УИД 61OS0000-01-2024-000887-43

дело № 3а-459/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «СЕСМИ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000232 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СЕСМИ» (далее ООО «СЕСМИ») в лице представителя по доверенности ФИО3, обратилось в суд, указав, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 803 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Для эксплуатации производственных помещений. Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, составляет 22 186 449,87 руб., что не соответствует его рыночной стоимости и влияет на размер налоговых платежей. Согласно отчету ООО ЭУ РЭПЦ «Дон» № 93-1 от 20 декабря 2023 г., рыночная стоимость участка по состоянию на 20 декабря 2023 г. составляет 14 260 107 руб. Представитель ООО «СЕСМИ» обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000232 от 20 марта 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000232 от 20 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 20 декабря 2023 г., в размере 14 260 107 руб., 

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 112СЭ/52-2024 от 4 сентября 2024 г. и учитывая внесенные в ЕГРН сведения о переадресации, представитель административного истца, действуя в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), уточнил требования. Административный истец просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000232 от 20 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 20 декабря 2023 г., в размере 15 663 000 руб.

Представитель административного истца ФИО4, действующий по доверенности от 7 февраля 2024 г., в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен, в ходатайстве об уточнении административных исковых требований заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО); в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представители ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, ходатайствовали о рассмотрении дело в свое отсутствие.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено материалами дела и следует из выписки из ЕГРН от 2 октября 2024 г. ООО «СЕСМИ» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 803 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Для эксплуатации производственных помещений. 

Адрес земельного участка, ранее значившийся как: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону № 1884 от 22 апреля 2024 г. изменен на адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Соответствующие данные внесены в ЕГРН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 26 июня 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 22 186 449,87 рублей (л.д. 56 том 1).

22 февраля 2024 г. в ГБУ РО поступило заявление ООО «СЕСМИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 93-1 от 20 декабря 2023 г., выполненный оценщиком ООО ЭУ РЭПЦ «Дон» ФИО1., об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, по состоянию на 20 декабря 2023 г., в размере 14 260 107 рублей. 

20 марта 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000232 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 93-1 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российский Федерации», пп.2 п.3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 11, пп. в, б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», п. 3, пп. 2, 3 п. 2, пп. 13 п. 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО №VI)», п. 1 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)».

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов, и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Оспариваемое решение ГБУ РО принято в пределах предоставленных бюджетному органу полномочий, с соблюдением процедуры его принятия, что не опровергается административным истцом и по этим основаниям не оспаривается.

20 июня 2024 г., без нарушения установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, установления рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 и с учетом письменных пояснений, отчет от 20 декабря 2023 г. №93-1 об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. 

При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 марта 2024 г. №ОРС-61/2024/000232 подтверждаются частично.

Экспертом указано, что отчет составлен на бумажном и электронном носителе, тогда как в задании на оценку указана форма составления отчета – «на бумажном носителе»; в отчете не указаны контактные данные оценщика, сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; отчет содержит недостоверную информацию о правах на объект оценки, в нем использована недостоверная информация о наличии коммуникаций на оцениваемом участке; в отчете не определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки; не полностью описан доступный объем рыночной информации; отсутствует обоснование отнесения к оцениваемого объекта к неактивному рынку; не обосновано применение корректировки на размер; к аналогам не применена корректировка на коммуникации. 

Также, экспертом проведен анализ нарушений, указанных в решении ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000232 и сделан вывод, что перечисленные в решении нарушения подтверждаются частично.

По состоянию на 20 декабря 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом в размере 15 663 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененного метода, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

Экспертом выявлены недостатки, перечисленные в решении ГБУ РО и оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости определенную в отчете об оценке.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «СЕСМИ» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с отчетом № 53.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 93-1 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участка не может быть положена в основу решения.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 декабря 2023 г. экспертом произведен анализ местоположения объекта исследования и установлены его общие характеристики. 

Описание местоположения и состояния объекта экспертизы основывалось на данных из материалов дела, а также на основе открытых источников информации «Публичная кадастровая карта», Яндекс карты.

Осмотр земельного участка признан нецелесообразным ввиду ретроспективного характера экспертизы. 

Отказ от осмотра земельного участка не противоречит требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», предписывающего проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. При ретроспективной дате оценки в рассматриваемом случае осмотр объекта не является подтверждением его состояния на дату оценки и не может поставить под сомнение достоверность результатов оценки.

Экспертом установлено, что исследуемый объект недвижимости расположен в Советском районе города Ростова-на-Дону, на окраине города, в производственной зоне. Основное окружение объекта исследования представляет собой производственную застройку. В шаговой доступности расположены Компания «ККПД», Компания «Эмпилс», Компания «ЭТМ», автосервис и др. В силу особенностей местоположения и доступа, окружение характеризуется слабо развитой социальной инфраструктурой и развитой промышленной инфраструктурой, а также в связи с расположением на окраине города в промышленной зоне, расположение объекта исследования относится к районам «окраины города, промзоны». 

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод количественных корректировок), выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к сегменту земельные участки под индустриальную застройку.

Проведя анализ рынка земельных участков, из исследуемого сегмента экспертом были отобраны три объекта-аналога, наиболее схожих с исследуемым участком (Таблица 15). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости на: передаваемые права, месторасположение, коммуникации, размер и скидку на торг (Таблица №17).

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в соответствии с экспертным заключением в размере 15 663 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2023 г., подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 22 февраля 2024 г.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ, учитывает правовые позиции, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в абзаце 6 части 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы в размере 60 000 рублей (л.д. 38 том 2). Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов они взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства. 

Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости носит производный характер, решение в этой части не обусловлено совершением административным ответчиком незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда.

Поскольку требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными не подлежат удовлетворению, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на ООО «СЕСМИ».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СЕСМИ» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «СЕСМИ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000232 от 20 марта 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 803 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории: Земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Для эксплуатации производственных помещений, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2023 г. в размере 15 663 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 22 февраля 2024 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЕСМИ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» расходы за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-459/2024 в сумме 60 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14 октября 2024 г.

Судья О.В.Журба