Дело №а-583/2021 

УИД 76OS0№-12

Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 12 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Амелиной Я.Г.,

лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Главное управление обустройства войск» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Главное управление обустройства войск» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 37 809 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 17 959 275 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец в иске указал, что ему на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок. Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 29 317 098,60 рублей. Указанная кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке №2015/1-488-16-КО от 20 ноября 2020 года, подготовленного оценщиком ООО «Кроу Экспертиза». Права и обязанности Общества, как собственника объекта недвижимости и плательщика земельного налога, в данном случае нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 7 ноября 2015 года №146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

В статье 66 ЗК РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 37 809 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, расположенного по 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 9 августа 2021 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 29 317 098,60 рублей по состоянию на 1 января 2019 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 августа 2021 года).

Изложенное подтверждает право административного истца на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника недвижимого имущества и плательщика налога, исчисление которого производится из кадастровой стоимости.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет ООО «Кроу Экспертиза» №2015/1-488-16-КО от 20 ноября 2020 года. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 17 959 575 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в совокупности с дополнительными письменными пояснениями оценщика ООО «Кроу Экспертиза» ФИО2 с учетом замечаний административного ответчика, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Отчет ООО «Кроу Экспертиза» содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода; корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники; расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Заявляя возражения против исковых требований административного истца, департамент имущественных и земельных отношений подверг критике отчет ООО «Кроу Экспертиза» №2015/1-488-16-КО от 20 ноября 2020 года.

Так административный ответчик указал на невозможность использования объекта-аналога с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес> (далее – объект-аналог №2), для расчета рыночной стоимости, так как данный земельный участок не являлся свободным, на нем располагался объект капитального строительства (контрольно – пропускной пункт), на который право собственности зарегистрировано 18 ноября 2015 года.

Оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика суд не находит с учетом следующего. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (далее - ФСО №7) оценщиком при составлении отчета был использован весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Отчет содержит информацию об источниках информации в отношении объектов-аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», пункту 11 ФСО №3. Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в отчете выводов и результатов.

Выводы оценщика о том, что объект-аналог №2 свободен от застройки, подтверждаются содержанием объявления, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Кроме того, оценщиком установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером № – здание (нежилое здание, контрольно-пропускной пункт) площадью 24,5 кв.м снят с кадастрового учета 31 июля 2019 года. При рассмотрении участка с помощью сервиса «Просмотр улиц» Google Maps, оценщиком выявлено, что на участке металлический контрольно-пропускной пункт был демонтирован. 

Доказательства того, как влияет на стоимость земельного участка площадью 37 809 кв.м объект капитального строительства площадью 24,5 кв.м, административным ответчиком не представлены.

Предложение административного ответчика использовать корректировку на снос ветхих строений с учетом того, что право собственности на объект капитального строительства зарегистрировано 18 ноября 2015 года, не мотивировано. Как указал оценщик ФИО2 в дополнительных письменных пояснениях, учитывая конструктивные особенности объекта (металлический контрольно-пропускной пункт площадью 24,5 кв.м), а также тот факт, что основная доля в предложении приходится непосредственно на стоимость земельного участка, он не применяет в расчетах корректировку на снос зданий и сооружений на участке. На момент предложения здание контрольно-пропускного пункта не вносило ценность в стоимость участка. Проанализировав рынок услуг по демонтажу зданий и сооружений, в том числе из металлических материалов, оценщик пришел к выводу о том, что затраты на демонтаж указанного контрольно-пропускного пункта составят не более 30 000 рублей, что соответственно не превысит 0,3% к стоимости предложения данного земельного участка.

Исходя из дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО2, сведения о правах на земельный участок по данным публичной кадастровой карты Росреестра отсутствуют, оценщик принимает вид права на участке согласно исходному объявлению, согласно которому состав передаваемых прав на земельный участок – право собственности. 

Также следует отметить, что оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации. Как указывает оценщик, он не мог располагать данными, которые приводит департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно прав на объект – аналог №2 (в том числе договорами аренды), данная информация является закрытой и отсутствует в свободном доступе. Оценщик приводит расчет на основе рыночных данных, находящихся в свободном доступе. Принцип достаточности и достоверности оценщиком не нарушен, расчеты проведены корректно.

Необходимость для применения корректировки цены данного объекта-аналога на «тип сделки», оценщиком, исходя из анализа рынка, не установлена.

Отклоняется судом и замечание административного ответчика о неоднородности выборки и погрешности в расчетах (цена предложения по объекту-аналогу №2 - 632,62 руб. за 1 кв.м не соответствует рынку: в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением (коэффициент вариации по представленной выборке 35% ) относительно того же объекта-аналога. 

Из отчета ООО «Кроу Экспертиза» следует, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были отобраны аналоги исходя из ценообразующих признаков. При этом, федеральные стандарты оценки не содержат положений о необходимости отбора аналогов по величине их стоимости.

Также из содержания отчета ООО «Кроу Экспертиза» усматривается и следует из дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО2, что удельная цена предложения объекта-аналога №2 – 632,62 руб. за 1 кв.м находится в «рыночном диапазоне» цен на участки под индустриальную застройку. Так с учетом удельной цены предложений объектов-аналогов №№1, 2, 3 - 500 рублей за кв.м, 633 рублей за 1 кв.м, 708 рублей за 1 кв.м соответственно, коэффициент вариации по выборке до применения соответствующих корректировок по элементам сравнения составляет 14,02%, что позволяет сделать вывод об однородности расчетной выборки. Полученные по результатам расчетов скорректированные удельные цены объектов-аналогов с коэффициентом вариации 11,29% не превышают 20%. Таким образом, выборка объектов, используемых при расчете оцениваемого земельного участка, является однородной, что подтверждается коэффициентом вариации в размере менее 20%.

Что касается отчета ООО «Ярэксперт», согласно которому кадастровая стоимость объекта-аналога №2 установлена равной рыночной в размере 29 646 000 рублей (1704 рублей за 1 кв.м). В данном случае, административным ответчиком не учтено, что дата оценки в названном отчете ООО «Ярэксперт» - 11 мая 2017 года. 

Таким образом, отсутствуют основания для исключения объекта-аналога, расположенного по 

<

адрес> из расчета.

Заявляя возражения относительно использования оценщиком в расчетной выборке для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога, расположенного по 

<

адрес> (далее – объект-аналог №1), административный ответчик указал на то, что на указанном земельном участке расположены два объекта капитального строительства с кадастровыми номерами № и №

Из содержания отчета усматривается, что оценщиком были проанализированы все сведения об участках, в том числе по названному выше аналогу. Установлено, что земельный участок, расположенный по 

<

адрес> является свободным (незастроенным). По данным Росреестра объект капитального строительства с кадастровым номером № находится «в пределах иных объектов недвижимости №, №, № С указанными земельными участками объект-аналог не имеет общих границ, что следует из публичной кадастровой карты. Согласно данным Росреестра объект с кадастровым номером № представляет собой сооружение - внешние сети электропередач. ЛЭП проходит вдоль северной части участка объекта-аналога № 1, по его границе.

Таким образом, объекты капитального строительства, на которые ссылается административный ответчик, относятся к другим земельным участкам. В связи с этим оснований для вывода о том, что на земельном участке по 

<

адрес> располагаются объекты капитального строительства, не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что критерии отбора аналогов, определение их ценообразующих характеристик относится к компетенции оценщика, суд полагает, что требования законодательства об оценочной деятельности вышеописанной процедурой оценки им не нарушены. Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут расцениваться, как опровергающие выводы, изложенные в отчете.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО «Кроу Экспертиза» №2015/1-488-16-КО от 20 ноября 2020 года лицами, участвующими в деле, не заявлено. Доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административного истца не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков, является достоверной.

Суд также учитывает, что отчет выполнен оценщиком ФИО2, имеющим специальное образование, прошедшим профессиональную переподготовку и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющим квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации магистров оценки», его оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика №0346R/776/00053/19 от 17 сентября 2020 года).

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «Кроу Экспертиза» №2015/1-488-16-КО от 20 ноября 2020 года.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым номером №, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Главное управление обустройства войск» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было подано в суд 16 августа 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Главное управление обустройства войск» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 37 809 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 17 959 275 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –16 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина