Дело № 2-523/2023

67RS0008-01-2023-000574-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2023 года г. Ярцево

Ярцевский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Паниной И.Н.,

при секретаре Шляхтенковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения. В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи от 03.11.2020г. он является собственником земельных участков с кадастровыми номера №002, площадью 406 кв.м.; с кадастровым номером №002, площадью 816 кв.м.; жилого дома, общей площадью 87,1 кв.м., с кадастровым номером 67:25:0010615:577, расположенных по адресу: Смоленская обл., г. Ярцево, 

<

адрес>.

Указанные объекты недвижимости он приобрел у ФИО5 и ФИО2 за счет личных денежных средств в размере 450 000 руб. 

В связи с тем, что расчет с продавцом на момент подписания договора купли-продажи в полном объеме произведен не был, одновременно с регистрацией права собственности регистрирующим органом производилась регистрации обременения (ипотеки) на земельные участки и жилой дом в пользу продавцов. На момент подписания договора купли-продажи от 03.11.2020г. он уплатил продавцам денежные средства в размере 100 000 руб., при этом оставшаяся часть суммы в размере 350 000 руб. в соответствии с условиями подписанного соглашения подлежала уплате в срок до 01.03.2021г. 

01.03.2021г. между ним и продавцом был произведен окончательный расчет, в связи с чем 23.03.2021г. продавцы обратились в установленном законом порядке в МФЦ г. Ярцево с заявлением о снятии обременений в отношении спорных объектов недвижимости. Работником многофункционального центра г. Ярцево были приняты заявления от продавцов о снятии обременений с земельного участка с кадастровым номером №002, а также спорного жилого дома с кадастровым номером 67:25:0010615:577, однако, как он полагает, ошибочно не было принято заявление о снятии обременения с земельного участка с кадастровым номером №002. Указанные обстоятельства им были установлены только в 2023г., после того как он принял решение о реконструкции принадлежащего ему жилого дома.

07.08.2021г. ФИО5 умер. После его смерти наследство приняли ответчики – ФИО3 и ФИО4

В связи со смертью одного из продавцов спорного земельного участка, подать заявление о погашении записи об ипотеке не представляется возможным. Указанное обстоятельство ограничивает его права собственника, так как он не может распоряжаться принадлежащим ему земельным участком. Поскольку окончательный расчет по договору купли-продажи был произведен, то подлежат прекращению все ограничения в отношении приобретенных объектов недвижимости. 

Просит суд снять обременение права в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 и ФИО2 на земельный участок, площадью 816 кв.м., с кадастровым номером №002, расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Ярцево, 

<

адрес>, исключив запись из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание также не явились, извещали судом надлежащим образом. Ответчики ФИО3, ФИО2 посредством телефонограммы просили рассмотреть дело в их отсутствие, с исковыми требованиями согласились, указав, что полный расчет за недвижимое имущество был произведен.

Представитель третьего лица – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального Ярцевского отдела Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. 

При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования п. 11 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом, в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке, рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Согласно п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено, что 03.11.2020г. между ФИО5 (продавец), ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №002, площадью 406 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером №002, площадью 816 кв.м., а также жилого дома, общей площадью 87,1 кв.м., с кадастровым номером 67:25:0010615:577, расположенных по адресу: Смоленская обл., г. Ярцево, 

<

адрес> (л.д.4-5).

Согласно п.п.3-5 договора, указанные объекты недвижимости продаются за 450 000 руб., из которых сумму в размере 100 000 руб. покупатель уплатил продавцам в момент подписания договора купли-продажи, соразмерно долям в праве собственности на объекты, а сумму в размере 350 000 руб. обязался уплатить в срок до 01.03.2021г. При этом отчуждаемые объекты будут находиться в залоге у продавцов до момента получения уплаты покупателем суммы, указанной в п.3 настоящего договора. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемых объектов продавцы обязуются в течение 10 рабочих дней представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области заявление о прекращении залога (п.5 договора купли-продажи).

Как следует из материалов дела, 13.11.2020г. Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости, а также регистрация залога в силу закона в пользу продавцов. (л.д.5).

Как указал истец, 01.03.2021г. он произвел полный расчет, передав оставшуюся сумму в размере 350 000 руб. ФИО5 и ФИО2 

23.03.2021г. продавцы через многофункциональный центр подали заявление в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок площадью 406 кв.м., в связи с чем обременение было прекращено. (л.д.8)

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, жилой дом и земельные участки переданы во владение покупателя, право собственности истца зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору уплачены продавцам в полном объеме за все объекты недвижимости, продаваемые за общую цену. 

Вместе с тем, как установлено судом, 07.08.2021г. ФИО5 умер, в связи с чем, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером №002, стало невозможно.

До настоящего времени обременение в отношении указанного земельного участка в пользу продавцов не отменено. (л.д.7)

Таким образом, поскольку в силу п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный земельный участок необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что в ввиду смерти продавца ФИО5 невозможно, учитывая то, что истцом были исполнены денежные обязательства по договору, суд приходит к выводу, что требования истца о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) и погашении записи об ипотеке в ЕГРН в отношении приобретенного им по договору купли-продажи недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации залога в силу закона № №002-67/111/2020-6 от 13 ноября 2020 года в отношении земельного участка, площадью 816 кв.м., с кадастровым номером №002, расположенного по адресу: Смоленская область, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ярцевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Панина И.Н.