Дело № 2-1005/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2021 года город Севастополь

Балаклавский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи: Казацкого В.В. 

при секретаре: Лукашовой А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Севастополе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, третье лицо: отдел судебных приставов по г. Череповцу №2 о признании добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи земельного участка действительным, признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, об отмене запретов на совершение регистрационных действий, проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, -

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, третье лицо: отдел судебных приставов по г. Череповцу №2 о признании добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи земельного участка действительным, признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, об отмене запретов на совершение регистрационных действий, проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Свои требования мотивирует тем, что между нею и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого продавец – ФИО2, продал, а ФИО1 купила принадлежащий продавцу земельный участок, находящийся по адресу: город Севастополь, СТСН «Энергетик-2, участок 95, кадастровый №. Факт полного расчета подтверждается п. 4 указанного договора купли-продажи, а также распиской. В соответствии с п. 10 договора купли-продажи подписание данного договора подтверждает передачу земельного участка, указанного в настоящем договоре, с момента его подписания договор имеет силу передаточного акта. Таким образом, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, полностью исполни его и ДД.ММ.ГГГГ обратились лично с соответствующими заявлениями и пакетом документов в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для государственной регистрации перехода права собственности к истцу. ДД.ММ.ГГГГ Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя было принято Решение № об отказе в государственной регистрации права собственности на Объект, с указанием следующих оснований: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, при этом какие именно документы не представлены, Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя не указано ни в уведомлении о приостановлении, ни в уведомлении об отказе в проведении государственной регистрации права собственности. Истец полагает, что причиной отказа являются причины, не зависящие от него, так как истцом совместно с ответчиком лично, без участия представителей, были представлены все необходимые документы для государственной регистрации перехода прав, в связи с чем считает, что отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным. За защитой своих прав истец обратилась в суд.

Истец и представитель истца в судебное заседание не явились, были уведомлены, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, был уведомлен, направил заявление о фактическом признании заявленных исковых требований.

Представитель ответчика Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в судебное заседание не явились, были уведомлены, причины неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил. 

Исследовав материалы дела и дав оценку доказательствам по делу в их совокупности, суд считает исковые требования частично обоснованными и такими, что подлежат частичному удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как установлено судом, между ФИО1 и ответчиком, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого ФИО2 продал, а ФИО1 купила принадлежащий ФИО2 земельный участок, находящийся по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №. Согласно п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценивают указанный земельный участок 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей. Согласно п. 4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора и своими подписями под договором продавец подтверждает факт полного расчета за проданный земельный участок и отсутствие по отношению к покупателю каких-либо претензий финансового характера. Факт полного расчета также подтверждается распиской, согласно которой ФИО2 подтверждает, что получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей за проданный земельный участок, находящийся по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №, согласно Договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расчет произведен полностью, претензий к ФИО1 он не имеет.

Согласно п. 10 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что подписание данного договора подтверждает передачу земельного участка, указанного в настоящем договоре, с момента его подписания договор имеет силу передаточного акта. Согласно п. 11 Договора от ДД.ММ.ГГГГ в случае приостановки или отказа в государственной регистрации перехода права собственности, стороны обязуются предпринять все необходимые меры для устранения причин приостановки или отказа, а также, в случае возникновения необходимости, обязуются подписать соглашение о внесении изменений (дополнений) в настоящий договор, необходимых для государственной регистрации права собственности за Покупателем (истцом).

Согласно пункту 2. Договора от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № принадлежит продавцу ФИО2, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сделана запись регистрации №. Документами-основаниями являются - распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №-РДЗ от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №-РДЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, факт принадлежности спорного земельного участка именно ФИО2 подтверждается материалами дела.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом совместно с ответчиком ФИО2 в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15, ст. ст. 18, 57 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, были поданы в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя через ГАУ «Цифровой Севастополь – МФЦ в г. Севастополе» офис №1, заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № с целью получения государственной услуги «Регистрация перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества)». 

К заявлению от 2" декабря 2020 года в соответствии с требованиями ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" были приложены следующие документы: - три экземпляра договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; - квитанция об оплате государственной пошлины; - копия паспорта гражданина РФ на имя ФИО2; - оригинал временного удостоверения личности гражданина РФ от ДД.ММ.ГГГГ; - оригинал паспорта гражданина РФ на имя ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя было принято решение № об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с указанием следующих оснований: на основании статьи 27 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока приостановления, указанного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №, и неустранением приведенных в данном уведомлении причины (причин), препятствующих осуществлению государственной регистрации права, в том числе, не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

При этом, материалы дела не содержат подтверждения того, что истцом не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам. 

Также, как установлено судом и следует из материалов дела, в период с февраля 2021 по июль 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, то есть уже после того, как была совершена сделка купли-продажи земельного участка и поданы заявления на государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1. 

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных следок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости, согласно ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Исходя из правил, установленных ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании вышеизложенного, суд приходит к убеждению, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, между ними было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, было в нем надлежащим образом идентифицировано.

Кроме того, суд считает установленным тот факт, что после заключения договора имущество было передано покупателю – истцу ФИО1 поскольку данный факт подтверждается исследованными по делу доказательствами.

Обязательства сторонами по сделке исполнены в полном объеме, стороны по договору произвели полный расчет. Сделка сторонами в порядке ст. 166 ГК РФ не оспорена.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из того, что на момент заключения договора купли-продажи и на момент передачи земельного участка в пользование истца запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка в уполномоченных органах зарегистрирован не был; ни истцу, ни ответчику не было известно о наличии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью, при этом истцом предпринимались все необходимые меры для проверки «юридической чистоты» сделки – наличия либо отсутствия обременений и правопритязаний третьих лиц, условия договора сторонами полностью исполнены, истец ФИО1 на основании договора купли-продажи является законным владельцем недвижимого имущества, состоящего из земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, СТСН «Энергетик-2, участок 95, кадастровый №, приобретенного ею на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд приходи к убеждению о том, что заявленные исковые требования о признании истца добросовестным приобретателем и признании заключенного между сторонами договора купли-продажи действительным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент подписания договора купли-продажи земельного участка какие-либо ограничения/обременения на распоряжение земельным участком отсутствовали.

Применительно к положениям пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Единый государственный реестр прав.

Согласно пунктам 58, 60 приведенного Постановления лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со статьей 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

На основании изложенного суд приходит к убеждению, что истец, приобретая спорное имущество, действовал добросовестно, в связи с чем его требования об освобождении спорного имущества из-под ареста являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 61 постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 1 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Судом установлено, что провести государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи земельного участка во внесудебном порядке, тем самым подтвердив право собственности истца, на данный момент невозможно, т.к. сторона сделки – продавец ФИО2 уклоняется от ее регистрации в органах Севреестра. 

Таким образом, поскольку продавец уклоняется от регистрации договора в компетентных органах, однако принятые на себя сторонами по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ обязательства были исполнены, отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество, а также принимая во внимание вышеуказанные нормы права, принцип правовой определенности, суд приходит к убеждению о возможности удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, поскольку отсутствие такой регистрации после заключения договора купли-продажи в настоящее время препятствует истцу подтвердить свое право собственности на спорное имущество перед третьими лицами.

Относительно требования истца о признании решения государственного регистратора об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - земельный участок по адресу: Российская Федерация, город Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №, за ФИО1, оформленный Уведомлением об отказе государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №, незаконным, суд приходит к убеждению о необоснованности заявленных исковых требований, поскольку не усматривает в действиях государственного регистратора каких-либо нарушений действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению, что заявленные исковые требования о признании истца добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи земельного участка действительным, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, в иной же части в удовлетворении исковых требований следует отказать. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

решил:

Иск удовлетворить частично.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем земельного участка по адресу: РФ, г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать действительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: РФ, г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) ДД.ММ.ГГГГ.

Отменить все запреты и аресты на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка по адресу: РФ, г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №, наложенные судебными приставами-исполнителями, исключить земельный участок по адресу: РФ, г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №, из описи арестованного имущества.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок общей площадью 508 кв. м. по адресу: РФ, г. Севастополь, 

<

адрес>, кадастровый №, к ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем).

В удовлетворении исковых требований в иной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 04 августа 2021 года.

Судья В.В. Казацкий