Дело № 3а-88/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 апреля 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Шахты (разрешенное использование – под нежилым помещением). Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (14 285 839,86 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (8 888 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 27.03.2017 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель ФИО1 – адвокат Гладышева А.М., действующая по ордеру и доверенности (л.д.122-123 т.1) в суд до объявления перерыва явилась, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта Союза «ТПП РО» от 25.02.2019, представлено письменное уточнение предмета административного иска. Дело рассмотрено в отсутствие административного истца, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания.

Представитель КУИ г.Шахты – ФИО2 в суд явилась, возражала против уточненного административного иска, согласна с заключением повторной экспертизы.

Представители Правительства Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. Представитель Правительства Ростовской области в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 3 582 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – под нежилым помещением, кадастровая стоимость участка по состоянию на 27.03.2017 – 14 285 839,86 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776. 

Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на вышеуказанную дату составляет 8 888 000 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие ходатайства и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом Союза «ТПП РО» (заключение от 25 февраля 2019 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 27 марта 2017 года составляет 5 553 000 рублей.

Расчет рыночной стоимости выполнен на базе использования 4 объектов-аналогов (из земельных участков различного назначения). В качестве объектов-аналогов использованы объявления, приведенные в таблице №7 (тексты объявлений – л.д. 219-221 том 1). Из объявлений нельзя сделать вывод о том, что исследованный сегмент рынка идентичен разрешенному виду использования рассматриваемого земельного участка с точки зрения ФСО №№3,7. В частности, в объявлениях не отражено, что выставленные на продажу земельные участки имеют отношение к сегменту рынка участков производственного (индустриального) назначения, что очевидно следует из разрешенного использования исследуемого объекта. Он не может быть отнесен к участкам под индивидуальное жилищное строительство. Это обстоятельство обусловило существенное снижение размера рыночной стоимости в сравнении с отчетом оценщика (5 553 000 рублей против 8 888 000 рублей). 

Правительство Ростовской области представило письменные возражения относительно заключения эксперта, указав на ненадлежащий анализ рынка, неправильное определение сегмента рынка, ошибочный выбор аналогов (л.д.240 том 1). 

Суд, обсудив ходатайство о назначении повторной экспертизы, назначил такую экспертизу в соответствии со статьёй 83 КАС РФ.

Повторная экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 5 апреля 2019 года №652-Э/2018). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 27 марта 2017 года составляет 9 295 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную застройку). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Шахты Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №15. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика, первичном и повторном заключениях эксперта, суд находит, что именно повторное заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно. 

Суждения административного истца и его представителя, изложенные в уточненном административном иске, в отношении правильности первоначального заключения эксперта подлежат отклонению, поскольку нарушений федеральных стандартов оценки в повторном экспертном заключении суд не установил. Конкретных доводов, основанных на анализе использованных аналогов и в целом рынка земельных участков в Ростовской области, против заключения повторной экспертизы административный истец не привел. Заключение эксперта Союза «ТПП РО» суд полагает недостоверным доказательством, поскольку рынок земель проанализирован вне связи с разрешенным использованием рассматриваемого земельного участка, объекты-аналоги не относятся, исходя из содержания объявлений, к надлежащему сегменту рынка участков. При таком положении суд не может положить в основу решения данное заключение, равно как и отчет оценщика, в котором отмечены аналогичные недостатки и нарушения ФСО, отчет не поддерживается и административным истцом.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении повторной экспертизы, убедительных возражений против которого административным истцом не представлено, а административный ответчик его не оспаривает. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом в повторном заключении, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, поэтому судебные расходы по оплате первоначальной и повторной экспертиз суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг экспертов, указанному в финансово-экономических обоснованиях, принимая во внимание уточнение требований) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 582 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – под нежилым помещением в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2017 года в сумме 9 295 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 28 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца.

Взыскать с ФИО1 35 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную повторную судебную оценочную экспертизу.

Взыскать с ФИО1 35 000 рублей в пользу Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов