Дело № 2-6710/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 12 июля 2018 г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи: Овдиенко В.Е.,

при секретаре: Кабышевой Э.Ю.,

при участии:

представителя ответчика ФИО1, действующей на основании доверенности №12/18 от 24.04.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Строительная Компания» о признании недействительными пунктов договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Альфа Строительная Компания» о признании недействительными пунктов договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств. В обоснование исковых требований указала, что 14.07.2017 между ООО «АСК» и ФИО2 заключен договор № 661 /Ак/Л2/640/2017 участия в долевом строительстве на квартиру условный номер 640, находящийся в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>. Однако при заключении договора истец был введен в заблуждение относительно законности применения пониженного коэффициента для балконов и лоджий в размере - 1,0, что привело к переплате цены договора. Просит признать пункты 1.8, 1.9 договора недействительными, взыскать сумму переплаты в размере 

<

данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>, штраф в размере 50 % от присужденной в пользу истца суммы. 

В судебное заседание истица не явилась, заблаговременно ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, возражала против удовлетворения иска.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

14.07.2017 между ООО «АСК» и ФИО2 заключен договор № 661/Ак/Л2/640/2017 участия в долевом строительстве на квартиру условный номер 640, находящийся в многоквартирном жилом доме по ул. Уральская, 75, литер 2 в г. Краснодаре.

Согласно п.4.1. договора цена договора рассчитывалась посредством умножения Проектной площади квартиры на стоимость 1 кв.м. равного 

<

данные изъяты>. Стоимость спорной квартиры была определена в размере 

<

данные изъяты> (73,5 кв.м. х 47 000).

Согласно п.3.2 договора проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 1,0 составляет 73,5 кв.м. При расчете площади лоджии применялся коэффициент - 1,0.

Согласно п.1.8 договора проектная общая площадь объекта – сумма общих площадей всех частей помещения, предусмотренная разрешительной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий, балконов и террас – 1,0. Определенная настоящим пунктом проектная площадь применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и не может совпадать с общей площадью объекта, указанной в документах органов, осуществляющих техническую инвентаризацию объекта.

Согласно п. 1.9 договора, фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон – сумма площадей всех частей помещения, определенная по результатам обмеров. Произведенных по заказу застройщика уполномоченными органами технической инвентаризации г. Краснодара, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий, балконов и террас – 1,0.Определенная настоящим пунктом фактическая площадь применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и не может совпадать с общей площадью объекта, указанной в документах органов, осуществляющих техническую инвентаризацию объекта.

Полагая указанные пункты договора недействительными, нарушающими законодательство РФ, истцом приведен довод о том, что проектная площадь лоджии с коэффициентом 1,0, согласованная сторонами в договоре участия в долевом строительстве, противоречит п.3.37 Приказа № 37 от 04.08.1998, а также п. В.2.2 СНИП 31-01-2003, ввиду чего пункты договора.

Как усматривается из искового заявления переплата по договору определена истцом с учетом применения СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», а также Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 04.09.2000).

Положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, свода правил «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» не могут быть применены для разрешения настоящего дела, поскольку стороны при заключении сделки не предусмотрели возможность применения установленных в этих нормах правил исчисления площади.

Пунктом 3 ст. 555 ГК РФ установлено, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 8 ст.47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с названным Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат данному Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации. При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 г.

В преамбуле Инструкции указано, что основой государственного учета жилищного фонда является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Отмечено также, что она определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и ее требования обязательны для всех организаций технической инвентаризации. Таким образом, Инструкция относится к нормативным правовым актам в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и ее предписания в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» могли применяться лишь до 1 января 2013 г.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 29 ноября 2007 г. N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» разъяснил, что недействующим нормативным правовым актом следует считать, в том числе акт формально не отмененный, но фактически не действующий в силу издания более позднего акта. Учитывая, что Инструкция в части проведения технической инвентаризации и технического учета жилищного фонда в настоящее время в силу прямого указания федерального законодателя не может применяться, и, следовательно, не действует, оспариваемые предписания не могут повлечь какие-либо нарушения охраняемых законом прав и свобод заявителей.

Таким образом, ссылка истца на применение Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» и СНИП 31-01-2003 при исчислении площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 является незаконной и необоснованной.

Согласно положениям п. п. 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 431 ГПК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальноезначение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком послеполучения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из буквального толкования условий договора долевого участия в строительстве жилого дома N 661/Ак/JI2/640/2017 от 14.07.2017 следует, что при заключении названного договора стороны согласились, что для целей определения цены квартиры принимается ее общая площадь сприменением коэффициента 1,0 к ее отдельным частям, в том числе лоджиям, балконам и т.д. Ссылок на какие-либо санитарные нормы и правила, в т.ч. СНиП 31-01-2003, договор не содержит.

Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции действовавшей на дату заключения договора от 13.07.2015) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевогостроительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Участник долевого строительства ФИО2 с условиями договора № 661/Ак/Л2/640/2017 от 14.07.2017 участия в долевом строительстве ознакомлена и каких-либо претензий по поводу несогласия с пунктом 3.2 в части применения коэффициента 1,0 при исчислении лоджии не предъявляла.

По смыслу ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 76 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГКРФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-I «О банках и банковской деятельности»). 

Поскольку условия договора не нарушают требований закона или иного правового акта, оснований для признания пунктов договора недействительными не имеется. 

Требования о переплате цены договора в размере 

<

данные изъяты> производно от требования о признании пунктов договора недействительными, ввиду чего удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части компенсации морального вреда и штрафа, суд исходит из того, что в действиях ответчика не усмотрено нарушений прав потребителя, причинения им нравственных страданий, вследствие неисполнения обязательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Строительная Компания» о признании недействительными пунктов договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского 

районного суда г. Краснодара В.Е. Овдиенко

Мотивированное решение 

изготовлено 17.07.2018

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Е. Овдиенко