Дело № 3а-85/2025

УИД 76OS0000-01-2025-000059-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 4 августа 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 107 845 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, служебные гаражи код 4.9, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 388, 390 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО2 является плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 4 октября 2024 года № АЗУ-76/2024/000504 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 103 731 791, 7 рублей.

ФИО2 обратилась в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 25 703 000 рублей, определенной ООО «Ярэксперт» по состоянию на 29 октября 2024 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 17 января 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ФИО2 обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/001072 от 17 января 2025 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 25 703 000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО2 на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала. 

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО4 административный иск не признала, привела доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/001072 от 17 января 2025 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. 

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ФИО2 ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 17 января 2025 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 25 703 000 рублей, определенной ООО «Ярэксперт» по состоянию на 29 октября 2024 года.

18 марта 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ФИО2 обратилась в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ФИО2 наделена правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 23 декабря 2024 года ФИО2 непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 23 декабря 2024 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО «Ярэксперт».

Датой оценки в Отчете установлено 29 октября 2024 года. 

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

24 декабря 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ФИО2 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/001072 вынесено 17 января 2025 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ФИО2 от 23 декабря 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 17 января 2025 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и составлении Отчета об оценке № 18025/01/24 от 18 декабря 2024 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиком при расчете объекта оценки сравнительным подходом использована неверная информация о стоимости 1 кв.м. объекта – аналога; не применена корректировка на нахождение аналога в долевой собственности; данные, указанные при описании аналогов, не соответствуют данным, принятым в расчет; не подтверждена актуальность сведений об одном из аналогов. 

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ФИО2 Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению, выполненному экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 18025/01/24 от 18 декабря 2024 года, составленный ООО «Ярэксперт», об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчете № 18025/01/24 от 18 декабря 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № является недостоверной. 

Согласно мотивировочной части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом также выявлены недостатки, связанные с использованием неполных или недостоверных сведений, примененных в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, являющиеся нарушением статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года N 200, пунктов 20, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, и повлекшие недостоверность итоговой величины его рыночной стоимости, определенной в Отчете, а именно:

- оценщиком однозначно не определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, указан неверный вид разрешенного использования земельного участка, что существенно повлияло на итоговые расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости (не применены корректировки на назначение, применены корректировки, исходя из неверного вид разрешенного использования);

- при предварительном отборе аналогов оценщик руководствуется их площадью, в то время как более весомым фактором является вид передаваемых прав, что приводит к выбору наименее подходящих аналогов и необходимости применения излишней повышающей корректировки;

- при дополнительном обосновании цены оценщиком принят анализ проводимых торгов по банкротству, при этом для определения средних значений реальной рыночной стоимости оценщиком использованы цены предложений, торги по которым не состоялись; не проведен анализ прав на земельный участок, не проанализирована площадь участка в составе единого объекта недвижимости; 

- некорректная идентификация объекта – аналога, повлиявшая на итоговый результат рыночной стоимости, поскольку не было введена понижающая корректировка;

- данные о цене одного из аналогов, использованного в расчетах в рамках сравнительного подхода, данными общедоступных источников не подтверждены либо неактуальны на дату оценки. 

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данного решения. Оспариваемое в настоящем административном деле решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ФИО2 оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/001072 от 17 января 2025 года не установлено. Требования административного иска ФИО2 в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ФИО2 заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с несоответствием законодательству об оценочной деятельности Отчета № 18025/01/24 от 18 декабря 2024 года, составленного ООО «Ярэксперт», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 25 703 000 рублей по состоянию на 29 октября 2024 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 38 608 510 рублей по состоянию на 29 октября 2024 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 38 608 510 рублей. 

Датой определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 29 октября 2024 года.

Разрешая вопрос об оплате проведенной по данному административному делу судебной экспертизы, суд приходит к следующему:

Предметом настоящего административного спора явилась проверка законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы № ОРС-76/2024/001072 от 17 января 2025 года.

В удовлетворении требований административного иска ФИО2 о признании незаконным и отмене указанного решения судом отказано.

Следовательно, решение по настоящему административному делу состоялось не в пользу административного истца. 

В связи с этим, суд возлагает на административного истца ФИО2 обязанность по оплате судебной экспертизы в размере 75 000 рублей.

Требование ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое удовлетворено судом, не имеет значения для решения вопроса о распределении судебных расходов по делу, так как является дополнительным по отношению к основному требованию о признании незаконным решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», в удовлетворении которого судом отказано.

Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 года (вопрос 10 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска ФИО2 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/001072 от 17 января 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 29 октября 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 107 845 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, служебные гаражи код 4.9, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 38 608 510 (тридцать восемь миллионов шестьсот восемь тысяч пятьсот десять) рублей. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с ФИО2 в пользу эксперта ФИО1 оплату судебной экспертизы в размере 75 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 августа 2025 года