Мотивированное 

решение

 изготовлено 16.12.2024 

Гражданское дело № ******

№ ******

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Пановой О.В.

при секретаре Тельпуховой А.Ю., 

с участием представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Страна Е1» к ФИО1 о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве, 

УСТАНОВИЛ:

истец общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Страна Е1» (далее по тексту – ООО СЗ «Страна Е1») обратилось в суд с иском к ФИО1 и просило взыскать с ответчика задолженность в размере 327 250 рублей 00 копеек по Соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 675 рублей 00 копеек. 

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО СЗ «Страна Е1» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ****** (далее по тексту – договор, договор участия в долевом строительстве). В адрес истца ДД.ММ.ГГГГ поступило обращение ответчика о расторжении договора в связи с невозможностью его исполнения, просила по своей инициативе расторгнуть договор по соглашению сторон. Согласно условиям п. 2.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом «Многоквартирный жилой дом с жилыми секциями переменной этажности со встроенными помещениями дошкольной образовательной организации, встроенными нежилыми помещениями общественного назначения (№ ******, 2, 3.1 по ПЗУ)» по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, город Екатеринбург и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.3. договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. По условиям п. 3.1 договора, цена объекта долевого строительства 6 545 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается. По инициативе участника долевого строительства, при отсутствии вины застройщика (отсутствии оснований для одностороннего отказа от исполнения Договора) стороны расторгли договор ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соглашением о расторжении договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2 соглашения все права и обязанности сторон прекращаются в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением с момента подписания соглашения, за исключением обязательств, предусмотренных п.7.1.8. и п. 11.4. договора, а также ответственности за неисполнение обязательств. Согласно п. 7.1.8 договора в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства не по вине застройщика, он обязан компенсировать застройщику сумму государственной пошлины, уплаченной застройщиком за государственную регистрацию договора. В соответствии с п. 11.4. договора в случае согласия застройщика на расторжение договора по инициативе участника долевого строительства, при отсутствии вины застройщика (отсутствуют основания для отказа от исполнения договора), участник долевого строительства уплачивает застройщику штраф в размере 5% от цены договора, указанной в пункте 3.1 договора. Подписанием договора участник долевого строительства подтверждает свое согласие на удержание суммы указанного штрафа денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, после расторжения договора и дает поручение Эскроу-агенту перечислить сумму штрафа застройщику. Участником долевого строительства исполнено обязательство, предусмотренное п. 7.1.8 договора. Истец полагает, что в связи с расторжением договора, у ответчика имеется задолженность в размер; 327 250 рублей - штраф, предусмотренный п. 11.4 договора (6 545 000*5% = 327 250). 

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом судебной повесткой, о причинах неявки суд не известил, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании уведомила суд о надлежащем извещении своего доверителя о времени и месте рассмотрения дела, доводы письменного отзыва поддержала, просила в удовлетворении иска отказать, поскольку на правоотношения истца и ответчика распространяются положения законодательства о защите прав потребителя; условие договора о взыскании штрафа (п. 11.4 договора) ущемляет права потребителей, предусмотренные п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и является ничтожным. Кроме того, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает штрафных санкций для участника долевого строительства за досрочное расторжение договора. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела в свое отсутствие либо об отложении дела слушанием суд не просили. 

В соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга. 

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил при данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. 

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО СЗ «Страна Е1» был заключён договор участия в долевом строительстве № ****** посредством подписания электронно-цифровыми подписями, и зарегистрирован с помощью электронно-программных средств в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), о чем ФИО1 была направлена выписка из ЕГРН. 

В соответствии с условиями указанного договора ответчиком перечислены денежные средства на общую сумму 704 501 рубль 00 копеек, из них: 654 500 рублей 00 копеек и два платежа по 25 000 рублей 00 копеек каждый на счет эскроу в АО «АЛЬФА-БАНК». 

ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве № ****** был расторгнут соглашением сторон на основании письменного обращения (уведомления) ответчика как участника долевого строительства в адрес застройщика ООО СЗ «Страна Е1» в связи с возникновением обстоятельств, которые ответчик как участник ДДУ не могла предвидеть, а именно: прекращение программы льготной ипотеки и резкое увеличение процентной ставки по ипотечному кредитованию до 20% и более процентов (ипотека на новостройку - от 18,2%, кредит под залог недвижимости - от 19,3%), а также сокращение дохода до 300 000 рублей 00 копеек в год. Ответчик добросовестно уведомила об этом застройщика заранее, изложив обстоятельства невозможности дальнейшего исполнения договора.

Указанное соглашение о расторжении договора подписано электронно-цифровыми подписями сторон ДД.ММ.ГГГГ в следующем порядке: сначала подпись участника, потом подпись застройщика, и зарегистрировано в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № ******. 

Денежные средства на общую сумму 704 501 рубль 00 копеек получены ответчиком от АО «АЛЬФА-БАНК» после подписания соглашения о досрочном расторжении договора счета эскроу. 

В дальнейшем в адрес ответчика поступила претензия с требованием возместить расходы за регистрацию заключения и расторжения договора в Росрестре в размере 6 000 рублей 00 копеек, а также уплатить штраф в размере 327 250 рублей 00 копеек за досрочное расторжение договора по инициативе участника долевого строительства. 

Поскольку ответчиком штраф в размере 327 250 рублей 00 копеек так и не был уплачен, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей.

Положениями п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По условиям п. 11.4 договора долевого участия № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО СЗ «Страна Е1», в случае согласия застройщика на расторжение по инициативе участника долевого строительства, при отсутствии вины застройщика (отсутствуют основания для отказа от исполнения договора), участник долевого строительства уплачивает застройщику штраф в размере 5% (пяти процентов) от цены договора, указанной в пункте 3.1 договора. Подписанием договора участник долевого строительства подтверждает свое согласие на удержание суммы указанного штрафа из средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства после расторжения договора, и дает поручение Эскроу-агенту перечислить сумму штрафа застройщику.

Договор участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ на основании письменного обращения (уведомления) ответчика как участника долевого строительства в адрес застройщика ООО СЗ «Страна Е1» в связи с возникновением обстоятельств, которые ответчик как участник договора долевого участия могла предвидеть, а именно: прекращение программы льготной ипотеки и резкое увеличение процентной ставки по ипотечному кредитованию до 20% и более процентов (ипотека на новостройку - от 18,2%, кредит под залог недвижимости - от 19,3%), а также сокращение дохода до 300 тысяч рублей в год. Ответчик добросовестно уведомила об этом застройщика заранее, изложив обстоятельства невозможности дальнейшего исполнения договора.

Согласно положениям ст. 32 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В силу положений п. 2 ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона.

Положениями ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, условие договора долевого участия в строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ предусмотренное п. 11.4 применительно к п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей ущемляют установленные законом права потребителей.

Кроме того, положения Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также не предусматривают штрафных санкций для участника долевого строительства за досрочное расторжение договора.

Право потребителя на отказ от исполнения договора прямо следует из положений ст. ст. 1, 307, 309, 310, 421, 433, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 5, 6, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Из приведенных положений закона следует, что потребитель в любое время вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг и потребовать возврата уплаченных по договору сумм за вычетом фактически понесенных исполнителем расходов.

Обязанность доказать наличие таких расходов и их размер в данном случае возлагается на исполнителя.

Ответчик как потребитель воспользовалась своим правом, предусмотренным ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» на досрочное расторжение договора, предоставив объяснения застройщику по поводу принятого решения.

Положения п. 11.4 договора долевого участия ущемляет права потребителя, поскольку в соответствии со ст.32 Закона о защите прав потребителей потребителю предоставлено безусловное право отказа от исполнении договора об оказании услуг: потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Расходы должны быть подтверждены документально, их размер не может быть заранее определен, поскольку фактически понесённые расходы должны устанавливаться индивидуально, во взаимосвязи с объемом реально исполненных перед потребителем обязательств - совершенных действий в рамках исполнения договора. Установление в процентном соотношении размера расходов, вводит потребителя в заблуждение о правовых последствиях расторжения договора по его инициативе.

Как ранее уже отмечалось, обязанность доказать наличие таких расходов и их размер в данном случае возлагается на исполнителя, что истцом в нарушении положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказано. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Страна Е1» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к ФИО1 (паспорт гражданина РФ № ******) о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Председательствующий О.В. Панова