УИД 36RS0010-01-2023-001268-21

№ 2-1139/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Борисоглебск 18 октября 2023 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе: 

председательствующего-судьи Тюриной М.Ю.,

при секретаре Щербатых Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о сохранении жилого дома в переустроенном и реконструированном виде,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 08.08.1983г., удостоверенного БГНК, зарегистрированного в реестре №8395, соглашения об изменении и закреплении долей в домовладении от 06.02.1997г., удостоверенного нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области, зарегистрированного в реестре №252, договора купли-продажи от 23.07.1998г., удостоверенного нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области, зарегистрированного в реестре №1617, принадлежит жилой дом № по 

<

адрес>.

Право собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано в БТИ г. Борисоглебска, которое на тот момент осуществляло регистрацию прав собственности.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 864 кв.м. по тому же адресу и принадлежит истцу на праве собственности. Жилой дом и вход на участок истца расположен с 

<

адрес>.

Истец также указывает в иске, что часть дома, которую она приобрела в 1983 году, была ею перестроена. Строительство дома было завершено в 1988 году. 30 марта 1988 года был подписан акт приема здания государственной комиссией.

В 1998 году истец выкупила оставшуюся часть дома лит. А1 и стала единственным собственником указанного жилого дома.

По утверждению истца, в том же году она, без соответствующего разрешения, реконструировала часть дома лит. А2: убрала отопительно-варочную печь, изменила оконные проемы, дополнительно установила дверной проем в комнате №8, в комнате №2 установила отопительный котел и вентканал, в комнате №9 оборудовала лестницу, ведущую на мансардное помещение, оборудовала ванную комнату под №3, обложив дом кирпичом.

Кроме того, при реконструкции пристройки лит. А2, была заменена крыша этой части дома (двускатная крыша заменена на мансардное помещение), которая фактически продлила уже имеющуюся крышу - мансарду лит. А1, возведенную в 1988 году.

Как указано в иске, в результате реконструкции крыши образовалось общее мансардное помещение лит. А1, использующееся как подсобные помещения площадью 37,4 кв.м. Единая форма крыши улучшила внешний вид всего строения (жилого дома), поскольку имеет единообразный, законченный вид. Реконструированная часть мансарды расположена на доме со стороны 

<

адрес>.

По мнению истца все строительные работы по реконструкции дома производились с соблюдением строительных и иных норм и правил, не нарушая чьих либо интересов и законных прав. Реконструкция дома не повлекла за собой увеличения площади застройки.

Строительные работы по переустройству, перепланировке и реконструкции дома были закончены в 1998 году.

В силу жизненных обстоятельств истец не сдала в эксплуатацию жилой дом после произведенных в нем изменений. Но, все это время более 20 лет она пользовалась и владела этим домом.

10 мая 2023 году истец обратилась в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства или садового дома.

Администрацией БГО 18 мая 2023 года в адрес истца было направлено уведомление №109-2023 о несоответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: не соблюден минимальный отступ от границы смежного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленный Правилами землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области, утвержденными решением Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области от 28.06.2012 №51 (далее - ПЗЗ), который составляет 3 м; земельный участок расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия. 

Исходя из того, что реконструкция жилого дома № по 

<

адрес> начата и окончена в 1998 году, положение пункта 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года№73-ФЭ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа, утвержденные Решением Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области от 28.06.2012 №51 применению, по мнению истца, не подлежат.

Согласно техническому паспорту на жилой дом литеры АА1А2а по адресу: 

<

адрес>, выполненному филиалом Акционерного общества «Воронежоблтехинвентаризация», по состоянию на 07.02.2023 общая площадь жилого дома, с учетом мансардного помещения, стала составлять 125,8 кв.м, а всех его частей - 129,6 кв.м, расстояние от межи с жилым домом № по адресу: 

<

адрес>, составляет 0,5 м.

На основании изложенного и руководствуясь статей 25, 26 ЖК РФ, истец просит сохранить жилой дом литеры АА1А2а, общей площадью 125,8 кв.м, а всех его частей - 129,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии.

В предварительное судебное заседание ФИО1 и представитель администрации БГО ВО не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой провести судебное заседание в их отсутствие. Возражений против заявленных требований представителем администрации не представлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.04.2023 право собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 864 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО1. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

На указанном земельном участке расположен жилой дом площадью 69,5 кв.м., право собственности на который в государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

Согласно сведениям БТИ Борисоглебского района Воронежской области, содержащимся в Техническом паспорте от 07.02.2023, жилой дом лит. А-А2,а, площадью всех частей здания - 129,6 кв.м, общей площадью жилого помещения 125,8 кв.м, в том числе жилой площадью - 51,6 кв.м, площадью согласно Приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 - 140,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, значится за ФИО1 на основании договора купли-продажи от 08.08.1983г. р№8395, удостоверен государственным нотариусом Борисоглебской государственной нотариальной конторы Воронежской области, Соглашения об изменении и закреплении долей в домовладении от 06.02.1997г., р№252, удостоверен нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области, договора купли-продажи от 23.07.1998г. р№1617, удостовеен нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области.

Согласно представленному Техническому паспорту на указанный жилой дом, произведена его реконструкция, на строительство жилой пристройки лит.А2 и на ввод объекта в эксплуатацию разрешение не представлено. 

10 мая 2023 году истец обратилась в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства или садового дома.

Администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области от 18 мая 2023 года в ответ на обращение истца о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства или садового дома вынесено уведомление №109-2023 о несоответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: не соблюден минимальный отступ от границы смежного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленный Правилами землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области, утвержденными решением Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области от 28.06.2012 №51 (далее - ПЗЗ), который составляет 3 м; земельный участок расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия.

По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о соблюдении строительно-технических, санитарных и иных норм и правил при переустройстве, перепланировке и реконструкции жилого дома Литер А,А1,А2,а, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Заключением эксперта ООО «Конструктив» от 19.09.2023 установлено, что земельный участок по 

<

адрес>, находится в западной части 

<

адрес> в зоне разноэтажной застройки, на котором находятся отдельно стоящий жилой дом и хозяйственные постройки.

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (ПЗиЗ БГО ВО), земельный участок расположен в зоне Ж-2 (Зоне индивидуальной усадебной застройки). Жилой дом расположен по южной границе земельного участка.

Как установлено экспертом, жилой дом одноэтажный с мансардным этажом. Стены жилого дома - деревянные, блочные, кирпичные, перекрытия - по деревянным балкам, крыша - чердачная по деревянным стропилам.

В процессе реконструкции, переустройства и перепланировки жилого дома литеры «АА1А2а» по 

<

адрес>, на месте деревянного литеры А1а1 возведен из блоков литер А2 с мансардой, демонтирована отопительная печь в литере А, оборудована мансарда, прорублен дверной проем в жилой комнате, оборудована лестница, обустроена ванная комната площадью 3,7 кв.м.

Веранда (номер комнаты на плане 1, номер помещения на плане 1, литера «а») имеет площадь 3,8 кв.м.

Топочная (номер комнаты на плане 2, номер помещения на плане 1, литера «А») имеет площадь 7,5 кв.м. Высота помещения от пола до потолка составляет 2,58 м.

Санузел (номер комнаты на плане 3, номер помещения на плане 1, литера «А») имеет площадь 3,7 кв.м. Ширина комнаты составляет 1,8 м, выполнена внутренняя отделка помещения.

Кухня (номер комнаты на плане 4, номер помещения на плане 1, литера «А») - имеет площадь 9,7 кв.м. Помещение кухни имеет естественное освещение через оконные проемы, обеспечено естественной вентиляцией, высота кухни от пола до потолка составляет 2,58 м, выполнена внутренняя отделка помещения.

Жилая комната (номер комнаты на плане 5, номер помещения на плане 1, литера «А») имеет площадь 15,1 кв.м, что не соответствует требованиям п.6.1 (СП 55.13330.2016), габаритные размеры жилой комнаты позволяют разместить необходимый набор предметов мебели с учетом требований ээргономики. Высота жилой комнаты составляет 2,58 м, имеется естественное освещение через оконные проемы в наружной стене, выполнена внутренняя отделка помещения.

Жилая комната (номер комнаты на плане 6, номер помещения на плане 1, литера «А») имеет площадь 10,0 кв.м, высота жилой комнаты составляет 2,58 м, жилая комната имеет естественное освещение через оконные проемы в наружной стене, выполнена внутренняя отделка помещения.

Жилая комната (номер комнаты на плане 7, номер помещения на плане 1, литера «А2») имеет площадь 11,5 кв.м, высота жилой комнаты составляет 2,83 м, имеется естественное освещение через оконные проемы в наружной стене, выполнена внутренняя отделка помещения.

Жилая комната (номер комнаты на плане 8, номер помещения на плане 1, литера «А2») имеет площадь 15,0 кв.м, высота жилой комнаты составляет 2,83 м, имеется естественное освещение через оконные проемы в наружной стене, выполнена внутренняя отделка помещения.

Прихожая (номер комнаты на плане 9, номер помещения на плане 1, литера «А2») - имеет площадь 13,3 кв.м. Высота помещения от пола до потолка составляет 2,83 м, габаритные размеры помещения 6,39 м на 2,08 м, выполнена внутренняя отделка помещения.

Кладовая (номер комнаты на плане 10, номер помещения на плане 1, литера «А2») - имеет площадь 0,6 кв.м. Габаритные размеры помещения 1,04 м на 0,53 м., выполнена внутренняя отделка помещения.

Подсобное помещение (номер комнаты на плане 11, номер помещения на плане 1, литера «А1») - имеет площадь 6,4 кв.м.

Подсобное помещение (номер комнаты на плане 12, номер помещения на плане 1, литера «А1») - имеет площадь 18,0 кв.м.

Подсобное помещение (номер комнаты на плане 13, номер помещения на плане 1, литера «А1») - имеет площадь 13,0 кв.м.

Встроенный шкаф (номер комнаты на плане 14, номер помещения на плане 1, литера «А1») - имеет площадь 2,0 кв.м.

Объемно-планировочные решения и состав помещений жилого дома литеры «АА1А2а» соответствуют строительным нормам и правилам, за исключением площади общей комнаты.

После завершения реконструкции, переустройства и перепланировки жилой дом литеры «АА1А2а» имеет следующие показатели: площадь всех частей здания -129,6 кв.м, общая площадь жилого помещения 125,8 кв.м, в том числе жилая площадь - 51,6 кв.м., площадь согласно Приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 - 140,2 кв.м.

При рассмотрении конструктивных решений жилого дома литеры «АА1А2а» экспертгом установлено, что на момент обследования трещин, выпучиваний, деформаций цоколя и несущих стен не обнаружено. Цоколь имеет ровную поверхность. Следовательно, прочность и устойчивость фундаментов обеспечена.

Несущие стены жилого дома литеры «АА1А2а» - возведены из дерева, блоков, и воспринимают силовые воздействия от собственного веса, веса перекрытий и веса крыши. Прочность и устойчивость несущих стен обеспечена.

Перекрытие - дощатый настил по деревянным балкам.

Надежность строительных конструкций жилого дома литеры «АА1А2а» обеспечена.

При рассмторении решения по инженерному оборудованию жилого дома, выявлено, что помещения жилых комнат имеют естественное освещение, обеспечены естественной вентиляцией через форточки и фрамуги. 

Обследуемый объект недвижимости отапливается от отопительного агрегата, работающего на газовом топливе. В течение отопительного периода система отопления и ограждающие конструкции жилого дома обеспечивают в помещениях температуру внутреннего воздуха в допустимых пределах.

Обследуемый объект недвижимости обеспечен системой водоснабжения от городской водопроводной сети, системой водоотведения в локальный выгреб.

Инженерное оборудование жилого дома соответствует нормативным требованиям и обеспечивает необходимые параметры микроклимата и воздушной среды.

Жилой дом литеры «АА1А2а» расположен по восточной границе земельного участка: 

<

адрес>, на расстоянии более трех метров от южной и западной границ смежного земельного участка, и на расстоянии менее одного метра от восточной границы смежного земельного участка.

Согласно заключению после утверждения решением Борисоглебской городской Думы Борисоглебского городского округа Воронежской области от 28.06.2012 № 51 Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области (ПЗЗ БГО ВО), было установлено градостроительными регламентами для индивидуальной жилой застройки: расстояние от жилого дома до межи с соседними жилыми домами - три метра.

Литера А построена в 1967 г., литера А2 построена в 1998 г. на месте литера А1 по согласованию с собствениками смежного земельного участка, что соответствовало требованиям градостроительных норм действовавших в г. Борисоглебск до 2012 г.

Как следует из экспертного заключения, Градостроительными нормами (п.2 ст.9 ПЗЗ БГО ВО) допускается: «2. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

В данном случае, использование литеры «А2» не создает опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

На основании изложенного экспертом сделан вывод о том, что жилой дом литер А,А1,А2,а, площадью всех частей здания - 129,6 кв.м, общей площадью жилого помещения 125,8 кв.м, в том числе жилой площадью - 51,6 кв.м, площадью согласно Приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 - 140,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в том числе жилая пристройка лит.А2, в реконструированном состоянии соответствует строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Рассматриваемый жилой дом относится к объектам индивидуального жилого строительства.

Однако, порядок сохранения жилых помещений в переустроенном или перепланированном состоянии в индивидуальных жилых домах законом не установлен.

В соответствии со статьей 6 ГК РФ:

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Данных о том, что произведенные переустройство и перепланировка помещений рассматриваемого жилого дома нарушают права и законные интересы граждан или создают угрозу их жизни и здоровью, суду не представлено, нарушений строительных норм не имеется.

На основании изложенных правовых норм, с учетом применения аналогии права, подлежит удовлетворению заявленное истцом требование о сохранении жилого помещения в доме в переустроенном и перепланированном состоянии.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

«Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

Земельный участок, на котором расположен рассматриваемый жилой дом, имеет разрешенно использование – под индивидуальную жилую застройку.

Сведения о том, что сохранение строения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан у суда отсутствуют.

На основании изложенного подлежит удовлетворению заявленное требование о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить жилой дом литер А,А1,А2,а, площадью всех частей здания - 129,6 кв.м, общей площадью жилого помещения 125,8 кв.м, в том числе жилой площадью - 51,6 кв.м, площадью согласно Приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 - 140,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца.

Председательствующий М.Ю. Тюрина