Дело №2-4619/25-2025

46RS0030-01-2025-007682-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2025 года г. Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего – судьи Радиной Н.П.,

при секретаре – Шалапининой С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» о признании недействительными договоров инвестиционного займа и залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд к ответчику ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» с вышеуказанным иском. В обоснование требований указав, что в соответствии с Договором беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Заемщик) и ФИО1 (Инвестор), Инвестор принял на себя обязательство предоставить беспроцентный заем на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в сумме 3 601 000 рублей. Указанные денежные средства истцом были переданы соответствии с графиком, установленным договором (п. 1.3). В качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору заемщик и инвестор оформили договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик оформляет истцу в залог 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В случае неисполнения залогодателем ЗАО «ТПК «Кароляна» условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя ФИО1 предмет настоящего договора (п.2.3 договора). Залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение своих прав, вытекающих из договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ за счет оформления в свою собственность предмета залога, оформленного по настоящему договору. При этом ответчик предоставил в залог квартиру в указанном доме. Однако квартиры, являющейся предметом залога, не существует, строительство еще не завершено. Фактически стороны были намерены заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. Считает, что волеизъявление сторон договоров инвестиционного займа и залога, заключенных ДД.ММ.ГГГГ не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства выдавались истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Указанные договоры недействительны (ничтожны) в силу притворности, в связи с чем просит признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ним и ЗАО «ТПК «Кароляна», применить последствия недействительности сделок, признав указанные сделки договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», признать за ним право собственности на 

<

адрес> кадастровый №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> Б, площадью 69,7 кв.м. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении доводам и основания. Пояснил, что о нарушении своего права он узнал в 2025 года, после того как дом был введен в эксплуатацию и он обратился к ответчику с целью регистрации права собственности на квартиру. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования признала частично, не возражала против признания за истцом права собственности на квартиру, в части признания недействительными (ничтожными) договоров инвестиционного займа и залога квартиры, ходатайствовала о применении срока исковой давности. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГг., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна» были заключены договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 1.1 Договора беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Заемщик) и ФИО1 (Инвестор), Инвестор предоставляет Заемщику беспроцентный заем на цели осуществления текущей финансово – хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. По истечении указанного в п. 1.2 срока, Заемщик возвращает Инвестору предоставленный займ. 

Согласно п.1.2 договора, в рамках настоящего договора Инвестор предоставляет Заемщику 3 601 000 рублей на срок 12 месяцев. Начало срока определяется датой предоставления денежных средств заемщику в размере, указанном в настоящем Договоре.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что стороны настоящего Договора определили следующий график предоставления займа: сумма в размере 2 000 000 рублей представляется Инвестором Заемщику в течение 2-х рабочих дней после подписания Договора; сумма в размере 500 000 рублей перечисляется на расчетный счет Заемщика равными ежемесячными платежами в течение 8 месяцев начиная с мая 2020 года по 62 500 рублей; сумма в размере 1 101 000 рублей Инвестор перечисляет на расчетный счет Заемщика в течение 30 календарных дней после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>. 

Согласно п.п. 1.4- 1.5 договора, в качестве обеспечения исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору, Заемщик и Инвестор оформляют договор залога 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный заем является беспроцентным. 

Согласно п.1.1 Договора залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Залогодатель) и ФИО1 (Залогодержатель), в рамках настоящего договора Залогодатель оформляет Залогодержателю в залог 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № 1 подъезд, 3 этаж. 

Квартира оценена сторонами в 3 601 000 руб. 00 коп. с учетом коэффициента лоджии 0,5 (п.1.4 договора).

Согласно п.2.3 Договора залога квартиры, в случае неисполнения залогодателем условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя предмет настоящего договора.

В соответствии с дополнительными соглашениями № к договору беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договоров займа и залога продлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом исполнены условия об оплате, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела. 

Проанализировав условия договоров инвестиционного займа и залога, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, следует, что волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства выдавались истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. 

Денежные средства, переданные ФИО1 ЗАО «ТПК «Кароляна», были привлечены данным обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истцу предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира, характеристики которой определены в договоре.

Доказательств расходования ответчиком, переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.

Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было. 

То обстоятельство, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, с применением к ним положений ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Оснований для применения срока исковой давности исходя из установленных выше обстоятельств и подлежащих применению к ним норм права суд не усматривает.

Как следует из представленных материалов, расчет между сторонами произведен полностью, что также подтверждается квитанциями об оплате, а также не оспаривается стороной ответчика. Однако переход права собственности сторонами не был зарегистрирован в установленном порядке.

Вместе с тем, данное обстоятельство в настоящее время не может ограничивать право истца на приобретение имущества по фактически исполненной сделке.

В соответствии с пп.54,60,62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. 

С учетом установленных обстоятельств суд считает необходимым удовлетворить заявленный иск, признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> кадастровый №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> Б, площадью 69,7 кв.м. 

В соответствии со ст.ст.98,100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 (паспорт №) и ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН №

Применить последствия недействительности сделок: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> кадастровый №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> Б, площадью 69,7 кв.м.

Взыскать с ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение стороны могут получить 24 сентября 2025 года.

Судья