Дело № 2-388/2020

УИД 76RS0014-01-2019-004432-20

Изготовлено 19.05.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 12 мая 2020 года

Кировский районный суд г. Ярославля в составе 

председательствующего судьи Жаварцовой Ю.Г.,

при секретаре Сухаревой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» о признании предварительного договора основным, возложении обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию договора, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд г.Ярославля с исковыми требованиями, предъявленными к ООО «Альянс Строй Групп» о признании предварительных договоров № участия в долевом строительстве от 28.09.2016 года, № участия в долевом строительстве от 27.12.2016 года, № участия в долевом строительстве от 22.09.2017 года, заключенных между ФИО1 и ООО «Альянс Строй Групп», Договорами долевого участия в строительстве с даты заключения, подлежащими государственной регистрации, с возложением на ответчика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию договора.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что ответчик является застройщиком строительства двух многоквартирных жилых домов, расположенных на пересечении 

<

адрес>. Строительство ответчиком осуществляется на основании следующих документов: свидетельство о государственной регистрации права серия №; Договор №-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.10.2005 года, в редакции дополнительных согалшений№1 от 21.11.2005 года, №2от 19.05.2008 года, №3 от 21.10.2008 года, №4 от 26.10.2011 года, №5 от 27.02.2012 года, №6 от 16.10.2012 года, заключенный с МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»; Договор №№-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.07.2013 года, в редакции дополнительного соглашения №1 от 20.10.2014 года, заключенный с МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»; Договор №№-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 06.11.2012 года, в редакции дополнительного соглашения №1 от 05.06.2013 года, заключенный с МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»; Разрешение на строительство №№, выданное Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии г.Ярославля от 10.08.2015 года. 

28.09.2016 года истец заключил с ответчиком Предварительный договор №№ участия в долевом строительстве, по которому истец выступал участником долевого строительства. Предметом договора явилось обязательство сторон в срок не позднее 01.02.2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении следующих объектов долевого строительства: квартира №17 (93,5 кв.м.), расположенная в строении №№ по адресу: 

<

адрес>. Общий объем финансирования составил 4 422 550 рублей, из расчета 47 300 рублей 00 копеек за 1 кв.м. Установлен порядок оплаты: 3 650 522 рублей в день подписания договора (платежное поручение № 54 от 28.09.2016 года, 772 028 рублей – в течение 14 рабочих дней с момента регистрации основного договора. 

27.12.2016 года истец заключил с ответчиком Предварительный договор №№ участия в долевом строительстве, по которому истец выступал участником долевого строительства. Предметом договора явилось обязательство сторон в срок не позднее 01.02.2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении следующих объектов долевого строительства: квартира №№ (53,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), расположенные в строении №№ по адресу: 

<

адрес>. Общий объем финансирования составил 5 406 390 рублей, из расчета 47 300 рублей 00 копеек за 1 кв.м. Установлен порядок оплаты: 5 304 513,64 рублей в день подписания договора (платежное поручение № 57 от 27.12.2016 года, 101 876,36 рублей – в течение 14 рабочих дней с момента регистрации основного договора. 

22.09.2017 года истец заключил с ответчиком Предварительный договор №№ участия в долевом строительстве, по которому истец выступал участником долевого строительства. Предметом договора явилось обязательство сторон в срок не позднее 01.02.2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении следующих объектов долевого строительства: квартира №№ (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира №№ (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (93,5 кв.м.), квартира №№ (44 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (93,5 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), расположенные в строении №№ по адресу: 

<

адрес>, а также квартира №№ (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира №№ (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира №№ (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (93,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), расположенные в строении №№ по адресу: 

<

адрес>. Общий объем финансирования составил 66 736 000 рублей, из расчета 40 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. Установлен порядок оплаты: 66 736 0000 рублей в течение 14 рабочих дней с момента регистрации основного договора. В случае исполнения дольщиком обязательств за застройщика перед ПАО «Сбербанк России» до момента государственной регистрации основного договора, все исполненные дольщиком обязательства по договору поручительства № № от 22.09.2017 года за застройщика перед ПАО «Сбербанк России» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № № от 19.03.2015 года в сумме исполненных обязательств, считаются надлежащей оплатой дольщиком по основному договору, без заключения соответствующего соглашения о зачете встречных финансовых обязательств сторон. 11.06.2019 года истец, являясь поручителем перед ПАО «Сбербанк России по обязательствам ответчика по вышеуказанному договору, исполнил обязательства за ответчика, погасив задолженность последнего перед ПАО «Сбербанк России» на общую сумму требований в размере 155 028 230 рублей, что является надлежащей оплатой по договору.

На момент заключения истцом Договоров было построено 7 этажей надземной части и подземная (фундаментная часть дома). На строительной площадке находилась строительная техника и рабочие, что свидетельствовало о намерении ответчика исполнить свои обязательства и построить дом. Ввиду того, что застройщик (ответчик) не смог завершить строительство и ввести жилой дом в эксплуатацию в установленный срок из-за прекращения финансирования ПАО «Сбербанк России», 11.02.2018 года закончился срок действия разрешения на строительство, срок аренды земельных участков. Ответчик обязался в срок не позднее 31.12.2018 года получить новое разрешение на строительство и завершить строительство объекта в установленный в новом разрешении срок. Вместе с тем, ответчик до настоящего времени не продлил Разрешение на строительство, обязательства по заключению Договоров долевого участия в строительстве не исполнил. Ответчик на момент заключения Договоров полностью соответствовал требованиям, предъявляемым к застройщикам. Договоры с истцом заключены ответчиком в установленном законом порядке, в соответствии с положениями Федерального закона и действующей разрешительной документацией на строительство объектов, в связи с чем считает, что Предварительные договоры участия в долевом строительстве от 28.09.2016 года, от 27.12.2016 года, от 22.09.2017 года по сути являются Договорами долевого участия в строительстве. Истец письменно обращался к ответчику с требованием заключить Договоры долевого участия в строительстве. В своем ответе от 20.02.2018 года ответчик пояснил, что срок действия разрешительных документов, на основании которых заключались Предварительные договоры и осуществлялось строительство объекта, истек. 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены УФССП России по ЯО, Управление Росреестра по ЯО, ПАО «Сбербанк России», МКУ «Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля», МОСП по ОИП УФССП России по ЯО, ГАУ ЯО «Государственная экспертиза в строительстве», ПАО «ТНС Энерго Ярославль», Фонд социального страхования РФ по ЯО, ИФНС России по Ленинскому району г.Ярославля, МИФНС России № 5 по ЯО.

ПАО «Сбербанк России» в суд представлен отзыв на иск (л.д. 187), в котором третье лицо указывает, что обязательства ООО «Альянс Строй Групп» по договору № № об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.03.2015 года прекращены исполнением в полном объеме, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Фонд социального страхования РФ ходатайствовал об исключении из числа участвующих в деле лиц (л.д.207).

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г.Ярославля представлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, также третье лицо указало, что строительство осуществлялось на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.10.2005 года № 17622-о с дополнительными соглашениями, с 02.06.2018 года договор аренды прекращен на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

УФССП России по ЯО ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица, представило сведения по имеющимся исполнительным производствам в отношении ответчика.

ГАУ ЯО «Государственная экспертиза в строительстве» в суд представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что ответчику дважды было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации №№ от 06.02.2013 года и № № от 25.06.2015 года, учреждение поддерживает выводы экспертиз, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Истец ФИО1, извещённый о дате и времени рассмотрения гражданского дела, надлежащим образом, своевременно, в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО2

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, указание даты, с которой считать предварительные договоры основными, с учетом возможной доплаты, оставила на усмотрение суда.

Ответчик ООО «Альянс Строй Групп», извещенный о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание своего представителя не направил.

Иные лица, извещенные о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили.

Судом определено рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Альянс Строй Групп» были заключены Предварительные договоры №Ф№ участия в долевом строительстве от 28.09.2016 года, № № участия в долевом строительстве от 27.12.2016 года, № № участия в долевом строительстве от 22.09.2017 года (далее – Договоры).

В соответствии с п.п.1.1., 1.2. Договоров стороны обязались в будущем, но не позднее 01.02.2018 года заключить основные Договоры участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов с газовой котельной и инженерными коммуникациями по адресу: Ярославская область г. Ярославль, 

<

адрес> (Основные договоры).

Согласно п.п.1.3., 1.3.1., 1.3.2., 1.3.3., 1.4., 1.4.1 Договоров после уплаты средств долевого участия в полном объеме, указанном в разделе 3 договора, а также после заключения Основных договоров участия в долевом строительстве, дольщик приобретает право на получение в собственность «Доли участия в строительстве», заключающейся в имущественных правах требования Объектов долевого строительства (квартир) в строениях №1, 2 по адресу: г.Ярославль, 

<

адрес> (кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: №), а именно: квартира №№ (93,5 кв.м.), расположенная в строении №1 по адресу: г.Ярославль, 

<

адрес>; квартира №№ (53,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), расположенные в строении №№ по адресу: г.Ярославль, 

<

адрес>; квартира №№ (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира №№ (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № 42 (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (93,5 кв.м.), квартира №№ (44 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (93,5 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), расположенные в строении №1 по адресу: г.Ярославль, 

<

адрес>, а также квартира №№ (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира №№ (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (53,5 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира №№ (44 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), квартира № № (44 кв.м.), квартира № № (93,5 кв.м.), квартира № № (30,4 кв.м.), расположенные в строении №2 по адресу: г.Ярославль, 

<

адрес>

В соответствии с п.3.1. Договоров общий объем финансирования составил по каждому из договоров, соответственно: 4 422 550 рублей, из расчета 47 300 рублей 00 копеек за 1 кв.м. - 3 650 522 рублей в день подписания договора (платежное поручение № № от 28.09.2016 года, 772 028 рублей – в течение 14 рабочих дней с момента регистрации основного договора; 5 406 390 рублей, из расчета 47 300 рублей 00 копеек за 1 кв.м. - 5 304 513,64 рублей в день подписания договора (платежное поручение № № от 27.12.2016 года, 101 876,36 рублей – в течение 14 рабочих дней с момента регистрации основного договора; 66 736 000 рублей, из расчета 40 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. - 66 736 0000 рублей в течение 14 рабочих дней с момента регистрации основного договора. В случае исполнения дольщиком обязательств за застройщика перед ПАО «Сбербанк России» до момента государственной регистрации основного договора, все исполненные дольщиком обязательства по договору поручительства № № от 22.09.2017 года за застройщика перед ПАО «Сбербанк России» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № № от 19.03.2015 года в сумме исполненных обязательств, считаются надлежащей оплатой дольщиком по основному договору, без заключения соответствующего соглашения о зачете встречных финансовых обязательств сторон. 11.06.2019 года истец, являясь поручителем перед ПАО «Сбербанк России по обязательствам ответчика по вышеуказанному договору, исполнил обязательства за ответчика, погасив задолженность последнего перед ПАО «Сбербанк России» на общую сумму требований в размере 155 028 230 рублей.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Согласно п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, Договоры заключены между сторонами в установленной законодательством форме, не требовали государственной регистрации.

Далее, в соответствии с пунктами 3, 4, 6 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Согласно разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (ред. от 04.03.2015 года), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Суд, исходя как из буквального значения содержащихся в заключенных между сторонами Договорах слов и выражений, так и из их условий в целом с учетом цели договоров, приходит к выводу, что при фактически сложившихся отношениях предметом договоров является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома. Заключенные между сторонами Договоры содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Так, в соответствии с пунктом 1.1, 1.2, 1.3 Договоров сторонами определены конкретные объекты долевого строительства.

Пунктом 1.7, 1.8, 4.2, 4.3 Договоров определен срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства.

Третьей главой Договоров согласованы условия о цене договора, сроках и порядке ее уплаты.

Пятой главой Договоров установлен гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 лет со дня подписания первого передаточного акта.

Таким образом, Договоры хотя и были поименованы предварительными договорами, предусматривали строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартир в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Из представленных в материалы дела документов (платежных поручений от 28.09.2016 года № №, от 27.12.2016 года № №, договора об отступном № № от 11.06.2019 года, ответа ПАО «Сбербанк» на запрос суда) установлено, что оплата по Предварительным договорам истцом произведена в установленные договорами сроки и объемах. Данные обстоятельства не оспорены и не опровергнуты участниками процесса.

На момент заключения Предварительных договоров между сторонами ООО «Альянс Строй Групп» соответствовал требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Так, в соответствии с Разрешением на строительство №№ от 10.08.2015 года, выданным Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля, ООО «Альянс Строй Групп» являлся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ярославль, 

<

адрес>. Срок действия Разрешения на строительство - до 11.02.2018 года.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что Договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, ФИО1 исполнил условия Договоров в части, предусмотренной Договорами, суд считает, что исковые требования о признании данных предварительных договоров основными договорами долевого участия и их государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить

Признать предварительный договор №№ участия в долевом строительстве от 28.09.2016 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Альянс Строй Групп», основным Договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Признать предварительный договор №№ участия в долевом строительстве от 27.12.2016 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Альянс Строй Групп», основным Договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Признать предварительный договор №№ участия в долевом строительстве от 22.09.2017 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Альянс Строй Групп», основным Договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Альянс Строй Групп» обязанность предоставить необходимые для государственной регистрации Договоров долевого участия в строительстве документы.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Ю.Г.Жаварцова