к делу № 3а-317/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» января 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрел в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 23:39:0416002:137, общей площадью 693556+/-7287 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, Школьненское с/п, земли бывшего колхоза «Заветы Ильича».

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно отчету независимого оценщика ООО «Центр экспертизы управления собственность-Юг» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:0416002:137 составляет 7 768 000 рублей.

Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:0416002:137 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 64930712,72 рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимости являются неверными и нарушают ее права, в связи с чем, обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в отзыве на административное исковое заявление указывает на недоказанность нарушения прав административного истца установленным размером кадастровой стоимости земельного участка.

В возражениях на административное исковое заявление представитель администрации МО Белореченский район по доверенности ФИО3 просит отказать в удовлетворении требований ФИО1

В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц. 

Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного) производства, поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:39:0416002:137, общей площадью 693556+/-7287 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, Школьненское с/п, земли бывшего колхоза «Заветы Ильича».

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:39:0416002:137 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2019г. в размере 64 930 712,72 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2019 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости ООО «Центр экспертизы управления собственность-Юг» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:0416002:137 составляет 7 768 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 12 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 09 декабря 2020 года, выполненному ООО «Центр судебных экспертиз «АПЕКС», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:0416002:137 на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года составляет 15 540 000 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки, при производстве арифметических расчетов, не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков Краснодарского края в районах, ближайших к району расположения объекта оценки и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. 

Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на местоположение, плодородность почвы, масштаб (площадь), на наличие объектов повышающих, снижающих стоимость, наличие коммуникаций, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:39:0416002:137 на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года составляет 15 540 000 рублей.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанного земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.

В возражениях на заключение эксперта представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 указывает, что заключение судебной экспертизы не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему административному делу, ссылаясь на допущенные экспертом нарушения требований ст. 11, 15 ФЗ № 135-ФЗ, ст. 8, 16 ФЗ № 73-Ф3, федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299. При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:39:0416002:137, экспертом допущено следующее нарушение:

1) на рынке купли продажи земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края имеется достаточно большое количество предложений земельных участков данной категории различной площади. Объекты-аналоги, используемые оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта оценки, не сопоставимы с ним по площади (площадь объекта оценки - 693 556 кв.м; объект-аналог №1 - 25 900 кв.м; объект-аналог № 2 - 40 000 кв.м; объект-аналог № 3 - 40 000 кв.м.). Внесенные оценщиком понижающие коэффициенты (0,83) на размер земельного участка занижают рыночную стоимость оцениваемого объекта на 17%.

Между тем, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Центр судебных экспертиз «АПЕКС», выполнившего вышеуказанное заключение, при определении рыночной стоимости объекта экспертизы, в качестве объектов - аналогов, эксперт использовал цены по продаже земельных участков сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом экспертизы, такие как: местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, наличие улучшений, наличие коммуникаций, транспортная доступность, конфиуграция, ближайшее окружение. На дату проведения экспертизы на открытом рынке не представлены предложения о продаже объектов сопоставимых по всем цеообразующим параметрам, в связи с этим, эксперт подобрал максимально близкие объекты, отличные только по масштабному фактору. При определении рыночной стоимости, во избежание искажения итогового результата, эксперт в соответствии с методологией, регламентирующей данный вид работ, применяет корректирующие коэффициенты, учитывающие данное различие.

При этом, суд обращает внимание, что исходя из представленных в судебное заседание документов, следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:39:0416002:137 ранее подлежал оценке в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «БелУниверсал» (ИНН/ОГРН 

<

***>/

<

***>). Так, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 года по делу № 15АП-20959/2018 утверждена рыночная стоимость данного участка на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 26.11.2018г. ООО «Южно-региональное агентство оценки» № 1030им/18 в размере 11 850 722 руб.

Для реализации имущества банкрота (ООО «БелУниверсал») торги на понижение проводились трижды в течение 2019 года (в мае, июне и декабре), так как первые и вторые торги не состоялись по причине недостаточности участников (цена предложения составляла 10665 649 руб.). Максимальная цена предложения на третьих торгах составила 2 133 129 руб. В связи с отсутствием предложений цена предложения была снижена до 1 493 190 руб.

Таким образом, суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратилась с настоящим иском в суд 27 октября 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 октября 2020 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 23:39:0416002:137, общей площадью 693556+/-7287 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, Школьненское с/п, земли бывшего колхоза «Заветы Ильича» кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 27 октября 2020 года в размере 15 540 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:0416002:137.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:0416002:137 считать 27 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья В.В. Сидоров