Решение

 изготовлено в окончательной форме 23.07.2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

18 июля 2017 года

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга

в составе председательствующего судьи Мурзагалиевой А.З., 

при секретаре Дохоян А.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли – продажи не заключенным, признании договоров недействительными, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивировав свои требования, тем, что ранее она являлась собственником 

<

...> на основании свидетельства о наследовании по завещанию от 26.09.2001. В 2006 году истец выехала из данного жилого помещения, при этом, его отчуждение не производилось. После того, как дом, в котором проживала истец, сгорел, она решила поселиться в принадлежащую ей квартиру. Вместе с тем, истцу стало известно, что в спорной квартире в настоящее время проживают иные лица. Как следует из выписки ЕГРП, собственниками спорной квартиры в настоящее время являются ФИО11, на основании договора купли – продажи от 13.03.2013. Переход права собственности на указанное жилое помещение состоялся на основании договора купли – продажи от 26.12.2005 от истца к ФИО6 Вместе с тем, волеизъявление истца на заключение данной сделки отсутствовало, поскольку данный договор купли – продажи истцом не подписывался, в связи с этим, договор купли- продажи спорной квартиры от 26.12.2005 является незаключенным, а сделка несостоявшаяся. Следовательно, у ФИО6 отсутствовало право на заключение договора купли – продажи спорной квартиры с ФИО12 

В связи с изложенным, ссылаясь на ст.ст. 432, 550, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит:

1.признать договор купли – продажи 

<

адрес> в г. Екатеринбурге от 20.12.2005 между ФИО1 и ФИО6 незаключенным; 

2. признать договор купли продажи спорного жилого помещения от 12.10.2009, заключенный между ФИО6 и ФИО5 недействительным; 

3. признать недействительным договор купли – продажи спорного жилого помещения от 07.03.2013, заключенный между ФИО5 и ФИО12; 

4. истребовать 

<

адрес> в г. Екатеринбурге из чужого незаконного владения. 

Определением суда от 18.07.2017 прекращено производство по настоящему иску ФИО1, заявленных к ответчику ФИО14, на основании абз. 7 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как предъявленных к умершему гражданину, гражданская правоспособность которого прекращена, в связи со смертью 12.03.2010. 

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на исковых требованиях по предмету и основаниям, суду пояснила, что договор купли – продажи спорной квартиры от 26.12.2005 не подписывала, при этом, подлинность своей подписи в договоре не оспаривала, указывая, что она подписала данный документ, не читая, поскольку ее торопили сотрудники агентства недвижимости. Истец оспаривала факт получения денежных средств в счет оплаты спорной квартиры. При этом, истец не оспаривала подлинность подписи в расписке о получении денежных средств от ФИО6 в счет внесения аванса по договору купли – продажи спорной квартиры от 29.12.2005, также истцом подтвержден факт открытия лицевого счета в ОАО «СКБ-банке» на ее имя, для перечисления оставшейся денежной суммы в счет окончательного расчета за спорную квартиру. Истец указала, что была вынуждена выехать в 2005 году из спорной квартиры, по настоянию сотрудников агентства недвижимости, объяснивших необходимость выезда истца из спорной квартиры тем, что совершен тройной обмен, ключи от квартиры истец передала сотруднику агентства недвижимости. После чего истец с мужем и сыном стали проживать в доме по 

<

адрес>, который им предоставило агентство недвижимости. Как следует из пояснений истца, данный дом истец хотела приобрести за счет денежных средств, полученных от продажи двух квартир по 

<

адрес> и по 

<

адрес> в связи с чем, обратилась в агентство недвижимости, сотрудники которого стали заниматься оформлением данных сделок. При этом, приобретая данный дом, истец была введена в заблуждение сотрудниками агентства недвижимости относительно технических характеристик приобретаемого жилого дома, а также природы сделки, поскольку истец полагала, что будет производиться «тройной» обмен двух квартир по 

<

адрес> и 

<

адрес> на коттедж, расположенный по 

<

адрес>. Вместе с тем, данный дом находился в запущенном состоянии, требовался ремонт. Истец подтвердила, что оставшиеся денежные средства от продажи спорной квартиры, были израсходованы на ремонт и обустройство дома. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, доводы, изложенные в письменном отзыве, поддержал, указав, что 20.12.2005 между продавцом ФИО1 и покупателями супругами ФИО6 заключен договор купли – продажи спорной квартиры, согласно которому ФИО13 приобрели в совместную собственность спорную квартиру. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 26.12.2005, получено свидетельство о государственной регистрации права, о чем произведена соответствующая запись. Стоимость квартиры, согласно п. 1.4 договора купли – продажи составила 1 188 180 руб. Для оплаты квартиры покупателями ФИО6 19.12.2005 заключен кредитный договор, при ипотеке в силу закона, с суммой кредита 830 000 руб. Указанные денежные средства в счет оплаты за отчуждаемую квартиру были получены истцом 20.12.2005 наличными в размере 358 180 руб., о чем составлена расписка, удостоверенная нотариусом, а также оставшаяся часть оплаты за квартиру в размере 830 000 руб. была перечислена со счета ФИО4, открытого в ОАО «СКБ – банк» на счет, открытый на имя ФИО1 в ОАО «СКБ банке». С момента приобретения спорной квартиры ФИО6 несли все расходы на содержание квартиры, в том числе, оплату коммунальных услуг, налога на недвижимое имущество, текущего ремонта. В 2009 году данная квартира была продана по договору от 16.09.2009 ФИО5 Также ответчик указал о пропуске срока исковой давности, поскольку истец обратилась в суд за защитой своих прав более чем через 10 лет с момента заключения договора купли – продажи от 26.12.2005. 

Ответчики ФИО7, их представитель ФИО8, допущенная к участию по устному ходатайству, иск не признали, доводы, изложенные в отзыве, поддержали, указали, совершение истцом фактических действий по передаче ключей от спорного жилого помещения посторонним лицам, осуществление выезда из квартиры на другое постоянное место жительства свидетельствуют об исполнении условий договора купли – продажи от 26.12.2005. Исполнение сделки купли – продажи также подтверждается действиями сына истца, который снялся с регистрационного учета по спорному жилому помещению в декабре 2005 года. Кроме того, истцом не представлены доказательства, подтверждающие исполнение обязанностей собственника квартиры, в том числе, по несению расходов на ее содержание с 2005 года. Также ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности. 

Ответчик ФИО5, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причину неявки суду не сообщила (л.д. 11-12, том 2). 

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ПАО «Банк ВТБ 24», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили (л.д. 8-10, том 1). 

Суд, заслушав стороны, изучив представленные доказательства по делу, приходит к следующему. 

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). 

Как следует из ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из смысла вышеуказанных положений следует, что договор купли – продажи является двусторонней сделкой, для заключения которой необходимо волеизъявление и действия двух сторон, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (данное правило применяется к договорам, заключенным до 01.03.2013). 

Судом установлено, что спорное жилое помещение - 

<

адрес> в г. Екатеринбурге принадлежало истцу ФИО1 на праве собственности, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 26.09.2001 (л.д. 56-57). 

В материалах дела представлен договор купли – продажи квартиры от 20.12.2005, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО13 (покупатели), в соответствии с которым ФИО13 купили в общую совместную собственность, а ФИО1 продала 

<

адрес>, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> (л.д. 241-242, том 1). 

Согласно п. 1.3 договора, указанная квартира состоит из одной комнаты, общей площадью 34, 9 кв.м., в том числе, жилой площадью 18, 5 кв.м., расположена на пятом этаже шестнадцатиэтажного дома, строение литер А по инвентарному плану. Материал стен – панели железобетонные, инвентарный номер объекта 0/26962/А21/0/0039-13, что подтверждается технической информацией по объекту недвижимости и планом объекта, выданной ЕМУП БТИ. 

В пункте 1.4 настоящего договора, стороны определили цену отчуждаемой квартиры 1 188 180 руб., которая выплачивается покупателями, как за счет собственных средств покупателей, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств со своего рублевого счета №, в банке ОАО «СКБ – банк» на рублевый счет продавца №, открытый в банке ОАО «СКБ-банк». Уплата денежной суммы 1 188 180 руб. осуществляется в два этапа, при этом, аванс в размере 358 180 руб. уплачивается покупателями продавцу до подписания настоящего договора. Окончательный расчет производится после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру к покупателям за счет кредитных средств (п. 3 договора купли - продажи). 

Согласно п. 4 настоящего договора, ФИО1 приняла на себя обязательства, с даты подписания настоящего договора до фактической передачи квартиры покупателям не ухудшать состояния квартиры, не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членом семьи продавца, согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения квартиры покупателя. 

Кроме того, в соответствии с п. 4.1.2, 4.1.3 настоящего договора, в день подписания настоящего договора ФИО1 обязалась передать покупателям ФИО13 спорную квартиру, освободить ее от имущества в срок до 01.01.2006, в день получения от покупателей денежных средств, согласно п. 3.1.2 договора, документы, подтверждающие получение продавцом указанных денежных средств. 

26.12.2005 произведена государственная регистрация сделки, в тот же день зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО13, также произведена государственная регистрация ипотеки квартиры(л.д. 189 – 190, том 1). 

Договор купли – продажи от 20.12.2005 подписан продавцом ФИО1 и покупателями ФИО13 (л.д. 241-242, том 1). 

Истцу ФИО1 в судебном заседании на обозрение представлен подлинник данного договора, при этом, истец в судебном заседании не оспорила подлинность почерка и подписи, выполненной от ее имени в графе «продавец», пояснив, что запись в графе «продавец»: «ФИО1 и подпись» принадлежит ей. 

В связи с этим, суд находит противоречивыми и необоснованными доводы истца ФИО1 о том, что она не подписывала договор купли – продажи спорной квартиры от 20.12.2005. 

Кроме того, из имеющихся в материалах дела следует, что стороны договора купли – продажи исполнили принятые на себя обязательства по данному договору. 

Как следует из поквартирной карточки, перед заключением договора купли – продажи от 20.12.2015 - 19.12.2005 сын истца ФИО9 снялся с регистрационного учета по спорной квартире (л.д. 238). 

В судебном заседании истец пояснила, что передала ключи от спорного жилого помещения сотруднику агентства недвижимости, в квартире с конца 2005 года не проживала, оплату коммунальных услуг не производила, иных обязательств собственника недвижимого имущества не выполняла. 

Согласно представленной расписки от 20.12.2005, ФИО1 получила от ФИО14, ФИО4 сумму 358 180 руб. в счет частичной оплаты по договору купли – продажи 

<

адрес> в г. Екатеринбурге и материальных претензий по полученной сумме аванса к ФИО6 не имеет (л.д. 19, том 2). 

В судебном заседании истец после ознакомления с данной распиской подтвердила принадлежность ей почерка и подписи, выполненных от ее имени в данной расписке. 

Кроме того, из платежного поручения № от 28.12.2005 следует, что покупателями ФИО13 произведен окончательный расчет за приобретаемую спорную квартиру, путем безналичного перечисления денежных средств в размере 830 000 руб. со счета ФИО4 №, на рублевый счет продавца ФИО1 №, открытых в банке ОАО «СКБ-банк» (л.д. 20, том 1). 

Истец в судебном заседании не оспаривала, получение денежных средств на открытый на ее имя счет в банке, пояснив, что денежные средства, оставшиеся после отчуждения квартир и приобретения дома по 

<

адрес>, находились на данном счете, в последующем, данные средства были использованы на обустройство и ремонт данного дома. 

Согласно представленного истцом договора от 29.12.2005, заключенного между ФИО10 и ФИО1, истец приобрела жилой и земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> в г. Екатеринбурге по договору купли – продажи, общей стоимостью 2 200 000 руб. (л.д. 233- 235, том 1). 

Совокупность установленных судом обстоятельств, свидетельствует о том, что истец добровольно выразила свою волю на отчуждение имущества, принадлежащего ей на праве собственности.

Договор является заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет договора, его цена, при этом сам договор должен быть составлен в письменной форме, подписан сторонами, и зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Учитывая совокупность вышеустановленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что сторонами ФИО1, ФИО6 договора купли – продажи от 20.12.2005 согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, цену жилого помещения, момент передачи денежных средств и недвижимого имущества. 

Кроме того, судом установлено, что сторонами сделки фактически исполнены принятые обязательства по договору купли – продажи: поскольку истец передала ключи от спорного жилого помещения, свободного от прав третьих лиц, предоставила расписку в подтверждение полученных в счет оплаты денежных средств за отчуждаемую квартиру, с момента заключения договора купли- продажи с 2005 года по настоящее время, данным жилым помещением не пользовалась, обязанностей по его содержанию не несла; покупатели ФИО6, в свою очередь, произвели оплату приобретаемой квартиры, зарегистрировали совершенную сделку и право собственности на спорное жилое помещение. 

Таким образом, договор купли-продажи квартиры между истцом ФИО1 и ФИО6 от 20.12.2006 содержит все существенные условия, составлен в письменной форме и подписан сторонами, а также прошел государственную регистрацию, право собственности на жилое помещение было зарегистрировано за ФИО6, оснований для признания его незаключенным не имеется. 

В соответствии с ч. 1,2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. 

Под заблуждением по смыслу приведенной нормы права понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным.

Из пояснений истца, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что спорное жилое помещение она не продавала, в действительности, по ее мнению, производился тройной обмен квартир по 

<

адрес>39 и 

<

адрес>10 на жилой дом по 

<

адрес>. 

Вместе с тем, данные доводы опровергаются ранее установленными фактическими действиями истца, направленными на реализацию своих прав и обязанностей продавца по договору купли – продажи, что свидетельствует о том, что ФИО1 понимала характер сделки, ее предмет и другие, имеющие значение для формирования воли лица обстоятельства.

При этом, доказательств обратному, что на момент заключения договора купли – продажи квартиры, волеизъявление истца было искажено под влиянием заблуждения, на рассмотрение суда не представлено. 

Истцом, в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено суду доказательств, подтверждающих, факт того, что она заблуждалась относительно природы сделки, а именно: относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность, а также доказательств отсутствия его воли на совершение сделки продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования. Также не предоставлено доказательств того, что стороны, заключая оспариваемый договор, преследовали иные цели, чем предусматривает договор купли – продажи жилого помещения. 

В связи с этим, суд не усматривает в данном случае наличия у истца заблуждения относительно природы сделки купли – продажи, совершенной 20.12.2005. 

Истцом, в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств заключения договора купли – продажи от 20.12.2005, вследствие, применения насилия либо угрозы со стороны третьих лиц. 

В связи с этим, суд также не усматривает наличия оснований, предусмотренных ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора купли – продажи от 20.12.2005 недействительным. 

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности при обращении с настоящим иском. 

В силу ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения оспариваемой сделки, Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО13 зарегистрировано 26.12.2005 (л.д. 189 -190). 

ФИО1 настоящее исковое заявление предъявлено в суд 27.02.2017 с пропуском срока на обращение. При этом, суду не были представлены доказательства, свидетельствующие о приостановлении, перерыве течения этого срока (ст. 202, 203 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо его восстановлении по каким-либо исключительным причинам (ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока на обращение в суд с иском о признании вышеуказанных договоров недействительными, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Также судом установлено, что 16.09.2009, на основании договора купли – продажи ФИО13 произвели отчуждение спорной квартиры в пользу ФИО5 (л.д. 134 – 135, том 1). Право собственности ФИО5 было зарегистрировано в установленном законом порядке 12.10.2009 (л.д. 136, том 1). 

07.03.2013 между ФИО5 и ФИО15 заключен договор купли – продажи (с ипотекой в силу закона), на основании которого право собственности на спорное жилое помещение перешло к ответчикам ФИО7 Право собственности ответчиков на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 87 – 90, том 1). 

Ранее суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли – продажи от 20.12.2005 между ФИО1 и ФИО6 незаключенным и недействительным, доводы истца не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Следовательно, вопреки доводам истца, ФИО6 обладали правомочием распоряжения спорным жилым помещением, на основании договора купли – продажи от 16.09.2009. 

Учитывая установленные обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании договора купли – продажи 

<

адрес> в г. Екатеринбурге от 20.12.2005 между ФИО1 и ФИО6 незаключенным, признании договора купли продажи спорного жилого помещения от 12.10.2009, заключенный между ФИО6 и ФИО5 недействительным, признании договора купли – продажи спорного жилого помещения от 07.03.2013, заключенный между ФИО5 и ФИО12 недействительным, истребовании 

<

адрес> в г. Екатеринбурге из чужого незаконного владения. 

Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 13,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли – продажи не заключенным, признании договоров недействительными, истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга. 

Судья