дело № 3а-25/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ТРК «Буй-ТВ» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО ТРК «Буй-ТВ» (далее – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (телецентр).

Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» кадастровая стоимость данного участка по состоянию на 01.01.2013 г. утверждена в размере 1 557 423 руб. 52 коп. Однако согласно Отчету № 347/17 от 30 октября 2017 г., выполненному оценщиком ООО «Костромская служба оценки и консалтинга» К.Е.А., рыночная стоимость объекта недвижимости – 327 267 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости участка завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 327 267 руб.; возложить на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность внести в ЕГРН соответствующие изменения.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Буй, с согласия стороны административного истца изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представители административного истца ООО ТРК «Буй-ТВ» - ФИО1 и ФИО2 поддержали требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой представленным отчетом; не поддержали требование о возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанности внести в ЕГРН соответствующие изменения; не согласились с выводами проведённой по делу судебной экспертизы, полагая, что экспертом допущены нарушения федеральных стандартов оценки, поскольку не сделана корректировка на вид разрешенного использования, при определении рыночной стоимости объекта оценки не выведено среднее значение стоимости объектов-аналогов, а взята за основу минимальная стоимость.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц – Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрации городского округа г. Буй, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В ранее проведённом по делу судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Буй – ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, ООО ТРК «Буй-ТВ» является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (телецентр) /л.д. 7/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года – 1 557 423,52 руб. /л.д. 8/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № 347/17, выполненном оценщиком ООО «Костромская служба оценки и консалтинга» К.Е.А., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 327 267 руб. /л.д. 11-95/.

07 ноября 2017 года ООО ТРК «Буй-ТВ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет. Решением комиссии № № от 15 ноября 2017 года ООО ТРК «Буй-ТВ» отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /л.д. 100-103/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Буй – ФИО4 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах заключения эксперта № 002/023-2018, составленного экспертом С.О.А., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета:

- ценообразующие факторы, используемые при расчете рыночной стоимости объекта оценки, рассмотрены при анализе рынка не в полном объеме, что нарушает п. 11 ФСО № 7 и п. 8з ФСО № 3, а приведенные в отчете сведения о содержании нормативного документа не соответствуют действительности (нарушен пункт 5 ФСО № 3 и статья 11 Закона об оценочной деятельности);

- в нарушение пункта 8и ФСО № 3 оценщиком не приведено обоснование отсутствия корректировки на свободный доступ к земельному участку при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом;

- при расчете поправки на размер земельного участка оценщиком допущена ошибка в формуле для расчета корректирующего коэффициента (нарушен пункт 5 ФСО № 3 и статья 11 Закона об оценочной деятельности). Однако, несмотря на это, оценщиком определены верные значения корректировок;

- не обосновано использование для оценки информации о земельных участках, относящихся к 9-й группе видов разрешенного использования, в то время как объект оценки относится к 13-й группе видов разрешенного использования; не обоснована взаимосвязь 13-й и 9-й групп видов разрешенного использования при выборе сегмента рынка земельных участков и объектов-аналогов, что нарушает пункт 8и ФСО № 3, пункт 25 ФСО № 7;

- оценщик использует методически неверно выведенную корректировку на вид разрешенного использования, которая приводит к неверному определению рыночной стоимости объекта оценки. Корректировка определена с использованием оспариваемой кадастровой стоимости объекта оценки.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. эксперт определил в размере 480 000 рублей /л.д. 157-189/.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. Эксперт определил сегмент рынка для оцениваемого земельного участка «производственная деятельность», сопоставил характеристики объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов-аналогов, идентичных использованным оценщиком в отчете № 347/17:

- объект-аналог № 1 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 – земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Экспертом сделаны соответствующие корректировки (понижающие или повышающие) по следующим ценообразующим факторам:

- на торг (-13 %) по всем объектам-аналогам;

- на местоположение (статус населенного пункта), поскольку оцениваемый объект расположен в г. Буе, а объекты-аналоги в г. Костроме (0,7);

- на передаваемое право для объекта-аналога № 2 (1,16), поскольку он продавался на праве аренды;

- на локальное местоположение относительно первой линии автодороги (1,1) по всем объектам-аналогам (все объекты-аналоги расположены внутриквартально, а объект оценки – вдоль дороги);

- на размер земельного участка (для объекта-аналога № 1 (1,22), для объекта-аналога № 2 (1,03), для объекта-аналога № 3 (1,09)).

После введения указанных повышающих и понижающих корректировок эксперт получил следующую стоимость за 1 кв.м по объектам-аналогам:

- по объекту-аналогу № 1 – 413 руб./кв.м;

- по объекту-аналогу № 2 – 548 руб./кв.м;

- по объекту-аналогу № 3 – 450 руб./кв.м.

Отсутствие необходимости во введении поправки на вид разрешенного использования земельных участков эксперт обосновал тем, что согласно п. 20 ФСО № 7 объект оценки оценивается исходя из вида его фактического использования на дату оценки. Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39, удельная кадастровая стоимость земельных участков 13-й группы видов разрешенного использования принимается как минимальная удельная кадастровая стоимость земельных участков 9-й группы видов разрешенного использования. К 9-й группе видов разрешенного использования относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Действующими с 01.11.2017 г. Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226, объекты связи, радиовещания и телевидения относятся к сегменту «производственная деятельность».

Поскольку объект оценки и объекты-аналоги подпадают под один сегмент рынка «земельные участки, предназначенные для ведения производственной деятельности», поправка на вид разрешенного использования не требуется.

В то же, учитывая вышеуказанные обстоятельства, в качестве удельной рыночной стоимости объекта оценки экспертом принято минимальное значение из всех удельных скорректированных стоимостей аналогов (413 руб. за кв.м).

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Эксперт С.О.А. при допросе в судебном заседании подтвердила выводы судебной экспертизы и опровергла правомерность возражений стороны административного истца относительно составленного ею заключения.

Суд не находит оснований для признания обоснованными возражений представителей административного истца против заключения эксперта ввиду следующего.

Действительно, подпунктами «д», «е» пункта 22 Федеральных стандартов оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 (далее – ФСО № 7), предусмотрено сравнение путем введения соответствующих корректировок объекта оценки с объектами-аналогами по виду использования и (или) зонированию.

Однако из экспертного заключения и показаний эксперта С.О.А. следует, что объект оценки и объекты-аналоги, несмотря на отнесение их к разным группам видов разрешенного использования (соответственно 13-й и 9-й группам), фактически представляют собой объекты недвижимости одного сегмента рынка – рынок земельных участков, предназначенных для ведения производственной деятельности.

Данное утверждение эксперта соответствует нормам действовавших на момент проведения государственной кадастровой оценки Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (пункт 2.4.1), утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. N 39 (утратили силу 30.10.2017 г.), нормам действующих на данный момент Методических указаний о государственной кадастровой оценке (Приложение № 1, сегмент «Производственная деятельность», группа 06:080), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. N 226, а также нормам Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (коды видов разрешенного использования 6.0. и 6.8), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540.

Во всех перечисленных нормативно-правовых актах вид разрешенного использования, соответствующий виду разрешенного использования объекта оценки, относится к сегменту рынка «производственная деятельность».

Это свидетельствует о правомерности утверждений эксперта и отсутствии оснований для введения корректировки на вид разрешенного использования.

Показания свидетеля К.Е.А. данный вывод не опровергают.

Утверждая о необходимости введения корректировки на вид разрешенного использования, К.Е,А. фактически сослалась на экспертное мнение оценщиков, представленное в приобщенных к материалам дела рекомендациях экспертов НП «АРМО» и Сборнике корректировок по сегменту «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017 г.

Однако суд не может руководствоваться данным экспертным мнением и представленным сборником, поскольку, во-первых, они основаны на анализе рынка недвижимости в Омской области, а, во-вторых, касаются событий после даты оценки, то есть после 01.01.2013 г., в связи с чем не могут использоваться для оценки согласно требованиям пункта 8 ФСО № 1.

Кроме того, из содержания указанных материалов следует, что введение понижающей корректировки на вид разрешенного использования оправдано в том случае, если оцениваемый земельный участок, относящийся к 13-й группе видов разрешенного использования, имеет явно вспомогательное назначение по отношению к участку, как указывают эксперты, привилегированного положения. При этом разъясняется, что к участкам вспомогательного назначения относятся участки, которые не могут быть застроены традиционными объектами недвижимости ввиду своей формы, местоположения, площади и иных параметров, а могут служить в качестве проездов, участков для размещения парковок, вспомогательных сооружений и т.д. (дороги, проезды).

Из пояснений представителя административного истца ООО ТРК «Буй-ТВ» ФИО2 фактически следует, что оцениваемый земельный участок не является участком вспомогательного назначения, а представляет собой самостоятельный земельный участок.

Из отраженных в отчете характеристик объекта оценки следует, что его местоположение, форма, площадь и иные характеристики не ограничивают варианты и возможности использования.

Правильным является и вывод эксперта о некорректности размера определённой оценщиком корректировки на вид разрешенного использования, поскольку из Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (пункт 2.4.1), утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. N39, следует, что стоимость земельных участков 13-й группы видов разрешенного использования фактически соответствует минимальной стоимости земельных участков 9-й группы видов разрешенного использования. Это исключает возможность сопоставления стоимости земельных участков данных групп по средним значениям удельных показателей стоимости.

Не может быть признано верным утверждение стороны административного истца о нарушении экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р.

В разделе IV данных рекомендаций предусмотрено, что при применении метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости земельного участка расчет рыночной стоимости производится путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Суд не усматривает оснований полагать, что экспертом нарушено данное положение. Фактически эксперт произвел обобщение скорректированных цен аналогов путём вычленения минимальной стоимости, что соответствует установленному на момент государственной кадастровой оценки соотношению стоимостей земельных участков 9-й и 13-й групп видов разрешенного использования.

Данных об ином соотношении стоимостей суду не представлено.

Как указал эксперт при допросе в судебном заседании, произведённый в заключении расчет соответствует правилу, установленному в пункте 20 ФСО № 7, предусматривающему обязательность определения рыночной стоимости земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Методические рекомендации, на которые ссылается сторона административного истца, подобного правила не содержат, а наоборот предполагают определение рыночной стоимости, исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка.

Кроме того, эксперт обосновал соответствие определённой в заключении рыночной стоимости объекта оценки той рыночной стоимости, которая соответствует наиболее эффективному варианту использования земельного участка.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Кроме отраженных в заключении эксперта оснований, по которым определённая в отчете рыночная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной, суд полагает, что имеют место быть также обстоятельства, исключающие независимость оценщика, а, следовательно, свидетельствующие о недостоверности представленного административным истцом отчета.

В соответствии со статьёй 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности» оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве (абзац 1).

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика (абзацы 3-4).

Как видно из материалов дела, заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подано в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области оценщиком К.Е.А., являющейся представителем ООО ТРК «Буй-ТВ» на основании доверенности /л.д. 100-103/.

Представление оценщиком, составившим отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, имущественных интересов заказчика оценки исключает независимость оценщика, что не позволяет признать проведённую оценку достоверной.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (телецентр), по состоянию на 1 января 2013 года в размере 480 000 рублей.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 07 ноября 2017 года /л.д. 100-103/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (телецентр), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 480 000 (четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 07 ноября 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов