Дело № 2-5/2019 (№ 2-444/2018)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2019 года г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики 

в составе: председательствующего судьи Царевой Е.Е.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой А.С.,

с участием представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ООО «БЕНИФИТ К» - ФИО2, директор, действующей на основании приказа № № от ДД.ММ.ГГГГ,

судебного пристава - исполнителя ОСП по исполнению ИД о взыскании алиментных платежей по г. Чебоксары УФССП России по ЧР – ФИО3,

третьих лиц – ФИО4, ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «БЕНИФИТ К» о признании недействительным отчета об оценке

установил:

ФИО7 (далее – Истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БЕНИФИТ К» (далее – Общество, Ответчик) с требованием о признании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ г., составленного Ответчиком, недействительным. Исковые требования мотивированы тем, что постановлением о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного судебным – приставом исполнителем ФИО8 на основании материалов исполнительного производства № № от ДД.ММ.ГГГГ принята оценка арестованного у должника ФИО7 имущества, проведенная ООО «БЕНИФИТ К», отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что оценка проведенная Ответчиком не корректна и не отражает действительные цены на рынке недвижимости, рыночная стоимость нежилых помещений существенно занижена, земельных участков – существенно завышена. Истец полагает, что данное обстоятельство ведет к тому, что нежилые помещения будут реализованы по существенно заниженной цене, что приведет к ущербу для взыскателей, а также к уменьшению возможности для должника погасить задолженность перед взыскателями. Также Истец отмечает, что при оценке стоимости земельных участков не учитывались крупные объекты капитального строительства, принадлежащие иным лицам, которые находятся на данных земельных участках.

Истец извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца – ФИО1 в ходе судебного заседания поддержал исковые требования по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить, письменно выразил позицию о согласие с оценкой объектов недвижимости, отраженной в заключении экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам судебной экспертизы и просил ее применить при определении судом стоимости объектов недвижимости. 

Представитель ООО «БЕНИФИТ К» - директор ФИО2 признал исковые требования, о чем письменно отразил свою позицию в отзыве от ДД.ММ.ГГГГ пояснив, что составление отчета и проведение оценки было осуществлено в короткие сроки – пять дней, осмотр объектов недвижимости согласно письму судебного – пристава от ДД.ММ.ГГГГ № № не проводился, что не соответствует требованиям ФСО № 7. 

Судебный пристав – исполнитель ОСП по исполнению ИД о взыскании алиментных платежей по г. Чебоксары УФССП России по ЧР – ФИО3 оставил разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что ранее участвующий пристав – исполнитель ФИО8 уволился в связи с чем сводное исполнительное производство в отношении должника ФИО7 ведет он.

Третьи лица – ФИО4, ФИО5, ФИО6 не возражали против удовлетворения исковых требований, считая обоснованной оценку объектов недвижимости, отраженную в заключение экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ и просили ее применить при определении судом стоимости объектов, о чем представили письменное ходатайство. 

Третьи лица - ИФНС России по г. Чебоксары, УФК по ЧР, извещенные надлежащим образом о дате, времени месте судебного заседания направили в суд заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.

Третьи лица - УФССП по ЧР, ФИО9, МВД по ЧР, Министерство природных ресурсов и экологии ЧР, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, представителей не направили, об уважительности причин неявки суду не сообщили. 

В рамках ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей истца, ответчика, мнение третьих лиц исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 1, 2 ФЗ от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» на судебных приставов возлагаются задачи, в том числе, по исполнению судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом об исполнительном производстве. В своей деятельности судебные приставы руководствуются Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О судебных приставах», Федеральным законом «Об исполнительном производстве» и иными федеральными законами.

В процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, для чего имеет право совершать действия, предусмотренные названной нормой, а также совершать иные действия, предусмотренные Федеральным законом об исполнительном производстве (ч. ч. 1, 2 ст. 12 ФЗ от 21.07.1997 № 118-ФЗ).

В соответствии с п. п. 8, 9 ст. 64 Федерального закона Российской Федерации от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия: в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона Российской Федерации от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ), оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 2 статьи 85 Закона N 229-ФЗ для оценки недвижимого имущества должника судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика.

В соответствии с пунктом 3 части 4 названной статьи Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона N 135-ФЗ. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением судебного пристава - исполнителя ОСП по исполнению ИД о взыскании алиментных платежей по г. Чебоксары ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ исполнительные производства в отношении должника ФИО7 объединены в сводное, а именно:

- ИП № (№), взыскатель ФИО6, сумма задолженности 60751 руб.;

- ИП №(№), взыскатель ФИО6, сумма задолженности 22 869 808,76 руб.;

- ИП №(№), взыскатель ФИО4, задолженность 3 198 685,60 руб.;

- ИП №(№), взыскатель ФИО5, задолженность 5 202835,62 руб.;

- ИП №((№), взыскатель МВД по ЧР, задолженность 1 000 000 руб.; 

- ИП №(№), взыскатель ИФНС России по г. Чебоксары, задолженность 91178,26 руб.;

- ИП №(№), взыскатель Министерство природных ресурсов и экологии ЧР, задолженность 8669,65 руб.;

- ИП №(№), взыскатель ИФНС России по г. Чебоксары, задолженность 97915,67 руб.;

- ИП №(№), взыскатель ФИО9, предмет исполнения – алиментные обязательства.

Сводному исполнительному производству присвоен номер №

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Закона № 229-ФЗ судебным приставом - исполнителем для определения рыночной стоимости имущества, принадлежащего ФИО7, был назначен оценщик, обладающий специальными знаниями в области оценки на основании государственного контракта № 85-ГК от ДД.ММ.ГГГГ- ООО «БЕНИФИТ К».

В соответствии с постановлением о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем приняты результаты оценки согласно отчету оценщика № № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке следующего арестованного имущества:

- нежилое помещение № №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, стоимость - 827 119 руб.;

- нежилое помещение № №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, условный номер №, стоимость – 2 922 034 руб.;

- нежилое помещение № №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, стоимость – 5 166 949 руб.;- нежилое помещение № №, находящееся по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, стоимость – 1 884 746 руб.;

- земельный участок, общей площадью 182 кв.м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, стоимость – 497 000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 8900 кв.м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, стоимость – 24 054 000 руб.

Согласно отчету ООО «БЕНИФИТ К» № № от ДД.ММ.ГГГГ оценку имущества проводил оценщик ФИО2

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и выписками из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 является правообладателем следующего имущества:

- земельный участок, кадастровый номер №, площадь 8900 кв.м., расположенный – 

<

адрес>1;

- земельный участок, площадь 182 кв.м., кадастровый номер №, расположенный – 

<

адрес>;

- нежилое помещение № №, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенное – 

<

адрес>

- нежилое помещение № №, площадь 143,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенное – 

<

адрес> 

- нежилое помещение № №, площадь 110,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенное – 

<

адрес>

- нежилое помещение № №, площадь 27,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенный – 

<

адрес> 

Не согласившись с проведенной Ответчиком оценкой имущества, принадлежащего истцу, ФИО7 обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает, что истцом не пропущен десятидневный срок, предусмотренный пунктом 3 части 4 названной статьи Закона N 229-ФЗ, в который может быть оспорена стоимость объекта оценки. 

Как следует из материалов исполнительного производства постановление о принятие результатов оценки, вынесенное судебным приставом – исполнителем ДД.ММ.ГГГГ было получено представителем истца ДД.ММ.ГГГГ, с отчетом № № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества представитель истца также ознакомился ДД.ММ.ГГГГ., с настоящим иском обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ. по истечении нерабочих праздничных дней. 

Приведенное свидетельствует о соблюдении истцом вышеуказанного десятидневного срока. 

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика – оценщик ФИО2 суду пояснил, что на основании письма судебного пристава – исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ № № была разрешена оценка рыночной стоимости арестованного имущества без наружного осмотра. В связи с короткими сроками исполнения обязательств по оценке имущества (5 дней) оценка была произведена без осмотра объектов недвижимости, что не соответствует положениям ФСО № 7. 

В ходе судебного разбирательства Ответчиком исковые требования признаны в полном объеме, о чем в материалы дела приложен письменный отзыв.

В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам ООО «Экспертная компания «Консультант».

Одним из вопросов поставленным перед экспертом был вопрос - соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Также суд просил ответить на вопрос - если выявлены нарушения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, то повлияли ли эти нарушения на итоговую величину стоимости, установленную оценщиком в отношении объектов оценки в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ

В Заключение экспертов № № судебной экспертизы ООО ЭК «Консультант» по гражданскому делу № № от ДД.ММ.ГГГГ на стр. 36 отражено, что отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости» полностью не соответствует требованиям ФСО № № т.к. ФСО № № оценщиком не рассматривался и не применялся.

Проверка соответствия отчета об оценке специальному ФСО «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» отражена в Заключение экспертов № № на ср. 32 – 36.

Проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки общим требованиям ФЗ № 135-ФЗ; ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 отражена в Заключение экспертов № № на стр. 24 – 31.

В указанном Заключение на стр.243 – 245 отражено, что Отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России № 297-299 от 20 мая 2015 г. и зарегистрированных в Минюсте РФ, в Минюсте России 16.09.2015 № 38894, и ФСО № 7, «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014. 

Выявленные несоответствия повлияли на достоверность отчета самым прямым образом, ни сам Отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, ни итоговые величины рыночной стоимости объектов оценки, определенные оценщиком в отчете, не могут быть использованы ни для каких целей; точное и однозначное описание и идентификация объектов оценки в отчете об оценке не установлены; указанные в отчете об оценке количественные и качественные характеристики и информация, существенные для определения стоимости объектов оценки, а также анализ сегментов рынка недвижимости, к которым относятся объекты оценки, в месте нахождения объектов оценки, с установлением диапазона цен не проводились; ценообразующие факторы и их диапазон, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки и используемые в расчетах его стоимости, носят противоречивый неоднозначный характер, то есть требования, предъявляемые к составлению отчета об оценке и содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, не соблюдены; по объектам, включенным оценщиком в качестве аналогов в расчетную таблицу, выбор не осуществлялся, реальные ценообразующие факторы не устанавливались и не учитывались, то есть требования, предъявляемые к объектам – аналогам, не выполнены, использованная информация для реализации метода сравнения в рамках сравнительного подхода является с точки зрения существенности не достоверной, следовательно, процедуры и последовательность их, позволяющие на основе существенной для метода сравнения продаж информации, определить стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, не реализованы. 

По мнению экспертов, на основании вышеизложенного, итоговые величины рыночной стоимости объектов оценки, определенные оценщиком по состоянию на 29 ноября 2017 года в суммах:

- нежилого помещения № №, расположенного в одноэтажном кирпичном пристрое (литера А3) к жилому пятиэтажному кирпичному дому (литера А) с подвалом (литера А1) площадью 27,9 кв.м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, составляет 827 119 руб.;

- нежилого помещения № №, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) площадью 110,6 кв.м., продовольственного магазина по адресу: 

<

адрес>, условный номер объекта №, кадастровый номер №, составляет 2 922 034 руб.;

- нежилого помещения № №, расположенного в подвале дома (литера А1) и на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с мансардным этажом площадью 143,5 кв.м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, составляет 5 166 949 руб.;

- нежилого помещения № №, расположенного в подвале дома (литера А1) жилого кирпичного дома площадью 102,2 кв.м по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № кадастровый номер №, составляет 1 884 476 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства пристроя офиса продаж, общей площадью 182 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, составляет 497 000 руб.;

- земельного участка, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания для производственной деятельности, общей площадью 8900 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, составляет 24 054 000 руб.

являются не обоснованными и не могут быть рекомендованы для целей совершения сделок.

В соответствии с Заключением экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- нежилого помещения № №, площадь 27,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного – 

<

адрес> – 1 268 529 руб.;

- нежилого помещение № №, площадь 110,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного – 

<

адрес> – 3 975 075 руб.;

- нежилого помещения № №, площадь 143,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенного – 

<

адрес> – 7 155 197 руб.; 

- нежилого помещения № №, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенное – 

<

адрес> – 3 347 254 руб.;

- земельного участка, площадь 182 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства пристроя офиса продаж, расположенный – 

<

адрес> - 640 722 руб.;

- земельного участка, площадь 8900 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания для производственной деятельности, расположенный – 

<

адрес> – 12 480 203 руб.

Согласно абзацу седьмому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В ходе судебного разбирательства представитель истца, третьи лица признали рыночную стоимость объектов недвижимости, отраженную в Заключение экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ обоснованной, достоверной и подлежащей применению при определении судом стоимости объектов недвижимости, о чем выразили согласие в письменном виде. 

С учетом приведенного, суд считает обоснованными требования истца о признании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный ООО «БЕНИФИТ К» и подлежащими удовлетворению

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «БЕНИФИТ К», недействительным.

Установить следующую рыночную стоимость объектов недвижимости, подлежащую применению в исполнительном производстве № №:

- нежилого помещения № №, площадь 27,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного – 

<

адрес> – 1 268 529 (один миллион двести шестьдесят восемь тысяч пятьсот двадцать девять) руб.;

- нежилого помещение № №, площадь 110,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного – 

<

адрес> – 3 975 075 (три миллиона девятьсот семьдесят пять тысяч семьдесят пять) руб.;

- нежилого помещения № №, площадь 143,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенного – № – 7 155 197 (семь миллионов сто пятьдесят пять тысяч сто девяносто семь) руб.; 

- нежилого помещения № №, площадь 102,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенное – 

<

адрес> – 3 347 254 (три миллиона триста сорок семь тысяч двести пятьдесят четыре) руб.;

- земельного участка, площадь 182 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства пристроя офиса продаж, расположенный – 

<

адрес> - 640 722 (шестьсот сорок тысяч семьсот двадцать два) руб.;

- земельного участка, площадь 8900 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания для производственной деятельности, расположенный – 

<

адрес> – 12 480 203 (двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч дв6ести три) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики. 

Судья Е.Е.Царева

Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2019г.