Дело №2-2/1/2017г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Выгоничи 17.01.2017г.

Выгоничский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи Семенова И.А.,

при секретаре Савиной М.Г.,

с участием истца 

<

ФИО>2, его представителей 

<

ФИО>16, 

<

ФИО>9, 

<

ФИО>8, ответчика 

<

ФИО>4, ее представителя 

<

ФИО>17, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

<

ФИО>2 к 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4 о признании договора купли-продажи земельного участка и квартиры недействительным, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

<

ФИО>2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что с 15.10.2014г. он заключил с ответчиками договор купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: 

<

адрес>. За указанные объекты недвижимости он уплатил продавцам – ответчикам 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4 

<

данные изъяты>, также им оплачена госпошлина за регистрацию перехода права собственности на данные объекты недвижимости. На момент подписания акта приема-передачи в квартире был сделан косметический ремонт: поклеены обои, потолочная плитка из пенополистирола, видимых дефектов при осмотре обнаружено не было. Постепенно он начал замечать, что в квартире появилась сырость и образовался грибок, который стал разрастаться. С наступлением холодов он обнаружил, что в оконных и дверных проемах имеются незаделанные щели, через которые в квартиру беспрепятственно заходит холодный воздух. Рамы сгнили и перекосились. В результате для поддержания нормального температурного режима он вынуждено закупил дополнительный объем дров для отопления квартиры на общую сумму 

<

данные изъяты> и нанял работника для поколки дров за 

<

данные изъяты> Вследствие указанных недостатков он был вынужден заменить окна и входную дверь в квартиру, вследствие чего понес затраты в размере 

<

данные изъяты>. 18.05.2015г. он получил предписание Брянскэнерго о замене электросчетчика, в котором указано, что срок проверки установленного в квартире счетчика истек в 2010 году и вследствие этого необходимо заменить счетчик. Затраты на замену счетчика составили 

<

данные изъяты>. 

09.06.2016г. истец письменно обратился к ответчикам с претензией (получена 11.06.2016г.), которая осталась без ответа.

Тогда истец обратился в ООО «Независимая Экспертная организация», которая 05.06.2016г. составила акт, в котором были зафиксированы скрытые дефекты, имеющиеся в спорном объекте недвижимости.

Утверждает, что перечисленные скрытые дефекты являются для истца очень существенными, поскольку вследствие их наличия квартира является фактически непригодной для проживания.

При покупке истец был введен в заблуждение относительно состояния квартиры, поскольку не знал и не мог знать об этих недостатках, а если бы знал, то не совершал бы сделку купли-продажи. Ответчики знали о наличии скрытых дефектов в продаваемой квартире, но при продаже сознательно скрыли их, сделав незадолго до продажи небольшой косметический ремонт, введя его в заблуждение относительно существенных качеств продаваемой квартиры.

В связи с данными обстоятельствами истец, ссылаясь на положения статей 167, 178 ГК РФ, п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, просит:

-признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем квартиры по адресу: 

<

адрес>, от 15.10.2014г.;

-обязать ответчиков выплатить ему денежные средства, переданные за проданный земельный участок и дом в сумме 

<

данные изъяты>;

-обязать ответчиков выплатить истцу причиненные убытки в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец 

<

ФИО>2 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенном в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Пояснил, что приобрел 15.10.2014г. у ответчиков жилье, не пригодное для проживания. Через короткий промежуток времени им были выявлены протекания в крыше дома, из-за чего сгнили несущие балки крыши. Зимой с 2014 на 2015годы также им было установлено, что дом утеплен ненадлежащим образом, что привело к промерзанию стен дома. Под полом в погребе периодически стоит вода. Ввиду чего на стенах дома образовалась плесень, а косметический ремонт, сделанный ответчиками, был испорчен. Все эти недостатки были результатом скрытых дефектов, которые он не мог увидеть во время приобретения домовладения. Ответчики во время сделки, ввели его в заблуждение относительно технического состояния дома. Полагал, что не имеется оснований для применения срока исковой давности.

В судебном заседании представители истца 

<

ФИО>2 

<

ФИО>8, 

<

ФИО>5, 

<

ФИО>16, 

<

ФИО>9, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить. Полагали, что не имеется оснований для применения срока исковой давности.

В судебном заседании ответчик 

<

ФИО>4, представитель ответчиков 

<

ФИО>4, 

<

ФИО>3 - 

<

ФИО>17 исковые требования не признали, пояснили, что ответчики продали домовладение истцу 

<

ФИО>2, которое пригодно для жилья. При этом они довели до сведения истца информацию о всех недостатках домовладения. Истец три раза осматривал жилье, претензий к его техническому состоянию не имел. Полагали, что исковые требования также не подлежат удовлетворению, так как истец пропустил срок исковой давности, не имея на это каких-либо уважительных причин.

В судебное заседание ответчик 

<

ФИО>3 не явился. О месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом. Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Свои требования истец 

<

ФИО>2 основывает на том, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры ответчики 

<

ФИО>18 ввели его в заблуждение относительно такой качественной характеристики жилого помещения, как возможность проживания в нем. Если бы он знал, что в данной квартире невозможно проживать по техническим характеристикам, он не стал бы приобретать данную квартиру. Поэтому просит признать сделку недействительной.

Как установлено в судебном заседании, истец 

<

ФИО>10 15.10.2014г. по договору купли-продажи приобрел у ответчиков – супругов 

<

ФИО>18, земельный участок и расположенную на нем квартиру по адресу: 

<

адрес>. Данный факт подтверждается следующими доказательствами:

-свидетельствами о государственной регистрации права от 

<

дата> 

<

данные изъяты>

-кадастровым паспортом от 

<

дата> 

<

данные изъяты>

-договором от 

<

дата> купли-продажи земельного участка и расположенной на нем квартиры, далее – Договор 

<

данные изъяты>

-актом приема-передачи недвижимости от 

<

дата> 

<

данные изъяты>

Согласно представленной истцом 

<

ФИО>2 расписке 

<

данные изъяты> стоимость спорного недвижимого имущества составила 

<

данные изъяты>, при этом 

<

ФИО>2 выплатил данную сумму денег ответчикам 

<

ФИО>18 в счет приобретения спорной недвижимости.

Переход права зарегистрирован 28.10.2014г. с внесением соответствующей записи в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу ч.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом в силу пп.2 ч.2 ст.178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных ч.1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Понятие существенных недостатков товара дано в Главе 30 ГК РФ, регулирующей правила заключения и исполнения договоров купли-продажи, в том числе недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Особенности купли-продажи объектов недвижимости определены параграфом 7 раздела 4 части 2 ГК РФ.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключение о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, заявляя требования о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной по заявленным основаниям (ст.178 ГК РФ) в связи с наличием у квартиры недостатков, рассматриваемым в гражданском обороте как существенные, 

<

ФИО>2 по правилам ст.56 ГПК РФ должен был доказать, что обнаруженные в квартире недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения. Также истец должен был доказать, что ответчики 

<

ФИО>18 ввели его в заблуждение относительно технических характеристик спорной квартиры.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела для определения наличия недостатков в спорной квартире и ее технического состояния определением Выгоничского районного суда Брянской области от 25.08.2016г. была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «Брянскземпроект», составленному 20.12.2016г. экспертами 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>12 

<

данные изъяты>, в ходе обследования квартиры по адресу: 

<

адрес>, обнаружены следующие скрытые дефекты:

-поражение гнилью двух балок перекрытия, что привело к уменьшению площади сечения в этих местах на 50%.. Дефект является устранимым. Необходимо заменить поврежденные балки перекрытия на новые. Присутствует опасность обрушения балок с течением времени;

-отдельные глубокие трещины, неравномерная осадка фундамента. Физический износ участка фундамента под верандой составляет 40%. Дефект является устранимым. Нет необходимости в устранении данного дефекта. Нет опасности разрушения конструкций при контроле их состояния;

-стоимость ремонтно-восстановительных работ представлена в локальном сметном расчете и составляет 

<

данные изъяты>

Ответчик 

<

ФИО>4 и ее представитель с выводами данной экспертизы согласились.

Истец 

<

ФИО>2 и его представители не согласились с выводами заключения экспертизы от 20.12.2016г., ссылаясь на их необоснованность. При этом указывают на то, эксперт не исследовал дом на его недостаточную утепленность (и, как следствие, повышенную промерзаемость), не определил фактические параметры микроклимата, температурно-влажностного режима; не отразил общие сведения о здании, общие характеристики объемно-планировочного и конструктивных решений; не изучил материалы по ранее проводившимся работам по ремонту, произведенному ответчиками в 201202013 годах, усилению и восстановлению эксплуатационных качеств строительных конструкций; объект осматривался только визуально, без применения измерительных приборов; в уточненном сметном расчете сметчик нарушил правила методики составления сметной документации, применил неправильные индексы цен. Эксперт не исследовал подмывание фундамента водой, состояние гидроизоляции кровли, наличие перекоса веранды. По его мнению выявленные им (истцом 

<

ФИО>2) недостатки жилого дома являются существенными. В связи с чем просил провести по делу повторную строительно-техническую экспертизу.

В обоснование указанных выводов истец 

<

ФИО>2 ссылается на акт осмотра №1 от 

<

дата> 

<

данные изъяты> составленный начальником отдела строительно-технических экспертиз ООО «НЭО», а также на отзыв от 02.12.2016г. 

<

данные изъяты> на экспертное заключение эксперта ООО «Брянскземпроект» 

<

ФИО>11, 

<

ФИО>12, составленный экспертом ООО «Траст Проект».

Суд относится критически к указанным акту осмотра и отзыву на экспертное заключение. При этом суд исходит из того, что оба документа подписаны одним и тем же лицом, выступившим одновременно должностным лицом ООО «НЭО» и ООО «Траст Проект» - 

<

ФИО>5, который по делу также является представителем истца, что не исключает его заинтересованности в исходе дела. Кроме этого, в обоих случаях 

<

ФИО>5 не был предупрежден за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, у суда имеются сомнения в правильности, обоснованности и объективности критических утверждений, сделанных 

<

ФИО>5 относительно заключения экспертов 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>12.

Также несостоятелен довод истца 

<

ФИО>2 о том, что ООО «Брянскземпроект» необоснованно привлек в качестве экспертов 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>12, являющихся Экспертами ООО «Бином».

При этом суд исходит из того, что в определении суда о назначении судебной строительно-технической экспертизы от 25.08.2016г. ООО «Брянскземпроект» в соответствии с нормами ч.3 ст.85 ГПК РФ разрешено привлекать при проведении экспертизы специалистов или экспертов из других экспертных учреждений.

Таким образом, суд считает, что заключение экспертов ООО «Брянскземпроект» 

<

ФИО>11 и 

<

ФИО>12 отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ. В нем содержатся подробное описание проведенного исследования, сделанные выводы и ответы на поставленный судом вопрос, имеется запись о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо нарушений при проведении экспертизы не выявлено. В связи с этим отсутствуют сомнения в его правильности, обоснованности и объективности. А оснований для назначения повторной экспертизы в порядке ст.87 ГПК РФ не имеется.

В ходе судебного заседания эксперт 

<

ФИО>11 пояснил, что состояние спорной квартиры является удовлетворительным, пригодным для проживания, за исключением двух балок чердачных перекрытий, которые находятся в аварийном состоянии и требуют немедленной замены. При этом затраты на замену балок являются незначительными ввиду того, что не требуется большой объема работы для их замены. При этом давность образования дефекта балок определить не смог. Также пояснил, что при правильной эксплуатации квартиры (надлежащем его протапливании) в квартире будет тепло, и не будут проявляться грибок и сырость.

Анализ указанного экспертного заключения ООО «Брянскземпроект» и объяснений эксперта 

<

ФИО>13 говорит о том, что каких-либо существенных недостатков квартиры, приобретенной истцом 

<

ФИО>2 у ответчиков 

<

ФИО>18 в настоящее время не имеется. Дом пригоден для проживания при правильной его эксплуатации. Требуются незначительные (по сравнению с ценой оспоренной сделки – 

<

данные изъяты>. рублей) затраты на замену двух аварийных балок потолочного перекрытия, которые составляют 

<

данные изъяты> рублей.

Истец 

<

ФИО>2 и его представители в обоснование заявленных требований представили свою смету расчета устранения дефектов дома, исходя из которой на ремонтно-строительное работы объекта по адресу: 

<

адрес>, требуется сумма в размере 

<

данные изъяты>. По мнению суда данная сумма является также незначительной по сравнению с ценой оспоренной сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом 

<

ФИО>2 в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства тому, что стоимость приобретенного им недвижимого имущества не соответствует его техническому состоянию и отсутствует возможность использовать данное имущество по назначению. 

Рассматривая доводы истца 

<

ФИО>2 о том, что ответчики ввели его в заблуждение относительно технического состояния приобретаемого им недвижимого имущества, суд приходит к следующему.

Согласно ч.5 ст.178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло распознать лицо, действовавшее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Истец 

<

ФИО>2 не отрицал в судебном заседании, что в ходе приобретения спорной недвижимости у него отсутствовали какие-либо препятствия со стороны ответчиков для осмотра технического состояния квартиры, и он трижды осматривал спорный объект. При подписании Договора купли-продажи и акта приема - передачи недвижимости истец также претензий по его техническому состоянию не имел (п.8. Договора купли-продажи).

Таким образом, истец, приобретая квартиру для проживания в ней, не был лишен возможности узнать о состоянии и особенностях названного имущества, в том числе и о степени его пригодности для проживания.

Кроме этого, на момент совершения сделки жилое помещение не признано непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Доводы истца 

<

ФИО>2 о том, что ответчики намеренно скрыли дефекты жилого помещения, проведя в 2012-2013 годах косметический ремонт квартиры, поэтому он не смог правильно оценить техническое состояние квартиры, являются неубедительными ввиду того, что сделка была совершена в октябре 2014 года, то есть через продолжительный период времени, в течение которого данные дефекты должны были проявиться снова после косметического ремонта дома. Однако, по утверждению истца и его представителя 

<

ФИО>16 первые скрытые дефекты они установили в ноябре 2014 года, когда после заселения в квартиру увидели, что в результате промерзания стен дома чернеют некоторые стены внутри дома.

В связи с чем при приобретении спорного имущества истец 

<

ФИО>2 не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Довод истца 

<

ФИО>2 о том, что ответчики 

<

ФИО>18 намеренно засыпали гнилые балки перекрытия крыши песком, чтобы он не смог оценить их техническое состояние, также ничем не подтвержден.

Иных доказательств тому, что ответчики 

<

ФИО>18 ввели в заблуждение истца 

<

ФИО>2 относительно технических характеристик приобретаемого жилого помещения, истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не выполнена предусмотренная законом обязанность истца доказать обоснованность своих требований о признании сделки недействительной по основаниям ст.178 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным исковые требования 

<

ФИО>2 о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной удовлетворению не подлежат.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика 

<

ФИО>4 – 

<

ФИО>17 заявил об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Рассматривая указанные требования суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом об отказе в иске.

В соответствии с ч.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемая сделки была совершена 

<

дата>.

Истец 

<

ФИО>2 и его представители 

<

ФИО>16, 

<

ФИО>8 в судебном заседании поясняли, что первые недостатки квартиры (в виде недостаточной ее утепленности и, как следствие повышенной промерзаемости, явившиеся причиной появления черноты и плесени на стенах внутри жилого помещения, а также в виде первых незначительных протеканий крыши) проявились в период с ноября 2014г. по весну 2015 года. При этом данные недостатки заявлены истцом в качестве оснований для иска. Таким образом истец должен был обратиться в суд с указанными исковыми требованиями в течение срока 1 год, то есть до 31.05.2016 года.

Между тем 

<

ФИО>2 обратился в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной 18.07.2016 года.

Поэтому истец 

<

ФИО>2 пропустил установленный законом срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании сделки недействительной по основаниям ее заключения под влиянием обмана.

В ходе рассмотрения дела 

<

ФИО>14 в суд с вопросом о признании причин пропуска срока исковой давности уважительными и восстановлении этого срока не обращался.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать 

<

ФИО>2 в удовлетворении исковых требований на основании ч.2 ст.199 ГК РФ - в связи с истечением срока исковой давности, о применении которой заявлено представителем ответчика.

Ввиду того, что исковые требования 

<

ФИО>2 о взыскании с ответчиков убытков, понесенных им в связи с эксплуатацией жилого помещения, являются производными требованиями от основанного требования о признании договора купли-продажи недействительным, суд также принимает решение об отказе в удовлетворении иска и в части взыскания денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований 

<

ФИО>2 к 

<

ФИО>3, 

<

ФИО>4 о признании договора купли-продажи земельного участка и квартиры недействительным, взыскании денежных средств, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через районный суд в месячный срок в апелляционном порядке.

Председательствующий Семенов И.А.