№ 2-171/2020

УИД 35RS0009-01-2019-002653-51

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2020 года г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Гвоздевой Н.В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности ФИО3,

при секретаре Шаманине А. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление – 35» к ФИО2, акционерному обществу «ДОМ.РФ», акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, погашении записи о государственной регистрации ипотеки (залога), признании закладной недействительной,

у с т а н о в и л:

1 ноября 2016 года между ООО «Строительное управление-35» (далее – ООО «СУ-35») и ООО «Северстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве № 8-56, объектом которого являлась однокомнатная 

<

адрес> по проекту, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная на 7 этаже кирпичного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

По договору уступки права требования (цессии) от 23 ноября 2016 года ООО «Северстрой» (цедент) уступило ФИО2 (цессионарий) право требования к ООО «СУ-35» по передаче в собственность последнего указанной квартиры по договору участия в долевом строительстве № 8-56 от 1 ноября 2016 года. 

О состоявшейся уступке права требования ООО «СУ-35» было уведомлено в установленном законом порядке.

23 ноября 2016 года между ФИО2 и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» был заключен договор займа № 165/2016, по условиям которого ФИО2 был предоставлен заем в размере 928800 рублей на приобретение в собственность квартиры по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1161000 рублей, путем участия в долевом строительстве по договору уступки права требования (цессии) от 23 ноября 2016 года, заключенному между ООО «Северстрой» и ФИО2

Исполнение обязательств ФИО2 в соответствии с условиями договора займа обеспечено залогом квартиры, являющейся объектом договора участия в долевом строительстве № 8-56 от 1 ноября 2016 года, что подтверждается закладной от 23 ноября 2016 года, первоначальным держателем которой являлось АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

Дополнительным соглашением от 6 января 2019 года, заключенным между ООО «СУ-35» и ФИО2 расторгнут договор участия в долевом строительстве № 8-56 от 1 ноября 2016 года, ФИО2 в соответствии с расходным кассовым ордером № 34 от 20 ноября 2018 года возвращены денежные средства, уплаченные по указанному договору, в размере 1161000 рублей.

9 января 2017 года права на закладную от 23 ноября 2016 года, равно как и права требования по договору займа № 165/2016 от 23 ноября 2016 года были уступлены акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования», фирменное наименование которого в дальнейшем было изменено на АО «ДОМ.РФ».

ООО «СУ-35» обратилось в суд с исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований просит суд признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на однокомнатную квартиру № № по проекту, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную на 7 этаже кирпичного жилого дома по адресу: 

<

адрес>; погасить запись государственной регистрации ипотеки (залога) № от ДД.ММ.ГГГГ на указанную квартиру; признать недействительной закладную, удостоверяющую права АО «ДОМ.РФ» по обеспечиваемому залогом обязательству в отношении данной квартиры.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ФИО2 собственником спорной квартиры не является, обладает достаточными денежными средствами для погашения задолженности по договору займа с учетом возврата ему денежных средств по договору участия в долевом строительстве. ООО «СУ-35» стороной договора займа не является, по обязательствам ФИО2 не отвечает, правом передачи объекта недвижимости в залог не пользовалось. ФИО2 предлагал АО «ДОМ.РФ» воспользоваться предусмотренным п.2 ст.345 ГК РФ правом на замену предмета залога иным имуществом – однокомнатной квартирой №, расположенной на 1 этаже кирпичного дома № № по адресу: 

<

адрес>, право на которую подтверждается договором уступки права требования (цессии) с переуступкой права долга от 8 ноября 2018 года, однако предпринятые им меры к какому-либо результату не привели. Таким образом, возможность подачи в регистрирующей орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке отсутствует.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные требования, с учетом их уточнения, поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился и пояснил, что при расторжении договора участия в долевом строительстве фактически была произведена замена одного объекта долевого строительства на другой объект эквивалентной стоимости, расположенный в другом многоквартирном доме. Замена одного предмета залога на другой в данное время невозможна ввиду отсутствия аккредитации второго объекта, обязательства по договору займа им исполняются.

Представитель ответчика – АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. В отзыве просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что обязательства ФИО2 по договору займа в полном объеме не исполнены.

Представитель ответчика – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Вологодской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований в части погашения регистрационной записи о погашении ипотеки. Удовлетворение исковых требований в остальной части оставила на усмотрение суда.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если выдана закладная: 

- совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; 

- заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке на основании заявления только залогодателя предусмотрено законом лишь в случае одновременного представления документов, подтверждающих факт исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Из материалов дела следует, что 23 ноября 2016 года ФИО2 и представитель ООО «Северстрой» обратились в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации уступки права требования в отношении спорного объекта долевого строительства, представив договор уступки права требования (цессии) от 23 ноября 2016 года.

29 ноября 2016 года в ЕГРН на основании указанного договора была внесена запись о залоге в силу закона в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в отношении спорного объекта сроком на 252 месяца.

6 февраля 2019 года ФИО2 и представитель ООО «СУ-35» ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлениями о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве от 1 ноября 2016 года и договора уступки права требования (цессии) от 23 ноября 2016 года.

В государственной регистрации Управлением Росреестра по Вологодской области было отказано по причине отсутствия заявления залогодержателя на погашение записи об ипотеке.

В соответствии с разъяснением, изложенным в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, положения статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» во взаимосвязи с приведенным разъяснением связывают погашение регистрационной записи об ипотеке в сведениях ЕГРН с исполнением обеспеченного залогом обязательства и прекращением залога.

Судом установлено, что в настоящее время держателем закладной от 23 ноября 2016 года является ООО «ДОМ.РФ», перед которым ФИО2 имеет неисполненные обязательства по договору займа от 23 ноября 2016 года, обеспеченному залогом (п.3.5 договора займа).

Согласно отзыву ООО «ДОМ.РФ» задолженность ФИО2 по договору займа от 23 ноября 2016 года по состоянию на 10 января 2020 года составляет 878994 рубля 81 копейка, данное обстоятельство кем-либо из участников процесса не оспаривается.

Тем самым, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке только на основании заявления ФИО2 у Управления Росреестра по Вологодской области не имелось, равно как и не имеется в настоящее время.

В силу п.1 ст.353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, в силу закона право залога сохраняет силу при отчуждении предмета залога в той или иной форме, все обязанности залогодателя несет новый собственник предмета залога.

В соответствии с пп.2 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Вместе с тем в рассматриваемом случае при расторжении договора участия в долевом строительстве ООО «СУ-35» было известно о том, что спорный объект долевого строительства находится в залоге.

Кроме того, согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Пунктом 5.1.7 договора займа от 23 ноября 2016 года предусмотрено, что заемщик обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия кредитора.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) предусмотрено право дольщика отказаться в одностороннем порядке от договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (пункт 1 статья 9 Закона № 214-ФЗ). При таких обстоятельствах застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Воспользовавшись указанным правом и передавая предмет залога в собственность ООО «СУ-35» путем расторжения договора участия в долевом строительстве, ФИО2 нарушил условия договора займа и положения п.2 ст.346 ГК РФ, поскольку согласие на это со стороны залогодержателя - АО «АИЖК» отсутствовало.

Доводы представителя истца о наличии у ФИО2 в сложившейся ситуации возможности замены предмета залога иным имуществом судом не принимаются, поскольку в данном случае такая замена требует согласия залогодержателя, сведения о наличии такого согласия отсутствуют.

Разрешая требования истца о признании закладной недействительной, суд исходит из следующего.

Требования к содержанию и порядку оформления закладной установлены ст. ст. 13 - 15 Федерального закона N 102-ФЗ. Представленная в материалы дела закладная соответствует положениям указанных норм права, является действующей.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона N 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Поскольку закладная является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, требования истца о признании ее недействительной не приведут к восстановлению каких-либо прав истца, поскольку условие о залоге определено условиями договора займа от 23 ноября 2016 года, сведений о расторжении или признания недействительным которого суду не представлено.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельств, учитывая, что обеспеченное залогом обязательство до настоящего времени не исполнено и не прекращено, отчуждение предмета залога не является основанием для прекращения залоговых отношений, а согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке отсутствует, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление – 35» к ФИО2, акционерному обществу «ДОМ.РФ», акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, погашении записи о государственной регистрации ипотеки (залога) № от ДД.ММ.ГГГГ, признании закладной от 29.11.2016 недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья Н.В. Гвоздева

Мотивированное решение изготовлено 24.02.2020.