Судья Токарев О.А УИД 61RS0001-01-2024-006515-56

№ 2-275/2025 (2-4942/2024)

№ 33-182/2026,(33-15799/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Вялых О.Г.,

судей Кузьминовой И.И., Портновой И.А.,

при секретаре Алексеевой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (ПАО) к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора «ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 января 2025 года,

заслушав доклад судьи Кузьминовой И.И., судебная коллегия

установила:

Банк ВТБ обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО1, ссылаясь на то, что заемщик является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

16.12.2016 между ПАО Банк ВТБ 24 и ФИО1 был заключен кредитный договор 

<

***>, согласно условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 2 010 000 руб. на срок 170 месяцев с даты предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 12,1% годовых. Согласно пункту 3.4 кредитного договора размер платежа по кредиту составляет 20 490 руб.

Кредит ответчику был предоставлен в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет, открытый в Банке. Кредит был предоставлен заемщику для приобретения в индивидуальную собственность заемщика предмета ипотеки, указанного в пункте 4 кредитного договора, а именно: жилого дома, площадью 154 кв.м., состоящего из 3-х жилых комнат, этажность: 3, и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов – дачный дом, площадью 591 кв.м. с 

<

***>, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании выписок из ЕГРН от 14.10.2024 и 16.10.2024 предмет ипотеки обременен ипотекой в пользу ПАО Банк ВТБ.

Ответчик свои обязательства по кредитному договору не исполняет надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на 17.10.2024 года составляет 651 813,71 руб., из которых: 635 506,46 руб. – задолженность по основному долгу; 16 307,25 руб. – задолженность по процентам.

Согласно отчету независимого оценщика ООО «МЕМФИС» от 22.10.2024 № 686-2024 по состоянию на 14.10.2024 рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 7 199 000 руб., а именно: жилого дома – в размере 2 672 000 руб., земельного участка – в размере 4 527 000 руб.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 16.12.2016; взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Банк ВТБ задолженность по кредитному договору 

<

***> от 16.12.2016 в размере 651 813,71 руб., из которых: 635 506,46 руб. – задолженность по основному долгу; 16 307,25 руб. – задолженность по процентам, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 036 руб.

Протокольным определением суда от 10.12.2024 изменен статус третьего лица «ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», поскольку им заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора.

В обоснование самостоятельных исковых требований «ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» указывает, что 16.12.2016 между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») и ФИО1 был заключен договор целевого жилищного займа № 1607/00229350, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Целевой жилищный заем предоставлялся для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от 16.12.2016 

<

***>, предоставленного ПАО Банк ВТБ для приобретения в собственность ответчиком жилого помещения, а именно жилого дома на земельном участке, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью жилого помещения 154 кв.м., с КН жилого дома 

<

***> с КН земельного участка 

<

***>, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика, в размере 2 235 000 рублей на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.

Ипотека зарегистрирована Управлением Росреестра по Ростовской области 24.01.2017.

В июне 2024 года на основании заявления ФИО1 от 14.05.2024 ФГКУ «Росвоенипотека» прекратило перечисление платежей по его ипотечному кредиту.

Согласно карточке учета средств и расчетов по именному накопительному счету ФИО1 за период с января 2017 года по май 2024 года ФГКУ «Росвоенипотека» в счет первоначального взноса и погашения ипотечного кредита ответчика были перечислены денежные средства в размере 4 715 727,85 руб.

До настоящего времени официальные сведения из регистрирующего органа об исключении ФИО1 из реестра участников накопительно-ипотечной системы в ФГКУ «Росвоенипотека» не поступили. В связи с чем, именной накопительный счет ФИО1 не может быть закрыт, график погашения задолженности по договору целевого жилищного займа не может быть рассчитан. Сведения о наступлении у ФИО1 права на использование накоплений также не поступали.

ФГКУ «Росвоенипотека» как последующий залогодержатель в целях недопущения утраты предмета залога предъявляет требования к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и взыскании предоставленных ответчику по договору целевого жилищного займа денежных средств.

На основании изложенного, ФГКУ «Росвоенипотека» просило суд расторгнуть договор целевого жилищного займа № 1607/00229350 от 16.12.2016, заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» денежные средства в размере 4 715 727,85 руб. путем обращения взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН жилого дома 

<

***>, с КН земельного участка 

<

***>, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 5 759 200 руб., а также способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 января 2025 года расторгнут кредитный договор 

<

***> от 16.12.2016, заключенный между ПАО Банк ВТБ и ФИО1; взыскал с ФИО1 в пользу ПАО Банк ВТБ задолженность по кредитному договору 

<

***> от 16.12.2016 в размере 651 813 рублей 71 копейку, из которых: 635 506 рублей 46 копеек – задолженность по основному долгу, 16 307 рублей 25 копеек – задолженность по процентам, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 036 рублей, а всего 689 849 рублей 71 копейку.

Также суд обратил взыскание на заложенное имущество, а именно - жилой дом, площадью 154 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, и земельный участок, площадью 591 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 5 759 200 рублей, из которых стоимость жилого дома – 2 137 600 рублей и земельного участка – 3 621 600 рублей, а также способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Суд расторгнул договор целевого жилищного займа № 1607/00229350 от 16.12.2016, заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» денежные средства в размере 4 715 727 рублей 85 копеек, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - жилой дом, площадью 154 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, и земельный участок, площадью 591 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 5 759 200 рублей, а также способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

На указанное решение лицом, не привлеченным к участию в деле, ФИО2 подана апелляционная жалоба и дополнения к ней, в которой просит решение отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, принять новое решение об установлении первоначальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 7 507 654 руб.

Апеллянт указывает, что принятым решением затрагиваются ее имущественные права в связи с обращением взыскания на принадлежащее ей на праве собственности в ? доле имущество в виде жилого дома с КН 

<

***> и земельного участка с КН 

<

***>, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признанное за ней на основании решения Кольского районного суда Мурманской области по делу № 2-84/2024.

Апеллянт обращает внимание, что признание ответчиком исковых требований в полном объеме нарушает ее права, поскольку ей не было известно о заявленных требованиях о продаже заложенного имущества с торгов и установлении его начальной продажной стоимости в сумме 6 000 000 рублей при рыночной цене объекта от 7 000 000 до 8 000 000 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу Банк ВТБ (ПАО) просил решение суда оставить без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29 октября 2025 г. осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с тем, что решением Кольского районного суда Мурманской области от 3 июля 2024 года за ФИО2 признано право собственности в ? доле на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являющиеся предметом спора, при этом ФИО2 к участию в деле привлечена не была, однако обжалуемое решение может повлиять на ее права и обязанности. Судебной коллегией ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Согласно ч.4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В силу ч. 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

При таких обстоятельствах, в силу п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ решение суда подлежит безусловной отмене.

После перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ФИО3-ФИО4 явился. просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1- ФИО5, участвующий путем использования системы видеоконференц-связи не возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие иных не явившихся лиц, участвующих в деле, сведения о надлежащем извещении которых, в том числе и с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», имеются в материалах дела.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания своевременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, лица, участвующие в деле, действуя добросовестно, могли ознакомиться и проследить дату рассмотрения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданского дела судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 16.12.2016 между ПАО «Банк ВТБ 24» и ФИО1 заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого банк предоставил ФИО1 кредит в размере 2 010 000 руб. на срок 170 месяцев с даты предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 12,1% годовых. Пунктом 3.4 кредитного договора предусмотрено, что размер платежа по кредиту составляет 20 490 руб. Сумма кредита перечислена ФИО1 в безналичной форме на счет, открытый в банке.

Кредит предоставлен ФИО1 для приобретения в собственность заемщика предмета ипотеки, а именно жилого дома, площадью 154 кв.м., состоящего из 3-х жилых комнат, этажность: 3, и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов – дачный дом, площадью 591 кв.м. с 

<

***>, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Пунктом 5.1 кредитного договора предусмотрено, что обеспечением кредита является залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств, в пользу кредитора, а также за счет средств Целевого жилищного займа по договору целевого жилищного займа в пользу Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 16.12.2016 между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») и ФИО1 заключен договор целевого жилищного займа № 1607/00229350, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения и погашения обязательств по ипотечному кредиту.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 данного договора целевой жилищный займ предоставляется заемщику в размере 2 235 000 руб. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (жилого дома) по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 16.12.2016 

<

***>, выданному Банк ВТБ 24, находящегося по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, дом. Площадь 154,0 кв.м, состоит из 3-х жилых комнат. Этажность: 3, на земельном участке общей площадью 591 кв.м., кадастровый 

<

***>, договорной стоимостью 4 250 000 рублей, а также для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту (займу), указанному в подпункте 3.1.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика перед займподавцем в рамках настоящего договора является ипотека жилого помещения и земельного участка, указанных в подпункте 3.1., возникающая у заемщика и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение и земельный участок.

Выписками из ЕГРН в отношении вышеуказанных жилого дома и земельного участка подтверждено, что они обременены ипотекой в силу закона на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств целевого жилищного займа 

<

***>, выдан 27.12.2016.

14.05.2024 ФИО1 подано заявление в ФГКУ «Росвоенипотека», согласно которому он просил прекратить перечисления в погашение обязательств по ипотечному кредиту по договору 

<

***> от 16.12.2016, заключенному с банком ВТБ 24.

Согласно карточке учета средств и расчетов по именному накопительному счету ФИО1 за период с января 2017 года по май 2024 года ФГКУ «Росвоенипотека» в счет первоначального взноса и погашения ипотечного кредита ответчика были перечислены денежные средства в размере 4 715 727,85 руб.

ФИО1 обязательства по кредитному договору 

<

***> от 16.12.2016 не исполняет надлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность, которая по состоянию на 17.10.2024 составляет 651 813,71 руб., из которых: 635 506,46 руб. – задолженность по основному долгу; 16 307,25 руб. – задолженность по процентам.

09.10.2024 ФИО1 получено требование о досрочном истребовании задолженности от Банка ВТБ (ПАО), однако задолженность до настоящего времени не погашена.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (регулирующие отношения по договору займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 2 статьи 819 ГК РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п. 2 ст. 48 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п. 2 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с Договором займа заемщик возвращает заем и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей.

Разрешая исковые требования Банка ВТБ (ПАО), судебная коллегия, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что банк свои обязательства по предоставлению ответчику денежных средств по кредитному договору исполнил в полном объеме, однако ответчик своих обязательств по возврату заемных средств надлежащим образом не исполняет, допустил просрочку платежей, в связи с чем по договору образовалась задолженность.

До настоящего момента ответчик исполнение своих обязательств по кредитному договору не возобновил, задолженность не погасил.

Расчет задолженности, представленный истцом, проверен судебной коллегией, является арифметически верным, ответчиками не опровергнут, контррасчет задолженности не представлен.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении дела нашел подтверждение факт неисполнения заемщиком принятых на себя обязательств, до настоящего времени задолженность по кредитному договору им не погашена, что в силу положений закона и условий кредитного договора является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту.

Разрешая требования Банка ВТБ (ПАО) об обращении взыскания на заложенное имущество, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" (далее - постановление N 23), по общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, в том числе процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией (статья 337 ГК РФ).

Согласно пункту 2 указанного постановления № 23, в соответствии с пунктом 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, не являющееся стороной обеспеченного обязательства (далее - залогодатель - третье лицо). К отношениям между залогодателем - третьим лицом, должником и залогодержателем применяются правила о поручительстве, закрепленные в статьях 364 - 367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

При этом стороны не могут исключить те правила о поручительстве, содержащиеся в статьях 364 - 367 ГК РФ, которые являются императивными.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23, ответственность залогодателя - третьего лица ограничена стоимостью заложенной вещи и причитающегося залогодателю имущества, указанного в пункте 2 статьи 334 ГК РФ, в том числе денежными средствами. При их недостаточности требования залогодержателя в непогашенной части удовлетворяются за счет имущества должника.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 разъяснено, что определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Таким образом, к отношениям между кредитором и залогодателем как третьим лицом подлежат применению положения ст. 367 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Кольского районного суда Мурманской области по гражданскому делу № 2-2-84/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества в собственность ФИО2 выделены по ? доле на земельный участок площадью 591 кв.м. с кадастровым номером 

<

***> и на жилой дом общей площадью 154 кв.м. с кадастровым номером 

<

***> расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, в настоящее время собственниками предмета ипотеки являются ФИО1 и ФИО2 по ? доле в праве собственности.

При этом раздел между бывшими супругами квартиры, являющейся предметом залога по кредитному договору, не прекращает действие залога, так как прекращение залога возможно только по основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ. Перечень оснований прекращения залога является исчерпывающим.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и ст. 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

С учетом длительности неисполнения обязательств по кредитному договору, размера просроченной задолженности, установленных законом оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество по делу не усматривается. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленному истцом отчету независимого оценщика ООО «МЕМФИС» от 22.10.2024 года № 686-2024 по состоянию на 14.10.2024 года рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 7 199 000 руб., а именно: жилого дома – в размере 2 672 000 руб., земельного участка – в размере 4 527 000 руб.

В связи с несогласием ответчика ФИО2 с отчетом об оценке определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21 ноября 2025 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ».

Согласно выводам заключения ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ» № 25-2992 от 24.12.2025 на дату проведения исследования (24 декабря 2025 г.) рыночная стоимость земельного участка площадью 591 кв.м. с кадастровым номером 

<

***>, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 2 794 429 руб.; рыночная стоимость жилого дома площадью 154 кв.м. с кадастровым номером 

<

***>, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 4 713 225 рублей.

Судебная коллегия признает заключение ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ» надлежащим доказательством по делу, учитывая, что при проведении судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу ложного заключения, имеет соответствующее образование и сертификат на проведение данного вида экспертизы. В заключении указана литература, которой эксперт руководствовался, методы исследования и их результаты. Заключение судебной экспертизы соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробный анализ и выводы по постановленным вопросам. Кроме того, выводы заключения какими-либо доказательствами не оспорены, порочность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу от том, что требования Банка ВТБ (ПАО) об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество являются обоснованными и подлежит удовлетворению с определением способа ее реализации путем их продажи с публичных торгов и установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 6 006 123 рублей 20 копеек, из которых стоимость жилого дома – 2 235 543 рублей 20 копеек и земельного участка – 3 770 580 рублей, что соответствует 80% от рыночной стоимости жилого дома и земельного участка (7 507 654 х 80% / 100 = 6 006 123, 20 руб.).

Разрешая требования третьего лица с самостоятельными требованиями ФГКУ "Росвоенипотека", суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно пункту 15 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" военнослужащим-гражданам, проходящим военную службу по контракту и в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" являющимся участниками НИС жилищного обеспечения военнослужащих, выделяются денежные средства на приобретение или строительство жилых помещений в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих - это совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение.

Участники накопительно-ипотечной системы (далее - НИС) - военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников (пункт 2 статьи 3 Федерального закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", реализация права на жилище участниками накопительно-ипотечной системы осуществляется посредством, в том числе: предоставления целевого жилищного займа (пункт 2 статьи 4).

Целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику НИС на возвратной и безвозмездной или возвратной возмездной основе в соответствии с Федеральным законом (пункт 8 статьи 3).

Источником предоставления участнику НИС целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника (пункт 6 статьи 14).

Основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии со статьей 10 Федерального закона является: 1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более; 2) увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более: по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе; в связи с организационно-штатными мероприятиями; по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; 3) исключение участника НИС из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим; 4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе.

В силу части 1 статьи 11 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" участник НИС имеет право использовать денежные средства, указанные в пунктах 1 и 3 части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, в целях приобретения жилого помещения или жилых помещений в собственность или в иных целях после возникновения права на использование этих средств.

К правоотношениям по договору целевого жилищного займа применяются как нормы Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", так и Федерального закона "Об ипотеке (залоге)" и ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. N 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, возложены на Министерство обороны Российской Федерации.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 800 "О создании федерального государственного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального "органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование указанной накопительно-ипотечной системы в ведении Министерства обороны Российской Федерации создано федеральное государственное казенное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", которое выступает по всем сделкам в интересах Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 13 данного Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" внесение сведений о военнослужащем в реестр участников является основанием для открытия ему именного накопительного счета. Порядок ведения именных накопительных счетов (ИНС) участников НИС определен постановлением Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 г. N 655 "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Правила ведения ИНС). Документом, подтверждающим возникновение оснований для открытия ИНС, является уведомление соответствующего федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, о включении военнослужащего в реестр участников НИС, которое поступает в ФГКУ "Росвоенипотека" в форме сведений.

Согласно части 4 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Пунктом 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 N 370, определено, что жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием средств целевого жилищного займа в силу закона находится в залоге (ипотеке) у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение.

Уполномоченный орган обращает взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 90 Правил).

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из разъяснений изложенных в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 года N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" законом или договором могут быть предусмотрены случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (в частности, пункты 2, 6 статьи 342.1, пункт 3 статьи 343, пункт 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35, 39, 46 Закона об ипотеке). Если его требование не будет удовлетворено в срок, определенный для досрочного исполнения, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, и в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем. Договором между залогодателем и последующим залогодержателем может быть ограничено право такого залогодержателя потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом.

В части 3 статьи 46 Федерального Закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Согласно справке ФГКУ «Росвоенипотека» от 02.12.2024, сведения об исключении участника НИС ФИО1 из реестра, а также сведения о внесении изменений в реестр в отношении указанного участка НИС по состоянию на 21.10.2024 в ФГКУ «Росвоенипотека» не поступали.

ФГКУ «Росвоенипотека» по заявлению заемщика от 14.05.2024 прекратило предоставление целевого жилищного займа.

За период с января 2017 года по май 2024 года ФГКУ «Росвоенипотека» в счет первоначального взноса и погашения ипотечного кредита ФИО1 были перечислены денежные средства в размере 4 715 727,85 руб.

Договор целевого жилищного займа, заключенный между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих ФИО1 до настоящего времени не расторгнут, обязательства сторон по данному договору не прекращены, обременение квартиры в виде ипотеки в силу закона в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» не снято.

Средства, предоставленные по договору ЦЖЗ, носят исключительно целевой характер и их использование возможно только в строгом соответствии с действующим законодательством. Спорные земельный участок и дом приобретены с использованием целевого жилищного займа, находятся одновременно в залоге у кредитора и ФГКУ «Росвоенипотека», при этом залог перед ФГКУ «Росвоенипотека» является последующим по отношению к залогу названного жилого помещения, являющегося обеспечением кредитного договора, заключенного с банком. При таких обстоятельствах у ФГКУ «Росвоенипотека» как у последующего залогодержателя также возникло право обращения взыскания на предмет залога, по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

При таких обстоятельствах предоставленные ФИО1 как участнику НИС по договору целевого жилищного займа бюджетные денежные средства в качестве целевого жилищного займа подлежат возврату.

Таким образом, требования ФГКУ «Росвоенипотека» о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании денежных средств в размере 4 715 727 рублей 85 копеек и обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ) (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

При подаче иска Банком ВТБ (ПАО) уплачена государственная пошлина в размере 38 036 руб., что подтверждается платежным поручением № 479413 от 22.10.2024, которые в связи с удовлетворением исковых требований подлежат взысканию с ответчика ФИО6 в пользу истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 97 ГПК РФ денежные суммы, причитающиеся свидетелям, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей независимо от сроков фактического поступления от сторон судебных расходов на счета, указанные в части первой статьи 96 настоящего Кодекса.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 97 ГПК РФ).

Экспертным учреждением ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ» выполнены возложенные на него обязанности, экспертное заключение № 25-2992 от 24.12.2025 подготовлено и представлено в суд, выводы которого положены в основу апелляционного определения.

Согласно заявлению генерального директора ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ» стоимость судебной экспертизы составила 50 000 рублей. Из материалов дела следует, что в счет оплаты стоимости судебной экспертизы ФИО2 в лице АБ «Каращук и партнеры» в соответствии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ внесены на депозитный счет Ростовского областного суда денежные средства в размере 50 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 439 от 12.11.2025.Соответственно, данные денежные средства в размере 50 000 руб. подлежат перечислению ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ».

Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 января 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Банка ВТБ (ПАО),ФГКУ «Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 16.12.2016 года, заключенный между ПАО Банк ВТБ и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 

<

***>) в пользу ПАО Банк ВТБ (

<

***>) задолженность по кредитному договору 

<

***> от 16.12.2016 года в размере 651 813 рублей 71 копейку, расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 036 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, а именно - жилой дом, площадью 154 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, и земельный участок, площадью 591 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 6 006123 рублей 20 копеек, из которых стоимость жилого дома – 2235543 рублей 20 копеек и земельного участка – 3770580 рублей, установить способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Расторгнуть договор целевого жилищного займа № 1607/00229350 от 16.12.2016 года, заключенный между ФГКУ «Федеральное управление накопительно -ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 

<

***> в пользу ФГКУ «Федерального управления накопительно- ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» 

<

***>) денежные средства в размере 4 715 727 рублей 85 копеек, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - жилой дом, площадью 154 кв.м, с кадастровым номером 

<

***>, и земельный участок, площадью 591 кв.м, с кадастровым номером 

<

***> расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6006 123 рублей 20 копеек, из которых стоимость жилого дома – 2 235 543 рублей 20 копеек и земельного участка – 3770 580 рублей, установить способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.

Перечислить ООО «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ» за проведение экспертизы денежные средства, внесенные представителем ФИО2 - АБ «Каращук и партнеры » 12 ноября 2025 года по платежному поручению №439 на депозитный счет Ростовского областного суда в размере 50 000 руб. по следующим реквизитам:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ»

344002, 

<

...>

ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 616401001

ОКПО 27170463,

Р. счет :4070281085200000 2175

ЮГО -Западный Банк ПАО СБЕРБАНК г.Ростов-на-Дону

к/с 30101810600000000 602

БИК 046015602

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 5 февраля 2026 года