Дело № 3а-97/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 апреля 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н. 

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 243 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 840668 рублей по состоянию на 24.11.2015.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **, кадастровая стоимость которого по состоянию на 24.11.2015 составила 4364311, 59 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость участка на эту же дату составила 840668 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату налога на имущество физических лиц в завышенном размере.

ФИО3 направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия. Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал. 

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, о причинах неявки суд в известность не поставил.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управление Росреестра по Пермскому краю против заявленных ФИО3 требований не возражала, представила письменный отзыв.

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация г. Перми просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, представила письменные пояснения.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлены свидетельство о государственной регистрации права, выданное 15.12.2015, выписка из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 17.11.2017 и свидетельство о государственной регистрации прав на 1-этажное нежилое здание (кадастровый номер **), расположенное в границах спорного земельного участка (л.д. 10-18).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 24.11.2015, в результате образования нового земельного участка из участка с кадастровым номером **.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из представленного скриншота с сайта Росреестра www.rosreestr.ru, в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410628:3646 в Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн на 06.03.2018 содержатся сведения о его кадастровой стоимости, которая определена на 24.11.2015 и составила 4364311, 59 рублей. Кадастровая стоимость участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по состоянию в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных приказами Росреестра от 11.03.2010 N П/93, от 26.12.2011 N П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ФИО3, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обращался 29.12.2017 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра Пермского края. Решением Комиссии от 23.01.2018 № 144 в удовлетворении требований заявителя было отказано со ссылкой на несоответствие отчета об оценке от 26.12.2017 № 144.И/О-17 положениям подпунктов «б», «в» пункта 22 ФСО № 7.

После чего, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском, им представлен в суд отчет об оценке от 26.12.2017 № 144.И/О-17, составленный оценщиком ИП К. В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 24.11.2015 составила 840668 рублей. Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в ОАО «Страховое общество «ЯКОРЬ».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 24.11.2015, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. 

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 24-27 отчета. 

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – земельный участок коммерческого назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов коммерческого назначения руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: имущественные права, условия финансирования, время продажи (за период III квартала 2014 года – IV квартала 2015 года), условия продажи (торг), местоположение, площадь участка.

Проанализировав рынок земли под коммерческое назначение, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта коммерческого назначения с похожими характеристиками: объекты реализуются в исследуемый период, в рыночных условия, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки предназначены для коммерческого использования (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. В связи с чем, корректировки на условия финансирования, условия продажи, по назначению, по физическим характеристикам объектов не проводились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7. Оценщиком применена корректировка на вид права в отношении объекта-аналога № 3, который в отличие от объекта оценки и иных аналогов реализуется на праве аренды. Применена оценщиком корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов по инициативе и при участии НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края», оценщиком указано, что результаты исследования частично были опубликованы в журнале «Метражи» № 3 от 2015 года, полная таблица представлена на сайте журнала, имеется ссылка на электронный адрес.

Корректировка на дату предложения оценщиком использовались данные ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» о средней стоимости земельных участков под коммерческую застройку за 3 квартал 2014 года – 4 квартал 2015 года, текст использованного источника приведен в анализе рынка (раздел 8 отчета об оценке).

Применена корректировка на местоположение в соответствии с диапазонами цен предложений на рынке купли-продажи производственной недвижимости в зависимости от типа и зоны престижности местоположения с учетом данных аналитического отчета о развитии рынка производственной недвижимости г. Пермь, представленного «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Оценщик исходил из того, что объект оценки расположен в 3 ценовой зоне, как аналог № 2. Ввиду того, что объекты-аналоги № 1 и № 3 находятся в 4 зоне престижности, к ним применена корректировка.

На основании анализа рынка оценщик пришел к выводу, что земельные участки по площади менее 0,1 Га, используемые под коммерческую застройку, являются более ликвидными, следовательно удельная стоимость 1 кв.м участков подобных объектов может быть в несколько раз выше удельной стоимости земельных участков, площадью более 0,1га. Применив коэффициенты на основании Справочника оценщика недвижимости – 2014 Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Н. Новгород, 2014 том 3 «Корректирующие коэффициента для оценки земельных участков», под ред. ФИО4, оценщик произвел соответствующую корректировку в отношении всех объектов-аналогов, имеющих большую площадь по отношению к объекту оценки.

Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 32-38 отчета.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Объект-аналог № 3 расположен в территориальной зоне Ц-3, в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения (торговых комплексов). Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в территориальных зонах Ц-3 и Ц-2 (в которой расположен объект оценки), пересекаются. Приняв во внимание, что объект оценки используется для размещения торгового комплекса, оценщиком корректировка по данной категории обоснованно не производилась.

То обстоятельство, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки ниже среднего уровня цен данного сегмента рынка недвижимости, не свидетельствует о том, что выбранные оценщиком объекты-аналоги использованы некорректно. Следует учитывать, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в 3-4 зонах престижности. Объекты-аналоги подобраны оценщиком из числа объектов недвижимости, относящихся к одному с оцениваемым объектом оценки сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. Корректировки по элементам сравнения проведены с учетом вклада этих элементов в стоимость объекта.

В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 22 ФСО № 7, суд не усматривает.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

ФИО3 обращался 29.12.2017 в Комиссию, в связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 29.12.2017. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию – 29 декабря 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 243 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 840 668 рублей по состоянию на 24 ноября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 9 апреля 2018 года.

Судья (подпись)