Дело № 2-404/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Вельск 11 июня 2019 года

Вельский районный суд Архангельской области 

в составе председательствующего Сидорак Н.В.,

при секретаре Рожновой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, площадью 98,4 кв.м., указанного под пунктом 12 в приложении к настоящему договору, а также земельного участка в размере 15,68% от площади земельного участка с кадастровым номером 29:01:190136:12,, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и обслуживания магазина, общей площадью 1020 кв.м., на условиях предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), стороны договорились о подготовке, оформлении и подписании в последующем договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 98,4 кв.м., указанного под пунктом 12 в приложении к настоящему договору. Предметом основного договора является нежилое помещение площадью 98,4 кв.м., находящееся в объекте недвижимого имущества – здании торгового центра «

<

адрес>», назначение: объект торговли смешанными товарами и услуг общественного питания. Нежилое помещение площадью 98,4 кв.м. составляет 15,68% от общей площади объекта недвижимого имущества - здания торгового центра «

<

адрес>». Указанное нежилое помещение представляет собой отдельно выделенное помещение на первом этаже здания, отделенное стеной от остальной площади и с отдельным входом в него со стороны улицы, а также пожарным выходом. На момент заключения настоящего договора здание торгового центра находилось в начальной стадии строительства в соответствии с градостроительным планом, проектом СН-103/13-П. Срок заключения основного договора был согласован сторонами пунктом 4.2 предварительного договора: не позднее ДД.ММ.ГГГГ и не позднее 60-ти дней со дня государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, указанное в п. 1.1 предварительного договора. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме. В тоже время, ответчик нарушил условия договора, поскольку до настоящего времени не заключил с ФИО1 основной договор, несмотря на истечение установленных договором сроков. Право собственности на здание магазина «Дзержинский» было зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. При этом здание имеет три этажа и его площадь значительно превышает ранее запланированную. До настоящего времени жилое помещение площадью 98,4 кв.м. истцу не передано. Кроме того, в соответствии с требованиями гражданского законодательства ФИО1 также подлежит передаче часть земельного участка (пропорционально имеющейся площади), на которой находится здание. Направленная в адрес ответчика претензия с предложением в добровольном порядке заключить договор купли-продажи осталась без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы искового заявления в полном объеме, при этом пояснил, что являлся собственником 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В 2013 году они с ФИО2 пришли к соглашению о строительстве торгового центра на данном земельном участке. ФИО1 по договору купли-продажи продал ФИО2 1/2 доли земельного участка. Стоимость 1/2 земельного участка оговорили в размере 1800000 рублей, денежные средства от ФИО2 за земельный участок переданы не были. Денежные средства в размере 1800000 рублей должны были быть зачтены в счет оплаты помещения в торговом центре. Свои обязательства по предварительному договору истцом выполнены в полном объеме. На схеме, являющейся приложением к предварительному договору купли-продажи, штрихом было отмечено помещение, подлежащее передаче ФИО1, определены входы, выходы. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержал доводы искового заявления в полном объеме.

Ответчик ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражала относительно удовлетворения исковых требований, поддержала доводы отзыва, а также указала об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку оплата по договору ФИО1 в полном объеме не произведена. Кроме того, ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о приостановлении действия договора в связи с невозможностью выполнить его условия. Также помещение должно пройти процедуру государственной регистрации до момента его отчуждения. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 98,4 кв.м., указанного под п. 12 в приложении к настоящему договору.

Указанным договором определен предмет основного договора – по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение площадью 98,4 кв.м., находящееся в объекте недвижимого имущества: здание торгового центра «

<

адрес>», назначение: объект торговли смешанными товарами и услуг общественного питания, расположен по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1020 кв.м.; расположение нежилого помещения указано в приложении к настоящему договору под пунктом 12. Нежилое помещение площадью 98,4 кв.м., приобретаемое покупателем, составляет 15,68% от общей площади объекта недвижимого имущества – здания торгового центра «

<

адрес>».

Из пункта 1.4.1 договора следует, что общая цена основного договора оплачивается на условиях 100 % предоплаты, определяется исходя из фактического размера передаваемого в будущем покупателю нежилого помещения и составляет 3640800 рублей. Общая цена основного договора не включает стоимость земельного участка, передаваемого покупателю одновременно с передачей права собственности на нежилое помещение. Общая цена основного договора не является окончательной и может быть увеличена в одностороннем порядке продавцом, но не более чем на 5% при условии роста ставки рефинансирования в течение календарного года более, чем в два раза.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что покупатель производит продавцу предварительную оплату в следующем порядке: 920400 рублей до ДД.ММ.ГГГГ; 920400 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее даты подписания основного договора; 1800000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее даты подписания основного договора. 

В силу пункта 4.2 указанного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ и не позднее 60-ти дней со дня государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 4.3 договора).

В соответствии с расписками, представленными в материалы дела, ФИО1 передал ФИО5 в качестве оплаты по предварительному договору купли-продажи денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в размере 920400 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 920400 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 640000 рублей в качестве оплаты в соответствии с предварительным договором купли-продажи за долю земельного участка в размере 12,41% от общей площади земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, истцом не подтвержден факт полной оплаты нежилого помещения по предварительному договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия о заключении в добровольном порядке в течение 3-х дней с даты получения претензии, договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, 

<

адрес>, г. Вельск, 

<

адрес>, которая оставлена без ответа.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ магазин «

<

адрес>», площадью 806,1 кв.м., расположенный по адресу: Архангельская область, 

<

адрес>, г. Вельск, 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2 

До настоящего времени право собственности ответчика на нежилое помещение, подлежащее передаче истцу, не зарегистрировано.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Положениями п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», предусмотрено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При заключении договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, продавец, согласно п. 2.1 рассчитывал ДД.ММ.ГГГГ года получить от покупателя встречное представление в размере 1800000 рублей. Однако, до настоящего момента, указанная сумма, согласно условиям договора, передана не была. В связи с чем, продавец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении данного договора. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. 

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО1 направлено уведомление о приостановлении исполнения обязательств по договору и отказа от исполнения договора в части.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт нарушения его права, обусловленный действиями ответчика.

Доказательства, отвечающие требованиям допустимости и относимости, свидетельствующие о полном внесении ФИО1 платежей по договору, отсутствуют.

Доводы ответчика и его представителя о том, что истцом по предварительному договору купли-продажи должен быть произведен зачет денежных средств в размере 1800000 рублей, фактически не выплаченных истцу по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, являются необоснованными. Так, доказательств, подтверждающих соглашение сторон об указанном зачете, в материалы дела не представлено. При этом, в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ сведений о возможном зачете не содержится.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Вельский районный суд.

Председательствующий Н.В. Сидорак