Дело № 2-5478/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 ноября 2017 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе: 

судьи Шешукова Д.А., 

при секретаре Ветчинове Е.В.,

с участием истцов – ФИО1. ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о признании договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору,компенсации морального вреда, взыскании штрафа,

у с т а н о в и л :

ФИО1 и ФИО2 (далее - истцы) обратились с иском в суд к ООО «Виктория Парк» (далее – ответчик) о признании договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, мотивируя свои требования следующим.

<

дата> между ООО «Виктория Парк» и ООО «

<

данные изъяты>» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать в собственность ООО «

<

данные изъяты>» объект долевого строительства. 

<

дата> между истцами и ООО «

<

данные изъяты>» заключен договор уступки прав требований, по условиям которого права по договору участия в долевом строительстве перешли к истцам. Согласно условиям договора долевого участия в строительстве (п.1.1) проектная площадь квартиры составляет 

<

данные изъяты>., В соответствии с передаточным актом к договору участия в долевом строительстве от 11.07.2016ответчик передал истцам квартиру со следующими техническими характеристиками: общая площадь квартиры 

<

данные изъяты>., площадь балкона – 

<

данные изъяты>. Таким образом, площадь квартиры составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> + 

<

данные изъяты>), то есть меньше проектной на 

<

данные изъяты>. Истцами 

<

дата> в адрес ответчика направлена претензия об уменьшении цены договора, которая оставлена без удовлетворения. На основании изложенного истцы просили признать пункт 

<

номер> договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскать в счет уменьшения цены договора 68 312 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за неисполнение требований потребителей.

В судебном заседании истцы уточнили заявленные требования, просили суд взыскать указанные суммы в пользу истцов в равных долях, иные доводы иска поддержали в полном объеме. 

В судебном заседании ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела, не присутствует, о причинах неявки не сообщил, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика. 

ФИО3,исследовав представленные материалы дела и доказательства, суд приходит к следующему.

Между ООО «Виктория Парк» и ООО «

<

данные изъяты>» 

<

дата> заключен договор долевого участия в строительстве 

<

номер>, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой 

<

адрес> в 

<

адрес>, земельный участок (кадастровый номер участка: 

<

номер>), расположен по адресу:Удмуртская Республика, 

<

адрес> (строительный адрес), и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику в собственность объекты долевого строительства (

<

данные изъяты> квартир), а ООО «

<

данные изъяты>» обязалось уплатить ответчику сумму в размере 9 870 000 руб., (п.п. 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер> договора).

Стоимость объекта – квартиры с проектным номером 

<

номер>, переданной впоследствии истцам по договору уступки права требования, составила 1 269 000 руб. 

Согласно условиям договора (п.

<

номер>) проектная площадь квартиры, составляет 

<

данные изъяты> кв.м., проектная жилая площадь квартиры составляет 

<

данные изъяты> 

Согласно п. 

<

номер> договора цена договора определена исходя из размера указанной в п.

<

номер> договора проектной общей площади квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5, балконов с коэффициентом 0,3 по проекту, и считается неизменной, в том числе с учетом уточненной по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда фактической общей площади квартиры, как сумма площадей всех частей квартиры (лоджии с коэффициентом 0,5, балконов с коэффициентом 0,3).

В соответствии с п. 

<

номер> договора, если в результате окончательного определения общей площади квартиры по результатам обмеров органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, площадь уменьшится, застройщик не возвращает участнику стоимость излишне уплаченных средств.

Права требования участника долевого строительства жилья переданы ООО «

<

данные изъяты>» истцам на основании договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 

<

дата>, по условиям которого права требования участника долевого строительства жилья по договору в полном объеме переданы ФИО1 и ФИО2 в долях по ? доли (п. 

<

номер> договора уступки права требования). 

Стоимость уступаемого права составила 1 470 000 руб.

В соответствии с передаточным актом от 

<

дата> к договору ответчик передал истцам квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: Удмуртская Республика, 

<

адрес> в Октябрьском районе г. Ижевска) со следующими техническими характеристиками: общая площадь квартиры (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) – 

<

данные изъяты>., жилая площадь квартиры – 

<

данные изъяты>., общая площадь лоджий – 

<

данные изъяты>.

Таким образом, площадь квартиры составляет 

<

данные изъяты> + 

<

данные изъяты>. (

<

данные изъяты>)=

<

данные изъяты>

После передачи объекта долевого участия в строительстве истцами зарегистрировано право собственности на жилое помещение в размере по ? доли в праве у каждого. 

В связи с разницей площади квартиры по сравнению с проектной площадью 

<

дата> истцами в адрес ответчика направлено заявление (претензия) о возврате части уплаченных по договору денежных средств размере 68 312 руб., ответом на претензию требования потребителей оставлены без удовлетворения, истцу предложено частичное удовлетворение требований в размере 20 000 руб., вместе с тем требования и частично не удовлетворены. 

Данные обстоятельства установлены в судебном заседании, подтверждаются представленными суду письменными доказательствами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирныйдом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона№ 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающих в предмете договора характеристики объекта, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождают от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ являются ничтожными.

С учетом изложенного положения п. 

<

номер> Договора, противоречат приведенным положениям специального федерального закона, поскольку устанавливает дискриминационные положения для дольщика, а также необоснованные преимущества для застройщика, в связи с чем являются недействительными.

В судебном заседании установлено, что согласно условиям договора долевого участия в строительствеответчик обязался передать истцам квартиру проектной площадью 

<

данные изъяты>.

В соответствии с передаточным актом общество передало истцам квартиру со следующими техническими характеристиками: общая площадь квартиры (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) – 

<

данные изъяты>, жилая площадь квартиры – 

<

данные изъяты>., общая площадь лоджий – 

<

данные изъяты>.

Отступления от характеристик квартиры, указанных в проектной документации и в договоре участия в долевом строительстве, являются существенным.

Таким образом, истцам передана квартира, имеющая отступления от проектной документации и условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона № 214-ФЗ, так и п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади (п. 

<

номер> договора).

Оценивая расчет истцов, суд находит его верным, основанным на представленных доказательствах.

Истцами в обоснование расчета подлежащей взысканию суммы указано на необходимость применения коэффициента расчета площади балкона в размере 0,3 (п. 

<

номер> договораучастия в долевом строительстве).

В свою очередь передаточный акт содержит сведения о площади лоджии в размере 

<

данные изъяты>.

Представленными суду доказательствами, а именно: фото-таблицей, пояснениями истцов, доводами иска установлено, что помещение площадью 

<

данные изъяты>. является балконом, ответчиком данное обстоятельство не оспорено, доказательств обратного в нарушение принципа состязательности сторон суду не представлено.

С учетом изложенногопри расчете суммы, подлежащей взысканию надлежит использовать коэффициент, равный 0,3 

Расчет взыскиваемых сумм будет выглядеть следующим образом:

<

данные изъяты> 

В пользу каждого из истцов подлежат взысканию денежные суммы пропорционально долям в праве собственности, т.е. по 34 156 руб. 96 коп. 

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был направлен на удовлетворение личных нужд граждан (обеспечение жильем), не связаных с осуществлением предпринимательской деятельности, отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Суд отмечает, что передачей истцам квартиры, не отвечающей условиям договора, нарушались права потребителей, гарантированные Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», что, безусловно, повлекло причинение истцам морального вреда в виде нравственных страданий.

Согласно разъяснениям в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы в связи с нарушением ответчиком обязательств по передаче квартиры, соответствующей условиям договора, имеют право на компенсацию морального вреда, который с учетом характера нарушений прав истцов определяется судом в размере 1 000 руб., подлежащей взысканию в пользу каждого из истцов.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку претензия истца оставлена без удовлетворения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Размер штрафа составит: 34 156 руб. 96 коп. / 2 = 6 933 руб. 96 коп. 

В пользу каждого из истцов штраф подлежит взысканию пропорционально долям в праве собственности в размере17 078 руб.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены, что составляет3 849 руб. 36 коп.(требования имущественного характера на сумму 102 468 руб., 2 требования неимущественного характера). 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требованияФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о признании договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, компенсации морального вреда, взыскании штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 

<

номер> договора участия в долевом строительстве 

<

номер> от 

<

дата>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» и обществом с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежную сумму в размере 34 156 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в сумме 17 078 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в пользу ФИО2 в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежную сумму в размере 34 156 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в сумме 17 078 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в доход местного бюджета муниципального образования «Город Ижевск» государственную пошлину в размере3 849 руб. 36 коп. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через районный суд.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья Д.А. Шешуков