РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Чехов, Московская область 10 июля 2018 года

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Варенышевой М.Н.,

с участием адвоката Александровой А.А.,

при секретаре Рудзинской Е.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1994/18 по иску ФИО1 к ФИО13 об обращении взыскания на заложенное имущество в виде земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику ФИО2 об обращении взыскания в его пользу на предмет залога - земельный участок общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, находящийся в ипотеке, зарегистрированной в силу закона по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установив в соответствии с п.4 ч.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ начальную продажную цену равную 80% рыночной стоимости земельного участка, исходя из Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки № - земельного участка общей площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а именно в размере 514 800 руб.; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО2 Договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с условиями договора, продал ФИО2 принадлежащий ему по праву собственности: земельный участок для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 1500 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №. В соответствии с п. 3 Договора, по соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 500 000 рублей. На момент подписания настоящего договора полного расчета между сторонами не произведено. В соответствии с п. 3 Договора срок окончательной оплаты за земельный участок указан как ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3 Договора, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ у продавца возникает право залога на указанное недвижимое имущество. Недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента его полной оплаты. ДД.ММ.ГГГГ Тогучинским районным судом Новосибирской области по его иску к ФИО2 по делу № вынесено решение: взыскать с ФИО2 в его пользу задолженность по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 350 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 45891 руб.49 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7159 руб. а всего взыскать 403050 рублей 49 коп. В удовлетворении встречных исковых требований об уменьшении покупной цены ФИО2 к нему (истцу) отказать. Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ Решение обжаловано не было, вступило в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ, согласно судебному решению по делу №, между сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым, продавец передал, а покупатель принял согласно Договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок. Из решения по делу № также следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, и в тот же день - ДД.ММ.ГГГГ - произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чем свидетельствует штамп Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и запись: «Ипотека в силу закона». На текущий момент времени не погашена сумма задолженности в размере 350 000 рублей, не погашена сумма взысканных судом процентов, а также сумма расходов по оплате государственной пошлины, взысканной судом. Налицо неисполнение судебного решения в полном объеме. Задержка в оплате составляет значительный временной период, а именно: два года и три месяца со дня последнего платежа. Последний платеж был произведен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Считает, что вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости имущества, находящегося у него в залоге в силу закона. Согласно Отчету № об оценке рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом спора, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1500 +/- 27 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, составляет 643 500 рублей /42 000руб/сот, НДС не облагается. 80% от рыночной цены, определенной оценщиком, составляет 514 800 руб. Считает, что имеются все правовые основания для обращения взыскания на указанное выше недвижимое имущество залогодателя.

Представитель истца по ордеру ФИО3, представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился.

При таких обстоятельствах суд счел возможным приступить к рассмотрению дела в отсутствии не явившегося ответчика в силу ст. 119 ГПК РФ, назначить ему адвоката в соответствии со ст. 50 ГПК РФ.

Представитель ответчика в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат Александрова А.А. в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку не известна позиция ответчика. 

Суд, заслушав пояснения сторон, адвоката Александровой А.А., изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 1500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка: для ведения садоводства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8).

В соответствии с п. 3 Договора, по соглашению сторон стоимость земельного участка составляет 1 500 000 рублей.

На момент подписания настоящего договора полного расчета между сторонами не произведено. 

В соответствии с п. 3 Договора срок окончательной оплаты за земельный участок указан как ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 Договора, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ у продавца возникает право залога на указанное недвижимое имущество. Недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента его полной оплаты. 

Решением Тогучинского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 350 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 45891 руб.49 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7159 руб., а всего взыскано 403050 рублей 49 коп. В удовлетворении встречных исковых требований об уменьшении покупной цены ФИО2 к ФИО1 отказано (л.д. 11-15). 

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из судебного решения по делу №, ФИО2 допущены просрочки в оплате земельного участка, а именно: ДД.ММ.ГГГГ – 500000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 200 000 рублей. Судебным решением также установлено, что на момент окончания срока оплаты – то есть на ДД.ММ.ГГГГ – у ответчика (ФИО2) имелась задолженность в размере 550 000 рублей. На момент обращения в суд имелась задолженность в размере 350 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ, согласно судебному решению по делу №, между сторонами подписан передаточный акт, в соответствии с которым, продавец передал, а покупатель принял согласно Договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок.

Из решения по делу № также следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, и в тот же день - ДД.ММ.ГГГГ - произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чем свидетельствует штамп Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и запись: «Ипотека в силу закона». 

Из пояснений представителей истца усматривается, что на текущий момент времени не погашена сумма задолженности в размере 350 000 рублей, не погашена сумма взысканных судом процентов, а также сумма расходов по оплате государственной пошлины, взысканной судом. Доказательств обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

Задержка в оплате составляет значительный временной период, а именно: два года и три месяца со дня последнего платежа. Последний платеж был произведен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. 

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1 вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости имущества, находящегося у него в залоге в силу закона. 

Пункт 5 ст. 488 ГК РФ направлен именно на обеспечение исполнения возникшего у покупателя обязательства по оплате товара и по своей сути указанная правовая норма является своего рода гарантией прав продавца как залогодержателя на получение оплаты товара.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения закреплены в ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Сумма неисполненного заемщиками обязательства многократно превышает пять процентов от размера стоимости предмета ипотеки, заемщиками неоднократно допускались пропуски платежей, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства и основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество суд не усматривает. 

В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Отчету № об оценке рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом спора, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1500 +/- 27 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, составляет 643 500 рублей /42 000руб/сот, НДС не облагается (л.д. 24-100). 80% от рыночной цены, определенной оценщиком, составляет 514 800 руб. 

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчиком обеспеченного залогом обязательства по договору купли-продажи, а обстоятельства, исключающие обращения взыскания на предмет залога, по делу отсутствуют, суд удовлетворяет исковые требования в указанной части.

Согласно ч. 2 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку суд считает необходимым удовлетворить требования истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость оплаченной истцом госпошлины в размере 300 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 2, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО14 об обращении взыскания на заложенное имущество в виде земельного участка – удовлетворить.

Обратить взыскание в пользу ФИО1 на предмет залога - земельный участок общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес> кадастровый №, находящийся в ипотеке, зарегистрированной в силу закона по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Установить в соответствии с п.4 ч.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № от ДД.ММ.ГГГГ начальную продажную цену равную 80% рыночной стоимости земельного участка, исходя из Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки № земельного участка общей площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, а именно в размере 514 800 руб.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (триста рублей).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Чеховский городской суд. 

Председательствующий судья: подпись М.Н.Варенышева 

«Копия верна»

Судья: