Дело № 2-2829/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 09 августа 2017 года

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе 

председательствующего судьи

Савченко Е.А.

при секретаре судебного заседания

ФИО2

с участием представителей ООО «Берег» по доверенности от 11.08.2016г.

ФИО4

ФИО5

Представителя 3-его лица ТСН «НЭО» по доверенности

ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Берег» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Берег» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, в обоснование указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В сентябре ДД.ММ.ГГГГ года истец узнал, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1205,00 кв.м., находится в аренде у ООО «Новая Заря» (

<

адрес>) на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного этим обществом с ограниченной ответственностью и собственниками помещений в многоквартирном доме в лице ТСЖ «НЭО». Товарищество собственников жилья ТСЖ «НЭО» было создано ДД.ММ.ГГГГ для совместного управления общим имуществом в данном доме. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новая Заря» прекратило свою деятельность, правопреемником общества является ООО «Берег». ООО «Берег» владеет и пользуется вышеуказанным земельным участком, он огорожен забором, установлен шлагбаум. Однако собственники помещений жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> ни в ДД.ММ.ГГГГ году, ни в последующие годы не принимали решение о передаче обществу «Новая Заря» в аренду земельного участка. Протокол общего собрания членов ТСЖ «НЭО» с соответствующей повесткой дня отсутствует. В подтверждение того, что такое собрание проводилось, Ответчиком представлен Протокол собрания Правления ТСЖ «НЭО» от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно названного Протокола на повестку дня вынесено подведение итогов заочного голосования членов ТСЖ по вопросу заключения оспариваемого ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1205 кв.м. Однако, в материалах ТСН «НЭО» не содержится сведений о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ с решением вопроса о предоставлении земельного участка в аренду. По факту данного общего собрания не имеется ни протокола, ни листов голосования, ни иных документов, которые бы свидетельствовали о принятом решении. В представленном Ответчиком протоколе и договоре аренды земельного участка подпись председателя правления товарищества ФИО7 существенно отличается от иных его подписей сделанных в разные периоды времени, как до ДД.ММ.ГГГГ года, так и после, хранящихся в документах ТСН «НЭО».

В связи с изложенным просит признать договор аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ТСЖ «НЭО» и ООО «Новая Заря», недействительным, применив последствия недействительности сделки.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда. Представил заявление об отложении судебного заседания в связи с выездом за пределы РФ. Рассмотрев ходатайство истца об отложении судебного заседания, суд полагает, что указанное ходатайство не подлежит удовлетворению. Принимая во внимание, что в силу диспозитивности гражданского процесса и положений ст. 35 ГПК РФ, стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и несут предусмотренные законом обязанности, соответственно право участия в судебном заседании стороны реализуют по своему усмотрению, а также учитывая, что в соответствии с ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей, суд считает, что права истца не нарушены, поскольку личное присутствие гражданина в судебном заседании является его субъективным правом. Учитывая требования ст. 154 Гражданского процессуального кодекса РФ о сроках рассмотрения гражданских дел, нарушение которых согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № существенно нарушает конституционное право на судебную защиту, ущемляет права участников судебного процесса, в том числе, ответчика, суд полагает, что дальнейшее отложение судебного разбирательства не может быть признано обоснованным и, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом согласия ответчика, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Представители ответчика ООО «Берег» в судебном заседании просили в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на возражения, представленные в материалы дела. Указали, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. заключен собственниками помещений в многоквартирном доме в лице Товарищества собственников жилья «НЭО» согласно Протоколу собрания от ДД.ММ.ГГГГ. в лице председателя Правления ФИО7 и ООО «Новая Заря». В протоколе собрания Правления ТСЖ «НЕО» от ДД.ММ.ГГГГ. были подведены итоги заочного голосования, проводимого ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Решения по вопросам повестки общего собрания проводимого в форме заочного голосования принято большинством голосов, а именно 69,91% собственников помещений в многоквартирном доме. По результатам данного собрания принято решение уполномочить правление ТСЖ «НЭО» в лице председателя ФИО7 от лица собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор аренды земельного участка, образованного после разделения земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 601 кв.м. (местоположение установлено относительно ориентира: 

<

адрес>, принадлежащего собственникам на два земельных участка с таким же назначением после постановки на кадастровый учет указанного земельного участка с ООО «Новая Заря». В Протоколе отражено принятие собственниками решений о существенных условиях договора аренды. Собственниками помещений многоквартирного жилого дома в соответствии со ст.44 ЖК РФ было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду ООО» Новая Заря». Требования закона к заключению договора нарушены не были, основания для признания договора ничтожным не имеется. Полагают также, что истцом пропущен установленный п.1 ст.181 ГК РФ, в редакции, действовавшей на день заключения договора, срок исковой давности по требованию применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку срок начинает течь со дня когда началось исполнение этой сделки. Просят суд в иске отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ТСН «НЭО» в судебном заседании требования ФИО1 просил удовлетворить, ссылаясь на возражения, указанные в отзыве. Указал, что оспариваемый истцом договор от ДД.ММ.ГГГГ. между ТСЖ «НЭО» и ООО «Берег» исполняется, арендная плата поступает регулярно. Согласно возражений на иск, ДД.ММ.ГГГГ в товариществе собственников недвижимости «НЭО» проведено общее собрание членов, на котором был избран обновленный состав правления и председатель. От прежнего председателя, новому были переданы документы, касающиеся деятельности товарищества, в том числе протоколы общих собраний и листы голосований. Протокола от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4601 кв.м, в материалах товарищества не имеется. Прежний председатель ТСН «НЭО» ФИО7 трагически погиб ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что данный договор не отвечает интересам собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, согласно, пункта 5.1 Договора, размер арендной платы не может быть изменен в течение всего срока действия договора. Это условие явно противоречит интересам собственников. Также, в соответствии с пунктом 1.3 Договора спорный земельный участок передан во владение ООО «Новая Заря» сроком на сто лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Этот срок превышает 100-летний нормативный срок службы, установленный для жилых домов, эксплуатируемых в нормальных условиях. Просит суд требования удовлетворить.

Свидетель ФИО8 суду пояснил, что общее собрание собственников многоквартирного дома по 

<

адрес> в форме заочного голосования проходило, на собрании решался вопрос по передачи аренды земли «Новая заря». По результатам данного собрания было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду. На бланке голосовании стоит его (ФИО8) подпись. Договор аренды не оспаривался ТСЖ «НЭО».

Выслушав участников процесса, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 143,70 кв.м., расположенной по адресу 

<

адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.) на основании брачного договора №. 

Согласно представленной выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним установлено также, что ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 12,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> пом. 1 (5-6), место стоянки №.

Согласно пунктов 2, 3.1 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Протоколом заседания Правления ТСЖ «НЭО» от ДД.ММ.ГГГГ. приняло решение избрать председателем правления ТСЖ ФИО7.

На основании протокола собрания правления ТСЖ «НЭО» от ДД.ММ.ГГГГ. решено уполномочить правление ТСЖ «НЭО» в лице председателя ФИО7 от лица собственников помещений в многоквартирном доме провести разделение единого земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4601 кв.м., принадлежащего собственникам, на два земельных участка, с таким же назначением (формирование земельного участка и постановка на кадастровый учет на основании межевого плана. Решение было принято квалифицированным большинством голосов (69,91%)

На основании протокола собрания Правления ТСЖ «НЭО» от 02.08.2009г. решено Уполномочить правление ТСЖ «НЭО», в лице председателя ФИО7 от лица собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор аренды земельного участка, образованного после разделения земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 601 кв.м., (местоположение установлено относительно ориентира: край Хабаровский, 

<

адрес>), принадлежащего собственникам, на два земельных участка, с таким же назначением после постановки на кадастровый учет указанного земельного участка с ООО «Новая Заря».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между собственниками помещений в многоквартирном доме в лице ТСЖ «НЭО» в лице председателя правления ФИО7 и ООО «Новая Заря» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно п. 1.3 указанного договора срок действия определяется с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1 Договора, размер арендной платы включает в себя затраты на содержание арендуемого земельного участка (95%), и выгоду арендодателя в размере оставшихся 5%.

Условия изменения, прекращения, продления и расторжения договора определены в разделе 5 Договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что указанный протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ был предъявлен в Управление Росреестра по 

<

адрес> при регистрации спорного договора аренды, подлинность данного протокола удостоверена уполномоченными сотрудниками государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию права. Данный протокол, а также решение, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. в установленном законом порядке собственниками МКД оспорены не были.

На основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Новая Заря» присоединилась к ООО «Берег», решением единственного участника ООО «Берег» от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Новая Заря» реорганизовано в ООО «Берег».

В то же время до принятия судом окончательного судебного акта ответчик заявил о применении давностного срока по исковым требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения договора) течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года, начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В Гражданском кодексе Российской Федерации в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, предусмотрена специальная норма (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), в соответствии с которой течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Договор аренды земельного участка заключен между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, началом исполнения сделки является моментом начала исполнения договора.

Так, согласно п. 2.2 Договора арендодатель в течение 10 дней после окончания расчетного периода выставляет счет-фактуру с приложением расчета арендной платы и документов, подтверждающих произведенные расходы по содержанию земельного участка. При этом пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежеквартально, в срок не позднее 5 дней с момента предоставления счет-фактуры за прошедший расчетный период (квартал). 

Согласно разъяснений ВС РФ, по смыслу ст.201 Гражданского кодекса РФ переход права в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Кроме того, при предъявлении исков о признании недействительной ничтожной сделки законом предусмотрена норма, устанавливающая специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение общих положений статьи 200 Кодекса.

Поскольку исполнение спорной сделки началось в момент внесения арендатором первоначального платежа в счет уплаты названной арендной платы, а в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок исковой давности о применении последствий недействительности сделки истек в январе 2013 года.

Исходя из содержания статьи 199 ГК РФ, части 1 статьи 12 ГПК РФ, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, вопрос о пропуске истцом срока обращения в суд может разрешаться судом при условии, если об этом заявлено ответчиком. 

Ответчиком в процессе рассмотрения дела заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу ст. 205 ГК РФ срок исковой давности может быть восстановлен судом только в случае пропуска по уважительным причинам.

К уважительным причинам, влекущим за собой восстановление процессуального срока, законодатель относит такие обстоятельства связанные с личностью истца, которые делают невозможным своевременное обращение в суд, т.е. тяжелая болезнь, беспомощное состояние и др.

В данном случае, причин, которые бы исключали либо препятствовали истцу своевременно обратиться в суд за защитой нарушенного права, не имеется. 

Учитывая, что истцом не представлены доказательства, объективно подтверждающие невозможность обращения в суд с настоящим иском в течение срока исковой давности, суд приходит к выводу о том, что срок для обращения с иском в суд был пропущен истцом без уважительных причин и соответственно оснований для восстановления указанных сроков не имеется. В связи с тем, что истцом пропущен срок, суд также не находит оснований для проведения судебной почерковедческой экспертизы. Суд также полагает необходимым отметить, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Полномочие суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия. Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. В соответствии с положениями ст.186, 56 ГПК РФ, стороны не лишены возможности представлять иные доказательства в обоснование своих требований и возражений. Соответственно руководствуясь вышеуказанными нормами суд посчитал, что имеющиеся доказательства являются достаточными для разрешения спора, необходимость в проведении судебной экспертизы при наличии в деле совокупности доказательств, отвечающих требованиям действующего законодательства, отсутствует.

С учетом изложенного выше и требований ст. 199 ГК РФ, согласно которой, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, и, учитывая, что судом установлен факт пропуска истцом без уважительных причин срока исковой давности, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Берег» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия судом – ДД.ММ.ГГГГ решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд 

<

адрес>.

Копия верна:

Судья Е.А. Савченко