11RS0001-01-2020-015804-50 Дело № 2-771/2021 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2021 года город Сыктывкар 

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Губаевой Д.Ф., 

при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1, действующей также в интересах несовершеннолетнего А. В., Н. В. к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, действующая также в интересах несовершеннолетнего ... А.В., ... Н.В. обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении нотариального удостоверенного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 09.02.2019, солидарном взыскании денежных средств в размере 3350000 рублей.

В обоснование требований указано, что 09.02.2019 между истцами (покупателями) и ответчиками (продавцами) заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка площадью 1009 кв.м., кадастровый номер ..., с жилым домом площадью 72,8 кв.м., кадастровый номер ..., расположенными по адресу: ... (далее также вместе – имущество). Цена договора составила 3350000 рублей, из которой 1000000 рублей – стоимость земельного участка, 2350000 рублей – стоимость жилого дома. При этом, оплата имущества произведена за счет средств покупателей – 250000 рублей и за счет привлеченных кредитных средств – 3100000 рублей. Переход права собственности на имущество зарегистрирован 12.02.2019. В уплату кредита ** ** ** переведены средства материнского семейного капитала в размере 453026 рублей. В мае 2020 года произошло затопление приобретенного истцами земельного участка и жилого дома, которое привело в негодность жилой дом и земельный участок. Вода в доме стояла на высоте 5-7 см, вследствие чего истец с семьей была эвакуирована из дома силами сотрудников ГО и ЧС г.Сыктывкара. При заключении договора купли-продажи имущества ответчики скрыли от истцов, что жилой дом и земельный участок находятся в зоне сезонного подтопления, поскольку аналогичная ситуация имела место также в 2016 году. Претензия истцов о расторжении договора купли-продажи оставлена ответчиками без удовлетворения. Оплачивать ремонтные работы по восстановлению дома ответчики также отказались. Считая, что имущество было передано продавцами покупателям ненадлежащего качества, с непредставлением информации об ограничениях в использовании имущества, которые могли бы повлиять на решение покупателя о заключении сделки, истцы просили расторгнуть договор купли-продажи имущества и взыскать с ответчиков уплаченные по договору денежные средства.

Определением суда от 09.11.2020 к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены ОПФР по РК, Управление по делам ГО и ЧС г. Сыктывкара, Администрация МО ГО «Сыктывкар», временно исполняющего обязанности нотариуса ФИО7 – ФИО8

Протокольным определением суда от 13.01.2021 к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено ООО «Сбербанк Страхование». 

В судебном заседании истец ФИО1, действующая также в интересах несовершеннолетнего ФИО1, и её представители ФИО9, ФИО10 на требованиях настаивали. Истец пояснила, что сделка не была бы ею совершена, если бы до её совершения она была уведомлена продавцами о возможности затопления земельного участка. 

Истец ФИО11 в судебное заседание не явился, извещен. 

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 - ФИО12 иск не признал, указав, что до заключения договора купли-продажи истец была уведомлена о наличии риска сезонного подтопления земельного участка. Кроме того, по мнению представителя ответчиков, истцами не был доказан факт не возможности использования приобретенного недвижимого имущества по назначению, расходы истца на восстановление дома относительно его стоимости несущественны, подлежат возмещению за счет средств страхования. Истец от предложенной ответчиками компенсации в размере 250000 рублей (протокол судебного заседания от 24.02.2021) отказалась.

Представитель третьего лица ГУ – Отделение Пенсионного фонда РФ по РК ФИО13 оставила разрешение спора на усмотрение суда, указав, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости суду необходимо предусмотреть порядок возврата денежных средств, предоставленных в рамках Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 

Третьи лица – представители Управление по делам ГО и ЧС г. Сыктывкара, Управления Росреестра по РК, ПАО «Сбербанк России», Администрации МО ГО «Сыктывкар», ООО «Сбербанк Страхование», а также третьи лица ФИО14, временно исполняющий обязанности нотариуса ФИО7 – ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд оснований для удовлетворения иска не находит.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Основания изменения и расторжения договора приведены в статье 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судом по делу установлено, что 10.12.2018 между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1, ФИО14 (созаемщики) заключен кредитный договор №77230 на приобретение готового жилья, по которому банк предоставил созаемщикам денежные средства в размере 3100000 рублей на срок 156 месяцев (13 лет) под 9,1% годовых для приобретения индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: .... В качестве обеспечения возврата кредита пунктом 10 кредитного договора предусмотрен залог приобретаемых заемщиком объектов недвижимости (л.д. 21-27 том 1).

По договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 09.02.2019, удостоверенному ФИО8, временно исполняющим обязанности нотариуса Сыктывкарского нотариального округа ФИО7, реестровый № 11/44-н/11-2019-2-192, ФИО2, ФИО3, действующая также как законный представитель ... Е.Д, ** ** ** года рождения, ... В.Д, ** ** ** года рождения, и ... З.А., ** ** ** года рождения, продали ФИО15 земельный участок площадью 1009 кв.м., кадастровый номер ..., с жилым домом площадью 72,8 кв.м., кадастровый номер ..., расположенные по адресу: ... (л.д. 15- 18 том 1).

В пункте 2.3 договора стороны оценили стоимость имущества в размере 3350000 рублей, из которой 1000000 рублей – стоимость земельного участка, 2350000 рублей – стоимость жилого дома. 

По условиям пункта 2.5 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:

50000 рублей за счет средств покупателя до подписания договора (расписка от 09.02.2019 на л.д. 134-135 том 1),

200000 рублей за счет средств покупателя в момент заключения договора (расписка от 09.02.2109 на л.д. 132-133 том 1),

оставшаяся часть в размере 3100000 рублей за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору №77230 от 10.12.2018.

Согласно пункту 3.4 договора ограничений в пользовании земельном участком не имеется.

На основании пункта 5.8 договора он является одновременно передаточным актом.

Переход права собственности и ипотека на имущество зарегистрированы 12.02.2019 (л.д. 42-45 том 1). 

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от 09.02.2019 не содержит условий о её качестве, то в силу статьи 469 ГК РФ жилое помещение (жилой дом) и земельный участок должны быть пригодными для использования по назначению.

С сентября 2019 года ФИО1 и её дети ... Н.В** ** ** года рождения, ... А.В, ** ** ** года рождения, зарегистрированы по месту жительства в жилом доме по адресу: ... (л.д. 28-30 том 1).

25.11.2019 ФИО1 заключала с ООО «Сбербанк Страхование» договор страхования жилого дома по ... на сумму 2508057,93 рублей на срок с 10.12.2019 по 09.12.2020. По условиям страхового полиса серии 001 ТМ №1770155741 страховым случаем является повреждение, гибель, утрата застрахованного имущества, в том числе в результате стихийных бедствий (п.1.1.2 полиса) (л.д. 134-137 том 2).

** ** ** в уплату взноса по кредиту №77230 от 10.12.2018 переведены средства материнского семейного капитала ФИО1 в размере 453026 рублей (л.д. 40, 41 том 1).

Установлено письменными доказательствами, в том числе справкой Управления по делам ГО и ЧС г.Сыктывкара от 26.05.2020 (л.д. 19 том 1), фотоснимками затопления (л.д. 52, 74-86 том 2), объяснениями истца, показаниями свидетелей ФИО16, ФИО17, что в мае 2020 года произошло затопление приобретенного ФИО1 земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками, уровень воды в жилых помещениях составил 5-7 см.

Согласно пояснениям ФИО1, её расходы на устранение последствий затопления в доме составили около 50000 рублей, из которых 25625 рублей - расходы на приобретение строительных материалов, и 25000 рублей на оплату работ по замене теплого пола в доме, произведенных ФИО18

Согласно справке администрации МО ГО «Сыктывкар» от 19.08.2020 (л.д. 20 том 1), представленным в деле фотоснимкам (л.д. 73, 87, 88 том 2), показаниям свидетеля ФИО17, указанный жилой дом и земельный участок были также затоплены в период весеннего половодья 2016 года, вода в жилых помещениях достигала 2-5 см.

В судебном заседании 11.02.2021 свидетель ФИО17 пояснил, что земельные участки по ул.Седова г.Сыктывкара, в том числе земельный участок свидетеля, затоплялись в 2012, 2016 и 2020 годах, в этой связи свидетелем были произведены работы по поднятию уровня земельного участка и расположенных на нем построек.

Его супруга ФИО16, допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании 13.01.2021, поясняла о подтоплении их земельного участка в 2013 и 2020 годах. 

Согласно смете на строительные работы от 15.06.2020, подготовленной индивидуальным предпринимателем ФИО19, стоимость затрат на подъем жилого дома №24 по ул.Седова с заменой венцов (работы, материалы, транспортные и иные расходы) составит 724065 рублей (л.д. 69 том 2).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Статья 105 ЗК РФ определяет перечень зон с особыми условиями использования территорий, в числе которых зоны затопления и подтопления. 

Таковые зоны в отношении спорного земельного участка не установлены.

При этом, Земельный кодекс Российской федерации обязывает собственников земельных участков проводить мероприятия по защите земель от водной эрозии, подтопления, заболачивания (подпункт 2 пункта 2 статьи 13 ЗК РФ).

Предметом договора купли-продажи от 09.02.2019, заключенного между истцом и ответчиками, являлся земельный участок кадастровый номер ... с разрешенным видом использования: для обслуживания жилого дома, с расположенным на нем жилым домом, назначение которого – жилой. Обременения на земельный участок в виде ограничения его использования по назначению в ЕГРН не зарегистрированы. 

Установлено, что земельный участок с жилым домом по ... был приобретен ФИО2 по договору купли-продажи от 29.07.2014 (л.д. 91 оборот-93 том 1). На основании соглашения об оформлении жилого дома и земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 18.09.2018 произведена государственная регистрация прав общей долевой собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок (л.д. 119 оборот-128, 185-187 том 1).

В период владения В-выми земельным участок и жилым домом по адресу: ..., (с июля 2014 года по февраль 2019 года) их затопление произошло лишь однажды, а именно в 2016 году, что не позволяет сделать вывод о регулярном, ежегодном затоплении спорного земельного участка и сокрытии этой информации ответчиками от истцов.

Представленные в деле фотоснимки земельного участка, сделанные в летний период (л.д. 78 том 2), пояснения истца ФИО1 (протокол судебного заседания от 13.01.2021, л.д. 151 том 2) указывают на то, что при осмотре земельного участка до совершения оспариваемой сделки истец видела расположенные на нем деревянные «мостки», на что продавцы ей пояснили, что вода приходит на земельный участок до мостков. 

Из переписки между ФИО1 и ФИО3 следует, что еще 08.08.2019 ФИО20 интересовалась у ФИО1 не решила ли она поднимать участок, указывая, что «весной воды наверное много будет». Аналогичный вопрос был повторно задан ФИО3 07.10.2019, при этом ФИО3 указала ФИО1 на большое количество дождей и возможность затопления некоторых районов. ФИО1 в ответ пояснила: «..надеюсь, что.. обойдет» (л.д. 66 - 67 том 2).

Исследованные судом доказательства позволяют сделать вывод, что до совершения сделки истец знала о том, что приобретаемый ею земельный участок может быть залит водой, мер по предотвращению последствий затопления (в виде поднятия уровня земельного участка) не предприняла.

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключен по волеизъявлению сторон, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, следовательно, каждая сторона приняла на себя риски исполнения данного договора; сведения о расположении земельного участка в границах зоны затопления, подтопления в ЕГРН отсутствуют. 

Кроме того, затопление спорного земельного участка не носит регулярный, ежегодный характер, что не позволяет согласиться с доводами ФИО1 о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, в результате чего она лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Допустимых доказательств обратного суду не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы стороной истца заявлено не было. Понесенные истцом затраты на ремонт жилого дома в результате затопления (50000 рублей) несоизмеримо меньше стоимости приобретенного ею жилого дома (2350000 рублей). Истец на компенсацию своих расходов в связи с затоплением, предложенную ей стороной ответчиков, не согласилась. Самостоятельные требования о выплате ей такой компенсации в соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ в настоящем деле не заявляла.

При изложенных обстоятельствах, требованиях ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 09.02.2019 и взыскании денежных средств удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, действующей также в интересах несовершеннолетнего А. В., Н. В. к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: ..., заключенного 09.02.2019 и удостоверенного ФИО8, временно исполняющим обязанности нотариуса Сыктывкарского нотариального округа Республики Коми ФИО7, солидарном взыскании денежных средств в размере 3350000 рублей оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16.03.2021.

Судья Губаева Д.Ф.