7 в качестве аналогов оценщик использует объекты, расположенные в с.Невер Сковородинского района и г.Шимановске, которые несопоставимы с место расположения объекта оценки. В нарушение п.11, п.22б ФСО-7, п.11 ФСО-3 оценщиком не приведено каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие достаточного количества информации для применения только одного метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и отказ от использования других методов оценки, указанных на стр.45-46 Отчета. Имеет место нарушение требований п.22б ФСО-7. При установлении рыночной стоимости объектов оценки (земельных участков с разрешенным использованием под магазин, бизнес-центры, офисные центры) в качестве аналога оценщиком выбран земельный участок, расположенный в с.Невер, предназначенный под виды деятельности: автосервис, автоэлектрика, придорожное кафе, магазин, услуги шиномонтажа. Указанный участок не является аналогом для объекта оценки, во-первых, участок приобретен по программе дальневосточный гектар; во-вторых, участок расположен на федеральной трассе Чита-Хабаровск на развязке поселка Большой Невер, в 1 км от поселка, в 18 км от города Сковородино и в 30 км от п.Соловьёвск, в-третьих, по фото объявления (стр.65 Отчета) отсутствуют какие-либо коммуникации, участок не разработан и без финансовых вложений не может быть использован по назначению. Кроме того, земельный участок находится в аренде. Однако оценщиком не введена корректировка на имущественные права, что приводит к занижению стоимости. Нарушением требований п.22б ФСО-7 является и существенное отличие объекта оценки и объектов-аналогов по фактору площади. Площади объектов-аналогов отличаются от площади оцениваемого земельного участка в 5 и 3 раз. 

Общими для всех отчетов являются следующие нарушения: объекты оценки расположены в г.Белогорске Амурской области. Однако в отчетах отсутствует описание социально-экономической обстановки в г.Белогорске на дату оценки, что влечет за собой неверное представление оценщика о состоянии рынка недвижимости в месте оценки на дату оценки, и, как следствие, ведет к некорректному определению рыночной стоимости объекта оценки. Это является нарушением п.11а Федерального стандарта оценки №7 (ФСО-7), предусматривающего анализ рынка недвижимости, который должен содержать в себе анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Также во всех отчетах отсутствует полное описание объекта оценки, то есть отсутствует описание именно таких характеристик объекта оценки, которые оказывают существенное влияние на рыночную стоимость. Оценщиком нарушен п.5 Федерального стандарта оценки №3 (ФСО-3) «..в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки..». При определении корректировок в рамках сравнительного подхода оценщик ссылается на «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Часть 2. Земельные участки». Нижний Новгород, 2018 г., ФИО19 На стр.10 справочника автором указано, что «... использование коллективных экспертных оценок так же, как и статистических, не освобождает оценщика от необходимости самостоятельного анализа рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект...». Не допускается применение корректировок при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода без проведения соответствующего анализа влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков на дату оценки в месте оценки. При применении корректировок, определенных в справочниках и Интернет-сайтах следует проанализировать полученные корректировки на соответствие рыночным данным, установленным на дату оценки в месте оценки. При этом в отчете отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В соответствии с подп.«б» п.22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Согласно пункту 22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Отказ от применения корректировок должен быть обоснован с применением соответствующей мотивировки. Данные требования оценщиком в отчетах не соблюдены. 

Таким образом результаты расчетов, представленные в отчетах, являются необоснованными, рассчитанная рыночная стоимость недостоверной. Представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости земельных участков, составленные с нарушением требований законодательства, не могут служить основанием для установления кадастровой стоимости оцениваемых объектов в размере рыночной. 

Кадастровая стоимость земельных участков, оспариваемая административным истцом, определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, а ее результаты утверждены Постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года №796, в связи с чем Учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу. 

Просит учесть также, что вид разрешенного использования земельных участков: для использования под нежилое здание и территория для обслуживания. Земельные участки расположены в центре города Белогорск. В отношении указанных земельных участков была проведена индексация кадастровой стоимости, полученная ранее в процессе оспаривания кадастровой стоимости. В отношении земельного участка с кадастровым 

<

номер> кадастровая стоимость была оспорена в 2016 году, а в отношении земельного участка с кадастровым 

<

номер> кадастровая стоимость была оспорена в 2015 году. Заявление об установлении кадастровой стоимости в отношении указанных земельных участков в размере рыночной было удовлетворено. Учреждением данная стоимость оставлена неизменной, она была лишь проиндексирована на темп роста рынка недвижимости соответствующего сегмента, а именно с 2013 года по 2019 год. Таким образом Учреждением было принято во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков была установлена в размере рыночной с учетом индивидуальных характеристик объектов, оценщик изучил и обосновал величину кадастровой стоимости. Так, удельный показатель для земельного участка с кадастровым 

<

номер> за 1 кв.м. составил 1 712 рублей, для земельного участка с кадастровым 

<

номер> составил 1 289 рублей. В ходе подготовки работ к проведению государственной кадастровой оценки Учреждением исследовался рынок, проводилось оценочное зонирование, в частности, в отношении указанных земельных участков плотно работали с оценщиками г.Белогорска. Земельные участки с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер> согласно оценочному зонированию расположены в административно-культурной зоне (центрально-административная зона), культурно-историческом центре г.Белогорска, где диапазон рыночных цен составляет от 2 400 до 3 380 рублей за 1 кв.м. Центр поделен на ценовые зоны. Данные сведения также размещены в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка и на сайте ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области». Так, кадастровая стоимость земельных участков в данном диапазоне нами была рассчитана ниже минимального уровня. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер> была рассчитана посредством построения математической модели с учетом всех факторов, в частности расстояния, площади. В отчете об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым 

<

номер> дано правильное и полное описание объекта оценки. На стр.50 отчета проведен расчет с учетом сервитута, корректировка составила -28,5%, то есть данная корректировка является понижающей, что существенно повлияло на итоговую рыночную стоимость. 

Представитель ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО4 в судебном заседании возражала относительно доводов административного искового заявления, пояснив, что представленные отчеты составлены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, влекущих необоснованность итогового результата оценки. Из отчетов не следует, какими объектами недвижимости застроен участок, какие коммуникации подведены, в каком районе города расположен объект. Таким образом отсутствует описание именно таких характеристик объекта оценки, которые оказывают существенное влияние на рыночную стоимость. ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» (далее – Учреждение) по настоящему делу не является надлежащим административным ответчиком. Учреждение в качестве исполнителя выполнило лишь работу по проведению государственной кадастровой оценки, а ее результаты утверждены постановлением Правительства Амурской области от 27.11.2020 №796 и вносятся в реестр Управлением Росреестра по Амурской области. Таким образом права и обязанности ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» не затрагиваются, отчет не является предметом оценки. Просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Свидетель Ф.И.О.28, являющаяся оценщиком, занимающимся частной практикой, подготовившая оспариваемы отчеты, в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в письменных пояснениях, согласно которой на основании договора №36/21 от 26 апреля 2021 года ею была проведена оценка рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, расположенных 

<

адрес>. Доводы ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», приведенные в отзыве на административное исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости недвижимости, а также возражения Министерства имущественных отношений Амурской области необоснованны. Из пункта 1 отзыва следует, что на стр.13-14 отчетов №36/21 и 37/21 отсутствует информация о том, какими объектами недвижимости застроены оцениваемые земельные участки, какие коммуникации подведены, в каком районе города они расположены. Однако в указанных Отчетах на стр.13-14 имеется информация о том, что оцениваемые земельные участки застроены зданиями складов, а на представленных в отчетах скриншотах с публичной кадастровой карты видно, что объекты оценки расположены в районе железнодорожной линии. Поскольку целью оценки в данных отчетах действительно является определение рыночной стоимости объекта оценки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, а также руководствуясь п.1.12 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», согласно которому при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно-обеспеченным. 

Из пункта 2 отзыва следует, что на стр.35-36 отчета приведено 20 объектов-аналогов, в том числе три объекта расположены в г.Белогорске, от использования которых в расчетах при определении рыночной стоимости оценщик отказался без объяснения причин. Следует пояснить, что согласно информации в объявлении (и отражении ее в таблице №2) объекты продаж из предложений к продаже земельных участков, расположенных в 

<

адрес>, имеют неотделимые улучшения, такие как три офиса, два гаража (объект продаж из предложения №5), подстанция с цехом 400 КВт, котельная, нежилое здание площадь 629 кв.м., два этажа, из кирпича; внутри установлена кран балка грузоподъемность 3 тонны (объект продаж из предложения №13). 

Пунктом 20 ФСО №7 установлено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, то есть особенностью оценки рыночной стоимости земельных участков является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Поэтому для использования в расчетах оценщиком были выбраны земельные участки свободные от каких-либо построек и других видов улучшений. Кроме того целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости только земельного участка, без учета находящихся на нем строений.

Оценщиком проведен анализ соответствующих сегментов рынка земельных участков, который приведен в таблицах №2 отчетов. Вся информация, изложенная в объявлениях к продаже земельных участков, отражена в указанных таблицах. Правила отбора земельных участков установлены оценщиком и изложены на стр.37 Отчетов. Одним из обязательных условий для использования в расчетах земельных участков послужило наличие в объявлении информации о виде разрешенного использования земельного участка. Установленному правилом условию соответствуют все выбранные объекты-аналоги. Согласно этому же правилу оценщик не использовал в расчетах объект продажи из предложения №6, расположенный в г.Белогорске, поскольку согласно кадастровому номеру, приведенному в объявлении, удалось установить, что видом разрешенного использования земельного участка является зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Оценщиком были выбраны для использования в расчетах земельные участки из объявлений, содержащие максимально полную информацию об основных характеристиках, предлагаемых к продаже земельных участков. При этом применение понижающих коэффициентов на различие в характеристиках (местоположение, площадь и т.д.) предусмотрено методикой сравнительного подхода и не противоречит методологии оценки. Поэтому замечание об отсутствии обоснованности выбора объектов-аналогов в отзыве является необоснованным. 

Согласно п.13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Между тем мотивированные отказы от использования затратного и доходного подходов приведены на указанных страницах отчета. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО №1, п.16). Для использования доходного подхода необходима информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, в частности необходим анализ рынка аренды земельных участков, аналогичных оцениваемому. На дату оценки рынок аренды земельных участков, аналогичных объекту оценки, отсутствует, что и послужило основанием для отказа от использования доходного подхода.

При обосновании отказа от затратного подхода оценщик исходил из сущности определения затратного подхода, а именно затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом имеющегося износа. Объектом оценки является земельный участок, который может быть приобретен в собственность лишь путем отчуждения его другим собственником. Земля относится к неизнашиваемым и невоспроизводимым активам. Поскольку объектом оценки в данном исследовании является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участке невозможно. 

Методика сравнительного подхода, которую использовал оценщик при определении рыночной стоимости объектов оценки, предусматривает применение корректирующих коэффициентов на различие в ценообразующих факторах. Корректирующие коэффициенты использованы оценщиком из справочников оценщика недвижимости под редакцией ФИО19 Ссылки на источники информации указаны в соответствующих разделах отчетов (стр.51-52). Справочники оценщика недвижимости под редакцией ФИО19 содержат информацию о корректирующих коэффициентах на различие в ценообразующих факторах и предназначены для использования оценщиками при определении рыночной стоимости. Наличие в указанном Справочнике соответствующего корректирующего коэффициента на различие по фактору площадь позволяет использовать оценщику выбранные аналоги при применении соответствующих коэффициентов. На стр.236 учебника Теория статистики/ФИО20.-4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004 коэффициент вариации установлен в размере 33%. Считаю, что использование статистической информации в источниках литературы 2004 года выпуска может привести с большой долей вероятности к существенным ошибками, а также является необъективным и нецелесообразным. Кроме того в теории оценки, а также Федеральных стандартах оценки отсутствует требование использовать коэффициент вариации как обязательное условие определения выборки однородности или неоднородности объектов. Более того коэффициент вариации не может служить критерием однородности выборки. Проверить, что выборка однородна, нельзя вообще. Однородность означает, что в выборке представлены значения только одной случайной величины. Поэтому отказ от использования в расчетах-аналогов по итогам выборки с использованием коэффициента вариации может привести к существенной погрешности при определении итогового результата. Применение корректирующего коэффициента на торг проведено на основании информации, предоставленной справочником ФИО19 Максимальное значение корректирующего коэффициента объясняется отсутствием активности рынка и спроса на земельные участки коммерческого назначения на территории Амурской области. Многие объекты недвижимости предлагаются к продаже в течение длительного времени, и при появлении потенциального покупателя логично предположить, что продавец сделает максимальную скидку, чтобы продать долго продающийся объект. Поэтому оценщиком при проведении расчетов использовано максимальное значение скидки на торг.

Замечания к отчетам №38/21 и 39/21 также являются необоснованными. Следует отметить, что на стр.53 отчета приведен перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут, одним из которых является доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка. Как следует из документов, предоставленных заказчиком оценки (см.Приложение №1 к отчету), площадь земельного участка, обремененного сервитутом, составляет 801,22 кв.м., что составляет 38% от общей площади земельного участка в размере 2099,5 кв.м. Оценщик считает, что доля земельного участка занятой сервитутом в размере 38% от его общей площади является существенной, что оказывает значительное влияние на распоряжение и пользование земельным участком (например, собственник не имеет возможности использовать часть земельного участка, обремененную сервитутом, для строительства). Поэтому применение корректирующего коэффициента на наличие ограничений по использованию земельного участка подтверждено и обосновано. В отзыве указано, что не приведен анализ объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки, в частности, не учтено отсутствие коммуникаций, наличие деревьев на участке. Необходимо отметить, что целью оценки в данных отчетах является определение рыночной стоимости объекта оценки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. В соответствии с п.1.12 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно-обеспеченным. 

Из пункта 2 отзыва следует, что на стр.35-36 отчета приведен 21 объект-аналог, в том числе три объекта расположены в г.Белогорске, от использования которых в расчетах при определении рыночной стоимости оценщик отказался без объяснения причин. Следует отметить, что согласно информации в объявлении (и отражении ее в таблице №2) объекты продаж из предложений к продаже земельных участков, расположенных в г.Белогорске Амурской области, имеют неотделимые улучшения, такие как три офиса, два гаража (объект продаж из предложения №5), подстанция с цехом 400 Кват, котельная, нежилое здание площадь 629 кв.м., два этажа, из кирпича; внутри установлена кран балка грузоподъемность 3 тонны (объект продаж из предложения №13).

Пунктом 20 ФСО №7, установлено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Особенностью оценки рыночной стоимости земельных участков является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Поэтому для использования в расчетах оценщиком были выбраны земельные участки свободные от каких-либо построек и других видов улучшений. Кроме того повторно необходимо отметить, что целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости только земельного участка, без учета находящихся на нем строений.

Оценщиком проведен анализ соответствующих сегментов рынка земельных участков, который приведен в таблицах №2 отчетов. Правила отбора земельных участков установлены оценщиком и изложены на стр.37 отчетов. Одним из обязательных условий для использования в расчетах земельных участков было наличие в объявлении информации вида разрешенного использования земельного участка. Установленному правилом условию соответствуют все выбранные аналоги. Согласно этому же правилу оценщик не использовал в расчетах объект продажи из предложения №6, расположенный в г.Белогорске, поскольку согласно кадастровому номеру, приведенному в объявлении, удалось установить, что видом разрешенного использования земельного участка является зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Оценщиком были выбраны для использования в расчетах земельные участки из объявлений, содержащие максимально полную информацию об основных характеристиках предлагаемых к продаже земельных участков. При этом применение понижающих коэффициентов на различие в характеристиках (местоположение, площадь и т.д.) предусмотрено методикой сравнительного подхода и не противоречит методологии оценки. 

Мотивированные отказы от использования затратного и доходного подходов приведены на указанных страницах отчета. С замечанием об отсутствии каких-либо доказательств, подтверждающих достаточное количество информации, не согласна. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО №1 п.16). То есть для использования доходного подхода необходима информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, в частности необходим анализ рынка аренды земельных участков, аналогичных оцениваемому. На дату оценки рынок аренды земельных участков, аналогичных объекту оценки, отсутствует, что и послужило основанием для отказа от доходного подхода.

При обосновании отказа от затратного подхода оценщик исходил из сущности определения затратного подхода, а именно затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа. Объектом оценки является земельный участок, который может быть приобретен в собственность лишь путем отчуждения его другим собственником. Земля относится к не изнашиваемым и невоспроизводимым активам. Поскольку объектом оценки в данном исследовании является земельный участок без учета стоимости улучшений на нем, применение затратного подхода для определения стоимости участка невозможно.

Пункт 4 отзыва содержит замечание о нарушении требований п.22б ФСО-7. С указанным замечанием не согласна по следующим основаниям. Видами разрешенного использования объекта оценки являются - под магазин, бизнес центры, офисные центры. В качестве аналога выбран земельный участок, имеющий сходный вид разрешенного использования, - автосервис, автоэлектрика, придорожное кафе, магазин. Что касается прочих замечаний по объекту-аналогу, расположенному в с.Невер, то с учетом того, что целью оценки является определение рыночной стоимости для установления кадастровой, то не учитывается наличие/отсутствие подведенных коммуникаций и не применен корректирующий коэффициент на аренду, поскольку размер налога на имущество, который зависит от кадастровой стоимости, не зависит от вида зарегистрированного на объект недвижимости права. Относительно замечаний на различие в местоположении и площади следует пояснить, что оценщиком применены корректирующие коэффициенты, использование которых предусмотрено методикой сравнительного подхода и не противоречит методологии оценки.

Пояснение по всем отчетам. Замечание о нарушении п.11а ФСО-1 необоснованно, поскольку наличие информации, установленное подп.«а» п.11 ФСО-7 содержится в разделах 3.1, 3.2, 3.3 отчетов. Замечание об отсутствии полного описания объектов также необоснованно, поскольку информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, в отчете изложена (см. п.2.2 отчетов). Не согласна со ссылкой в отзыве на стр.10 Справочника оценщика недвижимости-2018.Часть 2. Земельные участки, Нижний Новгород, 2018, под. Ред.ФИО19, на которой указано, что «…использование коллективных экспертных оценок, так же как и статистических, не освобождает оценщика от необходимости самостоятельного анализа рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект…». Во всех отчетах имеется раздел 3.4.5, в котором изложен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Не согласна с тем, что в нарушение п.11 ФСО-7 в отчете отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие сделать выводы об источнике получения информации и дате ее подготовки. Скриншоты объявлений, используемых в расчетах, содержаться во всех отчетах в приложении №3. 

Изначально оценщиком проведен анализ соответствующих сегментов рынка земельных участков, расположенных в г.Белогорске Амурской области. По результатам проведенного анализа оценщиком установлено отсутствие земельных участков, свободных от застроек, содержащих полную информацию о предлагаемых к продаже земельных участков, которые можно было бы использовать в расчетах при определении рыночной стоимости объектов оценки. 

Пунктом «б» части 11 ФСО-7 установлено, что в случае, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, оценщиком была расширена территория анализа рынка сначала на территорию Белогорского района, а затем на всю Амурскую область.

В разделах 3 всех отчетов приведен анализ общей экономической ситуации, характерный для всех районов Амурской области, из которого необходимо выделить главные факторы, непосредственно влияющие на уровень жизни населения, и как следствие, перспективы для развития предпринимательства, для которого могли бы быть использованы оцениваемые земельные участки: географическая удаленность Дальнего Востока от Центра страны (экстремальные природно-климатические условия, слабая освоенность и заселенность территории, отсутствие транспортной инфраструктуры); демографические проблемы (превышение смертности населения над рождаемостью); отток населения из Амурской области в другие регионы Российской Федерации; рост цен на продовольственные и непродовольственные товары; отсутствие перспектив развития малого и среднего предпринимательства; низкая оплата труда; экологические проблемы (строительство космодрома «Восточный», Амурского газоперерабатывающего завода).

Принимая во внимание общность проблем социально-экономического характера для всех муниципальных районов Амурской области, оценщиком и проведен анализ соответствующих сегментов рынка земельных участков по всей Амурской области. Главными критериями отбора для объектов-аналогов послужило наличие в объявлении достаточного объема информации, необходимой оценщику для проведения расчетов.

Исходя из изложенного, каждый отчет об оценке имеет в своей основе индивидуальный подход и соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Итоговая рыночная стоимость рассчитана корректно.

В письменных возражениях на пояснения оценщика представитель ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО3 указала, что оценщик неверно трактует и применяет нормы оценочного законодательства и законодательства о государственной кадастровой оценке, в частности, положения Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226. Ф.И.О.28 не является кадастровым оценщиком, не имеет квалификации либо опыта работы по данному направлению, что ведет к неверному пониманию основ кадастровой оценки. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес>; 

- земельного участка с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес>; 

- земельного участка с кадастровым 

<

номер>, расположенного по 

<

адрес>.

В соответствии с Постановлением Правительства Амурской области от 29 апреля 2019 года №75-р «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области» в 2020 году были проведены работы по государственной кадастровой оценке категории земель земли населенных пунктов. 

Определение кадастровой стоимости объектов входит в полномочия Государственного Бюджетного Учреждения «Центр государственный кадастровый оценки Амурской области»,

Постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года №796 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> утверждена в размере 902 916 рублей 43 копейки по состоянию на 1 января 2020 года; земельного участка с кадастровым 

<

номер> утверждена в размере 2 827 650 рублей 63 копейки по состоянию на 1 января 2020 года; земельного участка с кадастровым 

<

номер> утверждена в размере 2 706 240 рублей 60 копеек по состоянию на 1 января 2020 года; земельного участка с кадастровым 

<

номер> утверждена в размере 6 745 746 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно отчету об оценке от 10 мая 2021 года №36/21 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 414 913 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно отчету об оценке от 11 мая 2021 года №37/21 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 1 294 482 рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно отчету об оценке от 12 мая 2021 года №38/21 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 1 152 626 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно отчету об оценке от 12 мая 2021 года №39/21 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер> определена в размере 3 033 800 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, позицию участников процесса, изложенную в письменных отзывах и возражениях, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч.5 ст.65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно чч.1 и 2 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

Учитывая приведенные положения законов и доводы административного искового заявления, административный истец вправе обратиться в суд с настоящим иском в защиту своих интересов, поскольку затронуты его права и обязанности как собственника недвижимого имущества и плательщика земельного налога.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п.15 ст.20 КАС РФ подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежат рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (пункты 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости объектов недвижимости является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п.4 ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с чем отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 10 мая 2021 года №36/21, от 11 мая 2021 года №37/21, от 12 мая 2021 года №38/21, от 12 мая 2021 года №39/21, выполненные оценщиком Ф.И.О.28., как документы, содержащие сведения доказательственного значения, представленные административным истцом, подлежат оценке по правилам ст.84 КАС РФ.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Согласно п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п.24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611).

При исследовании в судебном заседании отчетов об оценке от 10 мая 2021 года №36/21, от 11 мая 2021 года №37/21, от 12 мая 2021 года №38/21, от 12 мая 2021 года №39/21 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу, что отчеты являются допустимыми доказательствами, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученными в порядке, предусмотренном КАС РФ и другими федеральными законами.

Из указанных отчетов усматривается, что рыночная стоимость земельных участков определена оценщиком на основании сведений из ЕГРН о качественных и количественных характеристиках объектов недвижимости, анализа нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в рассматриваемом регионе, в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Отчеты об оценке выполнены оценщиком Ф.И.О.28., которая является членом саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация оценщиков ассоциации российских магистров оценки», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности ПАО СК «Росгосстрах» серия7100 №1596152, срок действия с 1 июня 2020 года по 31 мая 2021 года), оценщик имеет квалификационный аттестат №016998-1 от 26 апреля 2019 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности 6 лет.

Установленные обстоятельства подтверждают соответствие оценщика Ф.И.О.28 требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности ст.4, 15, 24.7 Федерального закона №135-ФЗ.

Вопреки доводам представителя ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и представителя Правительства Амурской области и Министерства имущественных отношений Амурской области исследовательская часть отчетов логична, последовательна и мотивирована, наличия методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке от 10 мая 2021 года №36/21, от 11 мая 2021 года №37/21, от 12 мая 2021 года №38/21, от 12 мая 2021 года №39/21, выполненные оценщиком Ф.И.О.28, являются допустимыми доказательствами по настоящему делу.

С учетом совокупности исследованных доказательств, с точки зрения относимости и допустимости, в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ и установленными по делу обстоятельствами суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>.

Приведенные выше доводы представителей ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», Правительства Амурской области и Министерства имущественных отношений Амурской области о том, что представленные в материалы дела отчеты оценщика изготовлены с нарушением требований законодательства ввиду нарушения им методологии оценки, необоснованного применения корректировок, отсутствие анализа сегмента рынка, некорректного подбора объектов-аналогов и других нарушений, что повлекло за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости земельных участков, судом отклонены как несостоятельные, поскольку судом признаны обоснованными и приняты изложенные выше показания свидетеля Ф.И.О.28 

Вопреки доводам представителей ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», Правительства Амурской области и Министерства имущественных отношений Амурской области, нарушений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки при составлении отчетов, влекущих их недостоверность, а также неверное определение или снижение итоговой рыночной стоимости объектов, не установлено, в связи с чем оснований для проведения оценочной экспертизы не имеется.

Доводы представителя ГБУ о том, что оценщик неверно трактует и применяет нормы оценочного законодательства и законодательства о государственной кадастровой оценке, в частности, положения Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226, ничем не подтверждены. 

Доводы о том, что Ф.И.О.28 не является кадастровым оценщиком, не имеет квалификации либо опыта работы по данному направлению, что ведет к неверному пониманию основ кадастровой оценки, также не могут быть приняты судом, поскольку само по себе отсутствие у оценщика квалификации либо опыта работы в области кадастровой оценки не свидетельствует о составлении оспариваемых отчетов в нарушение требований закона. 

Суд учитывает, что целью проведения оценщиком оценки по настоящему делу является определение рыночной стоимости спорных объектов, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.2 ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 части 1 статьи 7 которого предусмотрено, что к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится определение кадастровой оценки при проведении государственной кадастровой оценки.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Таким образом суд приходит к выводу, что при определении рыночной и кадастровой стоимости методика не может совпадать полностью. 

Вопреки доводам представителя ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» в рамках настоящего административного дела государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» является надлежащим административным ответчиком.

При этом суд учитывает, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Правительства Амурской области от 26 июля 2017 года №88-р «О создании государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» закреплено, что государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» является учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Учитывая приведенные нормы закона, а также то, что органом, определившим кадастровую стоимость спорных объектов, является ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», органом, утвердившим результаты кадастровой стоимости спорных объектов, является Правительство Амурской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, к которому административным истцом также предъявлены требования, не может быть ответчиком по настоящему делу.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Доказательств обращения административным истцом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости суду не представлено.

При таких обстоятельствах датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта следует считать 26 мая 2021 года.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление административного истца ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 1411,27 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилое здание (склад СРМ2) и необходимый для его обслуживания, расположенного по 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 414 913 рублей по состоянию на 1 января 2020 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 4403 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилое здание (склад мебельный) и территория для обслуживания, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 294 482 рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 2099,5 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под магазин, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 152 626 рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 3940 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - бизнес-центры, офисные центры, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 033 800 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер> считать 26 мая 2021 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, 

<

...>) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Костырева Е.Л.

В окончательной форме решение принято 16 июля 2021 года. 

Председательствующий Костырева Е.Л.

УИД28OS0000-01-2021-000073-61 Дело №3а-67/2021