Дело № 2-201(1)/2024г.

64RS0034-01-2023-002768-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2024 г. п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Передреевой Т.Е.,

при секретаре Нуштаевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточнений, просит взыскать денежные средства в размере 1 160 356 руб. 16 коп., судебные расходы.

В обоснование требований указано, что 3 марта 2022 года ФИО1 приобрел у ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиру, общей площадью 54,7 кв.м., включающей в себя часть чердачного этажа, площадью 16, 4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Решением Волжского районного суда г. Саратова от 23 марта 2023 года, вступившим в законную силу, признано недействительным решение внеочередного заочного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 14 мая 2019 года, на ФИО1, ФИО5, ФИО6 возложена обязанность привести чердачное помещение 

<

адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения. Вследствие этого судом фактически возвращено в общую собственность собственников квартир в МКД часть чердачного помещения, а у ФИО1 изъята из собственности часть приобретенного жилого помещения, площадью 16,4 кв.м., чем причинены убытки в виде стоимости изъятой у истца площади квартиры 16,4 кв.м. в сумме 1 154 296,16 руб., рассчитанной исходя из цены договора купли-продажи. Кроме того, истцом понесены убытки в виде оплаты государственной пошлины и оплаты услуг представителя в размере 6060 руб.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 и просит расторгнуть договор купли-продажи от 3 марта 2022 года, прекратить регистрацию в ЕГРН, обязать ФИО1 передать квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>-Б в первоначальном состоянии ФИО2, поскольку квартира была продана по цене ниже рыночной.

ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие. 

Представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, по основаниям изложенным в иске. Возражал против удовлетворения встречного иска, поскольку доказательств нарушения прав ФИО2 не представлено.

ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что расчеты по договору купли-продажи произведены полностью, в спорной квартире реконструкция не проводилась. Решением суда не уменьшалась площадь квартиры, соответственно, негативных последствий для ФИО1 не наступило. Встречный иск поддержал полностью, по доводам изложенным в нем, просил удовлетворить.

Третьи лица в судебное заседание не явились при надлежащем извещении. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 128 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 на основании договора уступки права требования от 27 января 2016 года № приобрел право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 35,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Право зарегистрировано в установленном законом порядке 24 мая 2017 года.

14 мая 2019 года состоялось внеочередное, заочное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Б, на котором было принято решение, в том числе, согласовать переустройство части чердака, площадью 20,4 кв.м., расположенного над жилой квартирой №, в помещение (гардеробная) и присоединить его к общей площади данной квартиры; согласовать перепланировку квартиры № с присоединением лоджии площадью 3,1 кв.м. отапливаемой площади квартиры. 

На основании распоряжения комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» № от 25 октября 2019 года ФИО2 согласована перепланировка и переустройство помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с проектом перепланировки и переустройства №.

3 марта 2022 года ФИО1 приобрел у ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиру, общей площадью 54,7 кв.м., включающей в себя часть чердачного этажа, площадью 16,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 5 марта 2022 года.

Положениями п. 4 договора предусмотрено, что продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры 3 850 000 руб.. 

ФИО2 в судебном заседании пояснил, что стоимость квартиры была определена им самостоятельно, добровольно, выплачена ФИО1 в полном объеме.

30 января 2024 года ФИО2 обратился к ФИО1 с претензией о расторжении договора купли-продажи, поскольку квартира была продана по цене ниже рыночной.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Суд считает, что договор купли - продажи недвижимого имущества от 3 марта 2022 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 соответствует требованиям ст.550 ГК РФ.

На момент заключения сделки у продавца имелось право распоряжения недвижимым имуществом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества была соблюдена письменная форма договора, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным пунктам, условия заключенного договора сторонами исполнены, в связи с чем суд считает, что сделка между истцом и ответчиком по продаже недвижимого имущества состоялась. 

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Положениями ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи. Судебной защите подлежит только нарушенное право. В силу положений действующего законодательства, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены. Истцом же не представлено надлежащих доказательств тому, что оспариваемый договор каким-либо образом непосредственно затрагивает ее права и законные интересы, совершен в ущерб интересам истца, поскольку квартира была продана по цене, которую он определил сам.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что решением Волжского районного суда г. Саратова от 23 марта 2023 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу № по иску ФИО7 к ФИО2, ФИО8, ФИО1, ФИО5, ФИО6 о признании решения общего собрания недействительным, обязании привести помещение в первоначальное положение, в частичности, признано недействительным решение внеочередного заочного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 14 мая 2019 года, на ФИО1, ФИО5, ФИО6 возложена обязанность привести чердачное помещение 

<

адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения, с ФИО1 в пользу ФИО7 взысканы расходы по оплате услуг представителя 6000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 руб..

Данным решением установлено, что собрание и проведенное на его основании переустройство жилых помещений напрямую затрагивает права и законные интересы собственников квартир в жилом доме, поскольку присоединение части общего имущества в объектам частной собственности является препятствием для обеспечения к нему доступа в связи с возникновением аварийной ситуации.

Указание ФИО2 на то, что из решения суда не следует и материалами дела не подтверждается факт производства работ по реконструкции квартиры, судом отклоняется, поскольку правового значения не имеет.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данная норма не указывает на какие-либо различия в кворуме.

На основании вышеуказанного решения, выданы исполнительные листы.

25 июля 2023 года Волжским РОСП г.Саратова возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1, предмет исполнения: обязать привести чердачное помещение 

<

адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения.

10 января 2024 года исполнительное производство №-ИП окончено фактом исполнения решения.

25 июля 2023 года Волжским РОСП г.Саратова возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1, предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в размере 6060 руб..

14 сентября 2023 года исполнительное производство №-ИП окончено фактом исполнения решения.

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 15 февраля 2024 года общая площадь квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 38,3 кв.м..

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, данным в п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, привлечение к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно при установлении совокупности следующих условий: доказанности убытков и их размера, противоправности поведения причинителя вреда, наличия причинно-следственной связи между его противоправным поведением и возникшими убытками. Недоказанность даже одного из перечисленных условий влечет за собой невозможность привлечения к имущественной ответственности в виде взыскания убытков.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в результате противоправных действий ФИО2, установленных решением Волжского районного суда г. Саратова от 23 марта 2023 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу №, ФИО1 были причинены убытки в виде стоимости изъятой площади квартиры 16,4 кв.м..

Суд соглашается с расчетом убытков, подготовленным стороной истца, в размере 1 154 296,16 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 70 383,9122 руб. (3 850 000 (стоимость квартиры по договору)/54,7 (площадь квартиры по договору). 

Доказательств иного размера убытков, стороной ответчика не представлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 6000 руб., понесенные ФИО1 при рассмотрении гражданского дела в Волжском районном суде г.Саратова, не являются убытками, исходя из толкования ст. 15 ГК РФ, а составляют судебные расходы.

При подаче иска ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 15771 руб..

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 13 971 руб. 00 коп..

В соответствии с ч.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае: 1) уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

В силу ст. 333.40 ч. 1 п. 3 НК РФ, возврат суммы, излишне уплаченной государственной пошлины производится за счет средств бюджета, в который произведена переплата.

Таким образом, ходатайство ФИО1 о возврате излишне уплаченной государственной пошлины подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 1 154 296 руб. 16 коп., расходы по оплате государственной пошлины 13971 руб. 00 коп..

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств отказать.

Обязать УФК по Тульской области возвратить ФИО1 (паспорт №) излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1770 рублей 00 коп. 

ФИО2 в удовлетворении встречного иска к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Саратовский районный суд (2 апреля 2024г.)

Судья: