КОПИЯ

дело № 3а-222/2021

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

17 августа 2021 года город Салехард 

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Семейкиной С.А.,

при секретаре Коневой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-222/2021 по административному исковому заявлению представителя ФИО1 действующей в интересах индивидуального предпринимателя ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

установил:

ФИО1 действующая в интересах индивидуального предпринимателя ФИО2 обратилась в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 866 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 387 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 2 028 197,98 рублей. По мнению представителя, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и представитель заинтересованного лица Администрации города Новый Уренгой в лице Департамента имущественных отношений в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Административный истец ФИО2 просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3. в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в рамках 1 776 000 рублей, установленной региональной общественной организацией «Тюменское общество оценщиков». 

Выслушав представителя департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец индивидуального предпринимателя ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 866 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства объекта торговли и питания.

По условиям договора аренды земельного участка № НУ/к-840 от 28 марта 2013 года со сроком аренды до 28 марта 2016 года, с учётом дополнительного соглашения №1 от 4 марта 2019 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрация города Новый Уренгой.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 2 028 197,98 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 2547-03-2021-С/89, выполненный 14 апреля 2021 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 1 387 000 рублей (на 01 января 2019 года).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости, отчет не имел необходимого экономического обоснования. 

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 188-190).

Согласно заключению эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» ФИО4 от 14 июля 2021 года № 5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 776 000 рублей. 

Указанное заключение эксперта содержат описание и результат исследований с указанием примененного метода и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержат обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключения являются допустимым доказательством по делу.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков следует признать заключение эксперта Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» от 14 июля 2021 года, которое отвечают требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 1 776 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Административное исковое заявление подано в суд 11 мая 2021 года в электронном виде, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать именно эту дату (л.д. 5).

От Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 50 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. 

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, установленной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 2 028 197,98 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 1 776 000 рублей составляет 12,4 % (или 1,1 раз), то есть менее половины.

При таких данных, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости земельного участка, прихожу к выводу о том, что в данном конкретном случае допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 50 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка следует взыскать с административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 866 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 776 000 (один миллион семьсот семьдесят шесть тысяч) рубля по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 11 мая 2021 года. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Региональной общественной организации «Тюменское общество оценщиков» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 августа 2021 года.

судья /подпись/ С.А. Семейкина