дело №RS0№-79 

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<

адрес> 27 июля 2023 года 

Калининский районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Зарецкой О.Ф., 

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задатка, судебных расходов. Обращение в суд мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым они обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем дома с кадастровым номером № В соответствии с условиями Соглашения о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истцом внесен задаток в размере 300 000,00 рублей, из них 100 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ со счета истца в АО «Газпромбанк», 100 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ со счета истца в АО «Газпромбанк», 100 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ со счета истца в ПАО «Сбербанк России». В установленный в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был в связи с технической ошибкой в электронной системе банка: ДД.ММ.ГГГГ банком было принято положительное решение о представлении ипотечного кредита на покупку вышеуказанных объектов недвижимости, в этот же день стороны договора явились в банк для оформления договора купли-продажи вышеуказанных объектов и перечисления кредитных денежных средств в счет оплаты приобретаемого имущества, банк не мог выполнить операцию по завершению оформления кредита и перечислению денежных средств по причине технического сбоя в электронной системе. Данная ошибка устранена банком ДД.ММ.ГГГГ. После устранения банком вышеуказанного сбоя истец пытался связаться с ответчиком, но ответчик не отвечал на звонки. Позже стало известно, что вышеуказанные объекты недвижимости проданы ответчиком. Просит взыскать ФИО3 сумму задатка в размере 300 000,00 рублей, а также расходы по уплате госпошлины.

Определением Калининского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО13, АО «Газпромбанк» (л.д. 162).

Истец ФИО2, его представитель ФИО6 в судебном заседании требования исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 158-159).

Третье лицо ФИО13 в судебном заседании с иском согласилась.

Представитель третьего лица АО «Газпомбанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Суд, выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого продавец ФИО3 и покупатели ФИО2, ФИО13 обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок №, индивидуального жилого дома площадью 101 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, на участке №, за что покупатели ФИО2, ФИО13 передали продавцу ФИО3 задаток в размере 100 000,00 рублей в соответствии с Соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

В силу пункта 7.1 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа банка в предоставлении кредита ФИО2, ФИО13 в течение пяти рабочих дней с момента заключения соглашения либо в выдаче ипотечного кредита, либо недостаточная стоимость в отчете об оценке, либо отказа Банка принять в залог указанный объект недвижимости настоящее Соглашение расторгается, задаток должен быть возвращен в однократном размере в течение трех рабочих дней с момента получения такого отказа.

На основании Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ покупателями ФИО2, ФИО8 внесен задаток в размере 200 000,00 рублей, стороны Соглашения обязались заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ по цене 7 750 000,00 рублей (л.д. 10-11).

Факт передачи истцом ФИО2 ответчику ФИО3 задатка в размере 300 000,00 рублей подтверждается выпиской по счету на имя ФИО2 в ПАО «Сбербанк России» за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34-35), выпиской по счету на имя ФИО2 в Банке ГПБ (АО) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 141-143, 146-148), не оспаривается представителем ответчика в судебном заседании.

Согласно выписке из ЕГРН, поступившей на запрос суда, собственниками вышеназванного недвижимого имущества являются ФИО9 (1/10 доли), ФИО10 (1/10 доли), ФИО11 (8/10 доли) (л.д. 85-87, 129-132).

Основанием возникновения права общей долевой собственности является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО10, ФИО11, действующей за себя и в интересах ФИО9, по условиям которого цена договора 2 235 000,00 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 1 421 000,00 рублей, земельного участка 814 000,00 рублей, расчет производится в следующем порядке: 472 425,25 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала в срок не позднее двух месяцев с даты обращения в Государственное Учреждение – Управление ПФ РФ, 1 762 574,00 рубля за счет собственных средств наличными в день подписания договора (л.д. 69).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 указанного Постановления).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем, в том числе договора купли-продажи недвижимости. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В силу статьи 381 Кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1 статьи 381.1 Кодекса).

Как установлено судом, по условиям предварительного договора с учетом Соглашения о внесении изменений в предварительный договор, уплаченная истцом (покупателем) ответчику (продавцу) в счет цены недвижимого имущества денежная сумма, обеспечивает исполнение предусмотренных предварительным договором обязательств.

Приведенные условия предварительного договора с учетом Соглашения о внесении изменений в предварительный договор позволяют квалифицировать уплаченную истцом сумму не как аванс, не как обеспечительный платеж, не как неустойку, а как задаток.

Указанная сумма самими сторонами предварительного договора в соглашении о задатке и соглашении о внесении изменений в соглашение о задатке поименована как задаток и уплачена в целях обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. 

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Переданные истцом ответчику в сумме 300 000,00 руб. денежные средства обеспечивают исполнение не денежного обязательства, необходимости заключения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В качестве доказательства утраты интереса ответчика в заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, намерения истца заключить основной договор в установленный Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ срок до ДД.ММ.ГГГГ истцом представлен ответ на обращение истца «Газпромбанк» (Акционерное общество) №.2-3/7987 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ оформлена заявка № для получения ипотечного кредита. ДД.ММ.ГГГГ Банком по заявке принято положительное решение, в этот же день Вы обратились в дополнительный офис № филиала Банка «Уральский» с целью заключения кредитного договора. В связи с ошибкой в автоматизированной банковской системе Банка подписание и заключение кредитного договора не представилось возможным осуществить ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ по факту устранения технической ошибки заключен договор ипотечного кредитования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 150).

Из объяснений в судебном заседании свидетелей ФИО12 (риэлтор истца), Свидетель №1 (риэлтор ответчика) следует, что ДД.ММ.ГГГГ после одобрения кредита лица, участвующие в деле, без приглашения явились в Банк для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и договора ипотечного кредитования, которые заключены не были.

Оснований ставить под сомнение объяснения указанных свидетелей у суда не имеется, поскольку они согласуются между собой и письменными доказательствами.

Проанализировав доказательства по делу в их совокупности, учитывая, что согласно ответу на судебный запрос «Газпромбанк» (Акционерное общество) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставлен кредит по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 500 000,00 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ для приобретения жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, суд делает вывод о том, что причиной незаключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества в установленный срок является позднее обращение истца ФИО2 в «Газпромбанк» (Акционерное общество) для заключения договора ипотечного кредитования, после согласования договор ипотечного кредитования заключен в отношении иных объектов недвижимости.

Факт того, что после истечения срока для заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ) ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключена сделка купли-продажи недвижимого имущества с другими покупателями, учитывая, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ прошел длительный период времени, цена договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО10, ФИО11, действующей за себя и в интересах ФИО9, составляет 2 235 000,00 рублей, что значительно меньше цены договора, указанной в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ – 7 750 000,00 рублей, не свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества в оговоренный срок не заключен по вине продавца.

Допустимых доказательств того, что сделка в оговоренный срок не заключена по независящим от сторон обстоятельствам, суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ФИО2 о взыскании суммы задатка следует отказать. 

В силу п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 12, 13, 56, 67, 98, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) о взыскании задатка, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд 

<

адрес>.

Решение в окончательной форе изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья О.Ф. Зарецкая 

Копия верна

Судья О.Ф. Зарецкая