Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи: Родиной Т.А.,

при секретаре: Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-301/2018 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Айрон» о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя закрытого акционерного общества «Айрон» по доверенности адвоката Верстовой О.С.,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Айрон» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 313,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2012 года в размере 12 735 221 рубль.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности адвокат Верстова О.С. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Тольятти Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области представили письменные отзывы, Министерство имущественных отношений Самарской области – письменные возражения.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером № площадью 2 313,2 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанное здание на основании договора купли-продажи № от 13.09.1999г. принадлежит на праве собственности закрытому акционерному обществу «Айрон», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 июня 2009 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 9 ноября 2017 года.

Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 15 августа 2012 года.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 15 августа 2012 года № 118 в размере 57 635 483,01 рубля по состоянию на 15 августа 2012 года (на дату постановки на кадастровый учет). 

Объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, в пункт № и в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647, в пункт №, в связи с этим налог на данный объект исчисляется из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, общество обратилось 28 ноября 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.

Комиссия не приняла к рассмотрению заявление общества в связи с истечением срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, и считая свои права нарушенными, административный истец, с пропуском срока, обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований закрытое акционерное общество «Айрон» представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 26 ноября 2017 года независимым оценщиком ФИО1, являющейся членом Некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 15 августа 2012 года в размере 12 735 221 рубль.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного нежилого здания определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра. Оценщик отметил, что на спорном земельном участке расположено административное здание, два склада, контрольно-пропускной пункт.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки – производственно-складской недвижимости, а наиболее эффективным использованием является использование оцениваемого объекта в качестве складского здания.

Анализ предложений на рынке производственно-складской недвижимости основывался на информации базы данных по недвижимости «Волга-Инфо», представленных по состоянию на дату оценки.

Учитывая площадь и техническое состояние оцениваемого здания склада, диапазон значений удельной цены предложения к продаже /без учета скидки на торг и с учетом НДС/ на дату оценки составляет от 2 000 рублей до 12 000 рублей за 1 кв.м., диапазон значений арендных ставок /без учета скидки на торг/ от 100 до 200 рублей за 1 кв.м. в месяц /без учета уторговывания и с учетом НДС/.

Исследование объекта недвижимости производилось сравнительным, доходным и затратным подходами.

В рамках сравнительного подхода оценщиком рассчитана стоимость земельного участка площадью 8 699,6 кв.м., на котором расположено спорное здание, составившая 6 768 288,8 рублей /778 рублей за 1 кв.м./.

При расчете объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов отобрано 4 нежилые здания, производственно-складского назначения, расположенные в промзоне Центрального района г. Тольятти, площадью от 600 до 2 800 кв.м..

Затем оценщик применил корректировки на торг, на отопление, на площадь и сделал вывод о том, что величина стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила без учета НДС 9 966 481,01 рубль.

В рамках затратного подхода произведен расчет стоимости строительства на базе стоимости замещения с применением метода сравнительной единицы. Рассчитан физический и внешний износы. Величина прибыли предпринимателя принята на основании данных Справочника «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» и составила 15,33%. Затем определена стоимость объекта оценки путем суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний, которая составила без учета НДС 15 422 213,5 рублей.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом доходного подхода был использован метод прямой капитализации. 

Арендная ставка по объекту оценки была рассчитана методом сравнения продаж и составила 107 рублей за 1 кв.м. в месяц без учета НДС.

Расчет поправки на недозагрузку проводился исходя из среднерыночных показателей и составил 13%. Определен коэффициент капитализации 12,6%. Произведен расчет чистого операционного дохода, рассчитана стоимость единого объекта недвижимости в размере 20 508 170,2 рублей. 

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом на дату оценки без учета НДС и стоимости земельного участка составила 13 739 881,4 рубль.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки без учета НДС составляет 12 735 221 рубль.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчёту об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2012 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2012 года в размере 12 735 221 рубль с учетом НДС.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28 ноября 2017 года, в суд – 20 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования закрытого акционерного общества «Айрон» удовлетворить.

Восстановить закрытому акционерному обществу «Айрон» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 313,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2012 года в размере 12 735 221 рубль..

Датой обращения закрытого акционерного общества «Айрон» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28 ноября 2017 года, в суд – 20 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина