Дело № 3а-38/2021

64OS0000-01-2020-001042-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2021 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.

при секретаре ФИО5,

с участием представителя административных истцов адвоката ФИО7, представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованные лица: администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором просили установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 2506, 7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, строение 2, по состоянию на 17 декабря 2013 года, равной его рыночной стоимости, а именно 26 701 782 рубля.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками в равных долях (по ? доли каждому) объекта недвижимости. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории Саратовской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17 декабря 2013 года составила 39 221 833 рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом № 11/20-62/2 от 09 ноября 2020 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Экспертно-исследовательский центр», что нарушает права и законные интересы административных истцов, вынужденных уплачивать налоговые платежи в необоснованно завышенном размере. 

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, их интересы в суде представлял адвокат ФИО7

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 16 ноября 2020 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 1110-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» по состоянию на 01 января 2020 года.

11 января 2013 года в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены сведения о его кадастровой стоимости, которая составила 39 221 833 рублей 56 копеек.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Пунктом 2 статьи 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 НК РФ указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года № 81-ЗСО «Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Согласно статье 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. 

Акты законодательства о налогах и сборах субъектов Российской Федерации и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований, вводящие налоги, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования. На территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта с 1 января 2018 года.

Суд полагает, что административные истцы обоснованно обратились в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.

Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 КАС РФ, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (11 января 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.

На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.

С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости области, которая на момент обращения в суд не проведена. 

Датой определения кадастровой оценки в силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует считать дату, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, то есть 17 декабря 2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доли каждому) нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административные истцы представили в суд отчет об оценке № от 09 ноября 2020 года, составленный ООО «Экспертно-исследовательский центр», которым рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 26 701 782 рублей 06 копеек.

Поскольку имелись сомнения в обоснованности отчета, по ходатайству представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области судом назначена судебная оценочная экспертиза в обществе с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Средневолжская оценочная компания».

Согласно заключению эксперта ФИО8 (ООО «Средневолжская оценочная компания») рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 17 декабря 2013 года составляет 36 188 000 рублей.

Поскольку представленное заключение эксперта оспаривалось административными истцами на предмет соответствия положениям Федеральных стандартов оценки, а также Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ) судом по ходатайству представителя административных истцов по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО9 общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Федеральный кадастровый центр – БТИ». 

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. 

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение эксперта ООО «Федеральный кадастровый центр – БТИ» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При выборе используемых подходов при определении стоимости подходов эксперт учитывал не только возможность применения каждого из подходов, но и предполагаемое использование результатов, допущения, полноту и достоверность исходной информации, в связи с чем эксперт отказался от использования методов доходного и затратного подходов в рамках проводимой экспертизы. 

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания эксперт воспользовался сравнительном подходом, определив стоимость объекта оценки за вычетом стоимости земельного участка. 

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные по адресу: 

<

адрес>; 

<

адрес> 

<

адрес>; 

<

адрес>.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки на площадь земельного участка, на цену предложения, на материал стен, на площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости, под редакцией ФИО10, Н.Новгород, 2016 год. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации). 

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к экспертному заключению, что свидетельствует о возможности проверки содержащихся в нем сведений.

Таким образом, в результате проведенной судебной оценочной экспертизы ООО ««Федеральный кадастровый центр – БТИ» рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 17 декабря 2013 года составляет 39 101 000 рублей.

Возражая против заключения эксперта, представитель административных истцов сослались на то, что характеристики аналогов № 2 и № 3 существенно отличаются от характеристик объекта оценки, что привело к некорректности определения рыночной стоимости. Данный довод суд находит необоснованным.

Как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11, а также следует из дополнительных письменных пояснений того же эксперта, аналог № 3 с аналогом № 1 имеет схожее конструктивное решение (типичные административные здания 1980-х годов постройки: кирпичные стены, рулонная кровля, совмещенная с покрытием) и сопоставимое по привлекательности местоположение. Характеристики аналога № 2 и объекта исследования также весьма близки (торговые здания современной постройки; между ними всего 1,5 км, оба расположены в поселке Юбилейный). Также эксперт пояснил, что аналог № 3 также был использован оценщиком, составлявшим первоначальный отчет об оценке (ООО «Экспертно-исследовательский центр», отчет № 11/20-62/2от 09 ноября 2020 года) не вызвал у представителя административных истцов каких-либо возражений.

Необоснованными являются возражения представителя административных истцов о том, что существенным нарушением, повлекшим завышение стоимости является тот факт, что экспертом при анализе расположения объектов относительно красных линий к аналогу № 1 применена корректировка +25% к его стоимости ввиду того, что данный объект якобы находится «в глубине квартала», что не соответствует фактическому расположению указанного объекта, поскольку он находится в непосредственной близости к автодороге, расположенной на 

<

адрес>, на расстоянии 41 метра от нее.

Как видно из пояснений эксперта, в оценочной деятельности красная (или первая) линия характеризуется максимальной интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока, престижностью месторасположения, минимальной шаговой доступностью от остановок общественного транспорта. Корректировка на «красную линию» выражает отношение цен предложений коммерческих объектов, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки (или внутри квартала), к удельным ценам предложений объектов, расположенных на «красной линии», а также отношения цен предложений объектов, расположенных на второстепенной улице, к ценам предложений объектов, расположенных на магистральной улице. 

Между аналогом № 1 и 

<

адрес> («красной», или первой, линией) расположено здание автомойки, перекрывающее фасад здания-аналога почти полностью, в связи с чем утверждение представителя административных истцов о том, что аналог находится в непосредственной близости к автодороге, расположенной на 

<

адрес>, является необоснованным. 

При этом тот факт, что объект-аналог просматривается с 

<

адрес> (вид на здание не полностью перекрыт) учтен экспертом путем применения минимальной корректировки из предложенного в «Справочнике судебного эксперта» диапазона (диапазон скидок для объектов на второй линии составил 0,77-0,80; соответственно, диапазон обратных корректировок составил 1,3 - 1,25).

Необоснованными являются возражения представителя административных истцов о том, что экспертом рассчитана стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, в размере 3 323,66 рублей за квадратный метр. Однако при определении рыночной стоимости объекта в сравнении с аналогами, эксперт при переходе от ЕОН к ОКС (страница 42 заключения) необоснованно применил указанный показатель стоимости земельного участка объекта оценки ко всем аналогам, указав данный показатель в размере 3 323,66 рублей за квадратный метр, при этом стоимость земельных участков, на которых расположены аналоги, никак не рассчитывалась.

Между тем при определении рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, предполагающий следующую последовательность: подбор аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым объектом, с известными ценами продаж; внесение поправок в цены продаж аналогов, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам. Целью внесения поправок является минимизация отличий аналогов от оцениваемого объекта (в идеале после внесения всех поправок объект-аналог должен полностью соответствовать оцениваемому объекту); определение стоимости объекта как средневзвешенного (или среднего) значения скорректированных цен аналогов.

В ходе реализации данного метода к использованным аналогам последовательно применялись корректировки на передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, условия рынка, на торг, тип объекта, местоположение в пределах населенного пункта, материал стен, расположение относительно «красной линии», общую площадь, отделку и техническое состояние. 

Таким образом, в результате применения вышеописанных корректировок, отличия аналогов от объекта, включая их местоположение, за исключением отличия земельных участков под строениями, были максимально минимизированы. Соответственно, при переходе от ЕОН (единых объектов недвижимости) к ОКС (объекту капитального строительства для целей кадастрового учета) для всех аналогов вполне правомерно использовалась единая удельная стоимость земельного участка под объектом исследования (поскольку все отличия аналогов от объекта исследования, включая местоположение и расположение относительно «красной линии» были скорректированы выше). Для аналога № 3 дополнительно применена корректировка на объем передаваемых прав (поскольку земельный участок под данным объектом находится в аренде, в отличие от остальных аналогов).

Расчет стоимости участков непосредственно под каждым из аналогов, полагаемый представителем административных истцов, является необоснованным. При данном варианте расчета необходимо либо параллельно с корректировкой аналогов корректировать стоимость участков под ними, получая в итоге для всех аналогов всю ту же единую удельную стоимость, соответствующую стоимости участка под объектом исследования, либо сразу переходить от ЕОН (единых объектов недвижимости) к ОКС (объекту капитального строительства для целей кадастрового учета), до внесения основного объема корректировок. 

Однако, в последнем случае, дальнейшие корректировки должны применяться уже к стоимости ОКС, что весьма затруднительно - все корректировки, описанные в основных источниках («Сборник рыночных корректировок (СРК)» под редакцией к.т.н. ФИО12; аналитика НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», справочники серии «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией ФИО10) описывают корректировки для единых объектов недвижимости. Применение данных корректировок к ОКС является грубым методологическим нарушением. Единственный доступный сборник корректировок для ОКС - «Справочник оценщика недвижимости- 2018. Объекты капитального строительства» под редакцией ФИО10 - опубликован более чем через 5 лет после даты определения стоимости.

Не могут быть приняты во внимание доводы о том, что на странице 42 заключения указано применение корректировки к аналогу №2 в размере 25% ввиду отсутствия у объекта отделки, в свою очередь на странице 46 заключения при обосновании данной корректировки эксперт указывает, что ввиду отсутствия отделки у аналога к нему необходимо применить корректировку в размере уже 20%, так как на странице 46 заключения при описании корректировки на наличие отделки допущена описка, в приведенной формул расчета корректировки - 1/0,80 – указан неверный результат (1,20 вместо 1,25), поскольку в расчетной таблице на странице 42 использовалось корректное значение корректировки, указанная описка никак не повлияла на полученный результат.

Доводы о том, что нарушено требование ФСО №7, раздел VI: «Анализ наиболее эффективного использования», являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 20 раздела VI: «Анализ наиболее эффективного использования» ФСО № 7 «Оценка недвижимости» «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта». Определение стоимости объекта исследования производилось исходя из его фактического использования как торговое. 

Ссылка представителя административных истцом на то, что экспертом необоснованно не применена корректировка на наличие парковки у объекта аналога № 2, не может быть принята во внимание.

Указанные выводы являются необоснованными, поскольку все аналоги были идентифицированы, фотографии всех использовавшихся аналогов (и объектов недвижимости, и земельных участков), равно как и информация из ЕГРН по ним, были изучены экспертом в ходе проведения исследования; их копии приведены в приложении к заключению (страница 49-60 заключения). При изучении доступных фотографий из сети Интернет отсутствие организованной парковки у всех аналогов подтвердилось.

Наличие организованной парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. Традиционно выделяют: без парковки - возможность парковки отсутствует (закрытая территория, отсутствие физической возможности, наличие запрещающих знаков и т.п.); стихийную парковку - вдоль обочины прилегающих улиц перед фасадом здания; организованную парковку - вне дороги на прилегающем к зданию участке выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей.

В любом случае, корректировка вводится на наличие того или иного типа парковки, а не на потенциальную возможность её организации. На фотографиях аналога видно, что на дату оценки участок вокруг здания не только не имеет твердого покрытия (не говоря об организованной парковке), но даже не до конца расчищен.

Таким образом, в отношении данного аналога можно говорить лишь о потенциальной возможности организовать парковку (понеся соответствующие затраты), а не о её наличии. При этом возможность стихийной парковки по 

<

адрес> вдоль здания есть (парковка по 

<

адрес> рядом со зданием затруднена из-за наличия остановки общественного транспорта).

При этом в отношении корректировки на тип/наличие парковки следует отметить следующее: ни один из актуальных на дату определения стоимости сборников корректировок («Справочники оценщика недвижимости» 2010, 2011, 2012 и 2014 года) не содержат описания подобной корректировки. Впервые корректировка на тип парковки для торгово-офисной недвижимости введена в «Справочнике оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (страница 126, таблица 33), однако данный справочник опубликован боле, чем через 2 года после даты определения стоимости.

Статьей 168 КАС РФ предусмотрена возможность при исследовании заключения эксперта в целях его разъяснения и дополнения вызвать эксперта в судебное заседание и задать ему вопросы.

Наличие недостатков и вопросов, которые были устранены в ходе допроса эксперта в суде, носят формальный характер и не свидетельствуют об искажении воли эксперта, его заинтересованности. 

Случаи, при которых назначается дополнительная или повторная экспертиза, перечислены в статье 83 КАС РФ.

Назначение дополнительной экспертизы в целях устранения неполноты или недостаточной ясности первичного заключения является оправданным и целесообразным лишь в случае невозможности устранения недостатков заключения в судебном заседании при допросе эксперта по вопросам, связанным с проведенным исследованием и данным им заключения.

С учетом изложенного доводы представителя административных истцов о том, что заключение эксперта № от 

<

дата> не может являться доказательством по делу, в связи с чем необходимо назначить дополнительную экспертизу, являются несостоятельными. 

Суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт ФИО13 является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации общероссийская общественная организация «российское общество оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01 июля 2019 года, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 10 мая 2018 года № 011661-1, ответственность его застрахована в АО «СОГАЗ».

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и от 25 сентября 2014 года № 611.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных приопределении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимостина дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Поскольку вопрос применения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной решением суда, урегулирован статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности, указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по правилам Закона об оценочной деятельности не требуется (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

При этом суд учитывает разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р по состоянию на 01 января 2020 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена новая кадастровая стоимость. Сведения о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06 июля 2021 года.

Новая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № применяется с 01 января 2021 года.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с даты начала применения кадастровой стоимости по 31 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

восстановить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 срок на обращение в суд.

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованные лица: администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости в размере 39 101 000 рублей по состоянию на 17 декабря 2013 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с даты начала применения кадастровой стоимости по 31 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано через Саратовский областной суд в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Е.М. Бугаева