УИД 61OS0000-01-2024-000122-10

дело № 3а-224/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 сентября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001682 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пирамида» (ООО «Пирамида»), в лице представителя по доверенности адвоката Бурьянова О.Н., обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указано, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 421 000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 270 568 280 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 61/23-077 от 18 декабря 2023 г., выполненному ООО «Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С», рыночная стоимость участка по состоянию на 1 декабря 2023 г. составила 125 700 000 руб. ООО «Пирамида» обращалось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2023/001682 от 17 января 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. 

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 919/10-4-24 от 24 июля 2024 г. представитель административного истца по доверенности Бурьянов О.Н. уточнил требования в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) в части установления кадастровой стоимости земельного участка. Окончательно административный истец просит признать незаконным решение № ОРС-61/2023/001682 от 17 января 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 147 509 980 руб., по состоянию на 1 декабря 2023 г.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. От представителя Бурьянова О.Н. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Пирамида».

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты.

Представители ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области, в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив письменные материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН (л.д.10 том 1) и договора аренды № 6029 находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 августа 2011 г. (л.д.13 том 1), ООО «Пирамида» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 421 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения промплощадки главного ствола, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3.4 Договора аренды, размер арендной платы находится в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г. подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 270 568 280 руб. 

22 декабря 2023 г. ООО «Пирамида» обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 61/23-077 от 18 декабря 2023 г. выполненный оценщиком ООО «Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С» ФИО1 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 1 декабря 2023 г. в размере 125 700 000 руб.

17 января 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001682 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно разделу V указанного решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 61/23-077 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. б п. 11, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 14 п. 7, пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)». 

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выражены в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

6 февраля 2024 г., с соблюдением срока установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, представитель ООО «Пирамида» обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, установления рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению № 919/10-4-24 от 24 июля 2024 г., отчет от 18 декабря 2023 г. № 61/23-077 об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Экспертом ФИО2 установлены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно: статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пп. 1, 2, 3 п. 2, пп. 12 п. 7, п. 4, 8 ФСО VI; пп. 2, 4 п. 9, пп. 2 п. 10 ФСО V; п. 20, пп. б, в, д, е п. 22 ФСО № 7), в том числе перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» №ОРС-61/2023/001682. 

Эксперт пришел к выводу, что имеющиеся несоответствия, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, заключаются в использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом существенной информации, не подтвержденной сведениями из примененных источников, в ошибочном применении корректировок на торг, местоположение, на фактор масштаба, в не применении корректировок на вид использования, форму и рельеф, в принятии в качестве аналогов объектов, которые исходя из объема и содержания информации, представленной в объявлениях о выставлении их на продажу, не отвечают критериям объекта-аналога по отношению к оцениваемому объекту, относятся к другому сегменту рынка недвижимости. Кроме этого установлено, что исследуемый отчет имеет несоответствия пп. 1, 2, 3 п. 2, п. 8 ФСО VI, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, заключающиеся в выполнении анализа рынка объекта оценки, даче выводов относительно диапазона цен рынка недвижимости и подбора по его результатам объектов-аналогов не соответствующих сегменту рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект по его функциональному назначению (продажа земельных участков промназначения, предназначенных для добычи и переработки полезных ископаемых, открытым способом (из карьера), используемых в строительной отрасли), что ведет к несоответствию пп. 3 п. 2 ФСО VI, пп. б п. 11 ФСО №7, не отвечает критериям не введения в заблуждение, не допущения неоднозначного толкования, предусмотренных ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; в анализе рынка объекта оценки не приведены другие имеющиеся на рынке предложения о продаже схожих объектов недвижимости. 

Также установлено, что отчет имеет несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме отчета в части наличия постраничной нумерации (п. 4 ФСО VI).

Эксперт пришел к выводу, что имеющиеся несоответствия, в своей совокупности, характеризуют отчет от 18 декабря 2023 г. № 61/23-077 об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН как не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение; итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определенная в отчете № 61/23-077, не подтверждается.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененного метода, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Пирамида» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с отчетом № 61/23-077.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 61/23-077 требованиям закона не отвечает и не может быть положен в основу решения.

По состоянию на 1 декабря 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена судебным экспертом в заключении № 919/10-4-24 в размере 147 509 980 руб.

Определяя рыночную стоимость участка на 1 декабря 2023 г., экспертом осуществлен его осмотр. 

В результате исследования экспертом установлено, что исследуемый земельный участок имеет конфигурацию сложной геометрической фигуры, расположен в северо-западной части территории г. Шахты, западнее поселков Аютинский и Таловый, на его окраине, вне зоны городской застройки, вдоль автотрассы 60К-172, на части территории ранее существовавшей шахты Юбилейная. На участке имеются терриконы - насыпи породного отвала, а также организована хозяйственная деятельность – щебеночный завод ПО «Юбилейное» по производству щебня из песчаника (для использования в строительной отрасти), путем его открытой добычи, установлены производственные сооружения и оборудование (вагончики для персонала, весовая, РБУ, комплекс сортировочного и дробильного оборудования). На участке имеются линии электроснабжения. Ближайшим окружением участка являются сельхозугодья (поля) и производственная территория филиала ПАО «РОССЕТИ ЮГ». Участок обеспечен автомобильным подъездом с твердым покрытием по автотрассе. Рельеф участка переменный, обусловленным его назначением и фактическим использованием.

Эксперт использовал классификацию земельных участков по категориям и видам разрешенного использования в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2022, в соответствии с которой земельный участок отнесен к землям под индустриальную застройку.

Для определения рыночной стоимости эксперт использовали сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод корректировок). От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Исходя из информации риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, эксперт отобрал три объекта – аналога представленных к продаже максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым объектом (Таблица № 2). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт (тип) сделки (условия рынка, уторговывание), местоположение, расположение относительно автомагистралей, площадь земельного участка (Таблица № 3).

Примененные корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

На заключение эксперта в части, касающейся исследования по вопросу о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ГБУ РО поданы возражения.

По мнению представителя административного ответчика, при описании корректировки на время (дату) продажи/предложения экспертом необоснованно приняты сведения для города с население более 50 тысяч человек, тогда как аналог № 1 расположен в Аксайской городском поселении с меньшей численностью населения, два других аналога расположены вне границ населенного пункта; не применена корректировка на местоположение к аналогу № 2; необоснованно применен понижающий коэффициент на площадь для аналога № 2; значение весовых коэффициентов указывают на наличие арифметической ошибки в стоимости участка за единицу площади; к цене объекта-аналога № 1 не применена соответствующая продаже действующего завода корректировка.

Указанные возражения проверены судом и признаны не убедительными в отличие от письменных пояснений эксперта ФИО2

Так, эксперт обоснованно указала, что сроки ликвидности или сроки продажи (как и скидка на торг) определялись на статистической информации, опубликованной на сайте Статриеэлт, непосредственного для объекта исследования (а не объектов-аналогов), исходя из его индивидуальных характеристик, расположения в г.Шахты с численностью населения более 50 тысяч человек. Корректировка на местоположение объекта-аналога № 2 не введена, поскольку оно сопоставимо с местоположением объекта исследования, исходя из географической близости расположения. Корректировка на площадь для объекта-аналога № 2 обусловлена его размером, который находится в диапазоне от 5 до 10 га (8 га), по отношению к объекту исследования. Зависимость стоимости от площади участка обоснована сведениями Справочника оценщика недвижимости – 2022, применение корректировки не требует сопоставление удельных показателей стоимости аналогов между собой. Коэффициент вариации, характеризующий величину отклонения удельной стоимости от среднего значения, для примененной выборки находится в диапазоне до 33 %, что классифицирует ее как однородную и возможную к применению. В расчете стоимости земельного участка учитывается полная величина полученного значения весового коэффициента, арифметические ошибки в определении величины стоимости участка за единицу площади и всего участка не выявлены. По условиям продажи и форме деятельности на участке, объект-аналог № 1 сопоставим с объектом исследования, что исключило необходимость применения корректировки на стоимость зданий и оборудования щебеночного завода. 

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, содержит описание методов проведения судебной экспертизы, методов, примененных при изучении информации о характеристиках участка, которые были использованы, источников информации. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной по состоянию на 1 декабря 2023 г. в соответствии с экспертным заключением в сумме 147 509 980 рублей.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 22 декабря 2023 г.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Федеральное бюджетное учреждение Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы и счет на сумму 117 760 рублей (л.д. 30-31 т.2). Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Указанную сумму необходимо взыскать с административного истца в пользу Федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебных экспертиз Министерства юстиции России» в счет оплаты за проведенную экспертизу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001682 от 17 января 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 421 000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для размещения промплощадки главного ствола», по состоянию на 1 декабря 2023 г., в размере его рыночной стоимости в сумме 147 509 980 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 22 декабря 2023 г.

Взыскать в пользу Федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебных экспертизы Министерства юстиции России» с общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» расходы за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-224/2024 в сумме 117 760 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2024 г.

Судья О.В.Журба