Дело № 2-1993/2021

УИД 55RS0007-01-2021-002895-30

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2021 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующей судьи Эннс Т.Н., при секретаре судебного заседания Чередниченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УПЛОН» к К.А.Р., Управлению Росреестра по Омской области, К.Ю.А. о признании сделки ничтожной, применение последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «УПЛОН» обратился в суд с иском к К.А.Р., Управлению Росреестра по Омской области, К.Ю.А. о признании сделки ничтожной, применение последствий недействительности ничтожной сделки. 

В обоснование заявленных требований указали, что ООО «Уплон» обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к ООО Мегатранс», ЖСК «Статус» об обязании передать недвижимое имущество, и признать право собственности на однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенную на первом этаже в жилом 

<

адрес>; однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенную на четырнадцатом этаже в доме 

<

адрес>. Определением Арбитражного суда Омской области от 12.11.2019 года по делу № А46-10092/2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечен К.А.Р.. ООО «Уплон» просило также об обязании К.А.Р. передать недвижимое имущество - однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенную на четырнадцатом этаже в жилом 

<

адрес> – 

<

адрес> Определение Арбитражного суда Омской области о принятии обеспечительных мер в рамках дела № А46-10092/2019 Суд решил: запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлять регистрационные в отношении недвижимого имущества: однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенной на первом этаже в жилом 

<

адрес> в г. Омске; одно комнатной квартирой 

<

адрес> общей площадью 52.5 кв.м., расположенной на четырнадцатом этаже в жилом ломе 

<

адрес> в г. Омске. Меры по обеспечению иска принять до вступления решения в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ представителем ООО «УПЛОН» Т.Д.С. было направлено обращение в Росреестр, на которое заявителю было сообщено следующее: «в порядке требований ст. 7, ст. 16, ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании определения от 20.06.2019, вынесенного судьей Арбитражного суда Омской области М.А.П., ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости за номером № внесены сведения о запрете ООО «Мегатранс» совершать сделки, направленные на отчуждение, передачу в залог и обременение любыми иными правами третьих лиц, и запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлять регистрационные действия в отношении однокомнатной 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенной на четырнадцатом этаже в жилом 

<

адрес> в г. Омске». Определением Арбитражного суда Омской области от 21.02.2020 года по делу № А46-10092/2019 по инициативе суда требование ООО «Уплон» к К.А.Р. выделено в отдельное производство, делу присвоен № А46-4468/2020. Определением Арбитражного Омской области от 10.03.2020 г. дело А46-4468/2020 передано в Омский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом. Решением Центрального районного суда г. Омска от 18 сентября 2020 года по делу №2-1446/2020 заявленные исковые требования удовлетворены: договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Статус» и ООО «Дорстроймонтаж», в части п. 2.5 договора признан недействительным; договор № инвестирования строительства многоквартирного дома, заключенный между ЖСК «Статус» и ООО «Дорстроймонтаж» признан недействительным; признан недействительным Тарифный план - соглашение №, заключенное между ЖСК «Статус» и К.А.Р.; регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ признана недействительной; признано право собственности ООО «Уплон» на 

<

адрес> указанная квартира изъята из чужого незаконного владения К.А.Р. Апелляционным постановлением Омского областного суда от 01.02.2021 г. решение оставлено без изменения, Апелляционная жалоба - без удовлетворения. На основании вступившего в силу судебного решения и выданного судом исполнительного листа Истец обратился в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ Однако регистрация была приостановлена, поскольку в период судебного разбирательства квартира была продана ответчиком К.Ю.А.. В свою очередь, Росреестр, в нарушение установленных судебным актом запретом совершения регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости, осуществил регистрацию права. 

Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенной на четырнадцатом этаже в жилом 

<

адрес> – 

<

адрес>, заключенный между К.А.Р. и К.Ю.А.. Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности за К.Ю.А. на 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м.. расположенной на четырнадцатом этаже в жилом 

<

адрес>. Истребовать имущество из чужого незаконного владения. Обязать Росреестр зарегистрировать право собственности за ООО «УПЛОН» на 

<

адрес>, общей площадью 52,5 кв.м., расположенную на четырнадцатом этаже в жилом 

<

адрес> – 

<

адрес> по заявлению о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 30.03.2021 года № (регистрационный номер №) (т. 1 л.д 6-10).

В ходе судебного заседания сторона истца представила уточненное исковое заявление. На момент рассмотрения первоначального искового заявления объект имел строительный адрес. В настоящее время согласно выписке ЕГРН дому присвоен адрес: 

<

адрес>. На основании чего, истец просит: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный между К.А.Р. и К.Ю.А.. Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности за К.Ю.А. на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Истребовать имущество из чужого незаконного владения. Обязать Росреестр зарегистрировать право собственности за ООО «УПЛОН» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, по заявлению о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № № (регистрационный №) (т. 1 л.д 161-162).

Стороной ответчика К.Ю.А. в ходе рассмотрения дела судом подано встречное исковое заявление, в котором просит признать К.Ю.А. добросовестным приобретателем жилого объекта недвижимости – 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеющей кадастровый № (т.1 л.д 246-250, т. 2 л.д 1-4).

В судебном заседании представители истца Т.Ю.А., действующая на основании доверенности (т. 1 л.д. 14), первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, возражала против удовлетворения встречного искового заявления. Дополнительно пояснила, адрес объекта недвижимости - это характеристика, которая определяет местоположение объекта недвижимости в пределах населенного пункта либо за его пределами. Адрес является уникальным и неповторяющимся, то есть, определенный адрес может быть присвоен только одному объекту. Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 01 ноября 2019 года «Сведения характеристиках объекта недвижимого имущества» Выписка № № от 01.11.2019 года имеются признаки, идентифицирующие адрес объекта по двум признакам: строительный адрес объекта и присвоенный адрес объекта. В разделе наименование объекта указано: Многоэтажные жилые дома по 

<

адрес> в ЦАО г. Омска, жилой 

<

адрес>. В разделе адрес объекта указано: Российская Федерация, Омская область, город Омск, Центральный АО, 

<

адрес>. Соответственно, выводы Росреестра о наличии, либо отсутствии в определении о принятии обеспечительных мер указания на кадастровый номер объекта, как единственного возможного идентифицирующего признака, полагает необоснованными. Кроме того, ООО «Уплон» самостоятельно направляло исполнительный лист с сопроводительным письмом в Росреестр, однако, в ответ Росреестр разъяснил, что ограничение имеется, исполнительный лист принимается только из Суда. Что касается добросовестности ответчика К.Ю.А., представитель пояснила следующее. Все приобщенные к материалам дела квитанции об оплате коммунальных услуг произведены одной датой, а именно: 27 июня 2021 года, то есть, после получения искового заявления. Заявленный для выполнения строительных работ специалист К.Т.П. осуществляет предпринимательскую деятельность в Сургутском районе Ханты-Мансийского АО – Югры. Не имеется кассового чека на получение предпринимателем оплаты по договору. Указание на наличный способ получения денежных средств в настоящее время связан обязанностью предпринимателя выдавать кассовый чек на сумму, принятую от клиента - физического лица, что к документам о выполнении работ не приложено. Нет доказательств реального несения расходов, закупа материалов или согласование Подрядчику на закуп материала, нет акта выполненных работ, не имеется сметы, калькуляции, дизайн-проекта. К договору не приложен ни дизайн-проект, ни смета на выполнение работ, ни документы, подтверждающие несение соответствующих расходов непосредственно К.Ю.А. Кроме того, не представлен акт оказанных услуг к договору, не представлено доказательств у К.Ю.А. имелись ли в распоряжении денежные средства в размере 1010390 рублей, выплаченные наличными денежными средствами. 

Полагает, что указанные работы в квартире выполнены ООО «Дорстроймонтаж», либо К.А.Р., либо иным лицом по его поручению, поскольку аналогичный ремонт произведен в квартире, принадлежащей К.А.Р., расположенной на 6 этаже этого же жилого дома. Доверенность выдана на представление интересов в суде и продажу объекта. В доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, удостоверенной нотариусом Н.И.А., на представителя К.А.Р. - П.В.А., выданного накануне. К.А.Р. выдал доверенность на отчуждение объекта при наличии неразрешенного спора о праве и полномочия, названные в доверенности, на это указывают. При этом, К.А.А., представитель К.Ю.А. по доверенности, участвующий в сделке, был признан потерпевшим в рамках уголовного дела в отношении С.С.С. (директор ООО «Мегатранс») и был заочно знаком с П.В.А., который представлял интересы ЖСК «Статус». Указанное позволяет сделать вывод о том, что К.Ю.А. могла знать о наличии судебных споров по данному строящемуся объекту. ДД.ММ.ГГГГ К.А.Р. обладал информацией о содержании решения. При этом, в этот же день П.В.А. сдал документы на государственную регистрацию. Просит требования истца удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного искового заявления.

Представитель ответчика К.А.Р., действующий на основании доверенности (т.1 л.д 164-165) П.В.А. возражал против удовлетворения требований ООО «УПЛОН». Пояснил, что К.А.Р. имел недвижимость в собственности и не был ограничен в правах по распоряжению последней. Вывод суда по делу № о недействительности оспариваемых договоров основан на неправильном применении норм материального права. В настоящем случае продавец по договору - Общество «Мегатранс» не является владельцем спорного имущества, право собственности за Обществом «Мегатранс» в ЕГРН на спорное имущество не зарегистрировано. Таким образом, истец не является собственником спорного имущества (и никогда им не являлся), что само по себе исключает возможность удовлетворения как требования о признании не возникшего права, так и виндикационного требования. Судом обоснованно указано на то обстоятельство, что обязательственные права на спорную квартиру ООО «Уплон» производны от права ООО «Мегатранс» и ООО «Гранд Виъянс», что само по себе не наделяет, цессионария правом собственности на будущую вещь. Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что к нему перешло существующее и оплаченное право требования. Суд указал на то обстоятельство, что доводы К.А.Р. о признании его добросовестным приобретателем судом отклоняются, поскольку в отношении спорной квартиры было заключено одномоментно несколько договоров с участием ЖСК «Статус» с одной стороны, и К.А.Р. / ООО «Дорстроймонтаж» с другой. Однако, как было показано выше, ООО «Уплон» собственником указанного имущества никогда не являлось, указанное имущество во владение ему не предоставлялось, в связи с чем, виндикационное требование само по себе не могло быть удовлетворено. Каких-либо доказательств недобросовестности действий К.А.Р. и/или ООО «Дорстроймонтаж» в материалы дела представлено не было: ЖСК «Статус», как застройщик объекта, был вправе распоряжаться будущими квартирами, ответчику было представлено разрешение на строительство, были заключены соответствующие договоры, после ввода дома в эксплуатацию имущество было передано по акту приема-передачи, право собственности Ответчика зарегистрировано в ЕГРН. Указанное имущество было приобретено К.А.Р. возмездно, путем выполнения работ по благоустройству территории строящегося объекта, что никем при рассмотрении дела не оспаривалось. Соглашение о зачете от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не признано. Тот факт, что в отношении спорной квартиры между ЖСК «Статус» с одной стороны, и К.А.Р. / ООО «Дорстроймонтаж» с другой стороны, было заключено несколько сделок, не свидетельствует о каком-либо злоупотреблении правом, поскольку такая последовательность сделок является обычным способом оформления передачи права при зачете встречных однородных требований, никакие нормы права при этом нарушены не были, каждый договор носит свое обоснованное назначение. К.А.Р. будучи добросовестным приобретателем имел право продавать своё имущество К.Ю.А. которая является добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика К.Ю.А., действующий на основании доверенности (т. 2 л.д 111) Л.А.Е. возражал против удовлетворения искового заявления. Подал встречное исковое заявление, которое просил удовлетворить по основания изложенным в иске. Дополнил, что ДД.ММ.ГГГГ истцом после погашения ипотеки была продана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес> за 1780000 рублей. Спустя непродолжительное время истцом в сети Интернет было обнаружено объявление о продаже спорной квартиры (без какой-либо отделки внутри помещения), которая и была приобретена ДД.ММ.ГГГГ за 1650000 рублей Оплата была произведена в полном объеме в день заключения договора, что подтверждается соответствующей распиской в договоре со стороны продавца. Сделку сопровождал риэлтор со стороны продавца - Ш.А.В.. В договоре купли-продажи квартиры, составленном с участием истца, продавец К.А.Р. заверил истца в том, что является полноправным и законным собственником квартиры, квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, не обременена правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается (п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ). Перед совершением сделки продавцом К.А.Р. по требованию истца были предоставлены все документы подтверждающие право собственности. Истец осмотрел квартиру до подписания договора купли-продажи, что подтверждается п. 10 договора от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема-передачи квартиры. Никаких сомнений в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе, явно заниженная цена продаваемого имущества), у Истца не возникло и не могло возникнуть. По окончании регистрации перехода права собственности на квартиру от К.А.Р. к истцу и истец получил выписку из ЕГРН о своем праве собственности. За все время владения и пользования квартирой Истцом были оплачены коммунальные услуги. Кроме того, поскольку квартира была приобретена истцом без отделки и какого-либо ремонта (п. 12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), в указанной квартире истцом был выполнен дорогостоящий ремонт общей стоимостью более 1 млн. рублей. Истец обращает внимание суда на то, что на момент сделки купли-продажи квартиры квартира во владении ООО «Уплон» не находилась: ни в физическом, ни в юридическом. Само по себе вынесение судебного решения о признании недействительной реестровой записи К.А.Р. о праве собственности да еще и без вступления его в законную силу не означает, что владельцем квартиры стал ответчик. В этой связи, поскольку спорная квартира не была утеряна ответчиком, не была похищена у него, доказательств факта владения квартирой ответчиком не представлено, постольку обстоятельства отсутствия воли ответчика на отчуждение квартиры не имеют правового значения при условии добросовестности истца. Ответчиком действий по внесению в реестр отметки о наличии судебного спора не предпринималось. Никакой воли от ответчика на недопущение сделок с квартирой не последовало. Ответчиком не проверялся и факт внесения записи о запрете совершения регистрационных действий с квартирой. На основании изложенного, поскольку: сделка купли-продажи квартиры была возмездной, ее цена соответствовала рыночной стоимости, стоимость квартиры оплачена, денежные средства получены продавцом в полном объеме; с момента государственной регистрации права собственности квартира поступила в полное исключительное пользование, владение и распоряжение истца; при этом понесены значительные расходы на ее содержание (ремонт, оплата коммунальных услуг); на момент сделки истец как добросовестный приобретатель произвел все необходимые действия, связанные с проверкой законности заключения сделки: запросил сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру и основаниях приобретения этих прав продавцом, о наличии/отсутствии запретов, арестов и т. п. ограничений в отношении квартиры; запросил сведения о составе проживающих в квартире и задолженности по оплате коммунальных услуг; ответчик не владел имуществом, что исключает возможность оценки его выбытия по воле или помимо его воли; ответчик не воспользовался законным правом на взыскание убытков с Росреестра; ответчик не проявил должной заботливости об имуществе, которое по его мнению должно принадлежать ему: не сообщил в Росреестр необходимые сведения о судебном споре. На основании изложенного, просил удовлетворить встречное исковое заявление и признать К.Ю.А. добросовестным приобретателем. В удовлетворении требований ООО «УПЛОН» отказать в полном объеме. Доводы на возражения первоначального истца ООО «УПЛОН» относительно встречного искового заявления подробно изложил в отзыве (т. 3 л.д 181-186).

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области участия в судебном заседании не принимал, извещен надлежащим образом. Согласно представленному в материалы дела отзыву сторона считает себя ненадлежащим ответчиком по указанному спору. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира введен эксплуатацию 11.03.2019 и ему присвоен почтовый адрес. Право собственности за К.А.Р. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент запрета Арбитражного суда Омской области квартира уже стояла на государственном кадастровом учете и имела почтовый адрес: 

<

адрес>. На основании вышеизложенного, следует, что Управлением, вопреки доводам истца, не нарушен запрет на регистрацию объекта недвижимости, поскольку адреса объектов недвижимости не являются идентичными (т.1 л.д 174-175).

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положения ч.2 ст.1 ГК РФ предусматривают, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделки, совершенные лицами, не имеющими права по распоряжению имуществом, являются ничтожными ввиду несоответствия их закону с учетом положений ст. ст. 209, 218, 420 Гражданского кодекса РФ.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Омска (том 1 л.д.25-30) постановлено: «Признать недействительным договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЖСК «Статус» и ООО «Дорстроймонтаж», в части п. 2.5 договора, касающейся 

<

адрес>, проектной площадью 37,27 кв.м., на 14 этаже в жилом 

<

адрес>.

Признать недействительным договор № № инвестирования строительства многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Статус» и ООО «Дорстроймонтаж».

Признать недействительным Тарифный план – соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Статус» и К.А.Р..

Признать недействительной регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать право собственности ООО «Уплон» на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Истребовать 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, из чужого незаконного владения К.А.Р..

В удовлетворении остальной части требований, в том числе в части требований к ООО «Мегатранс», ЗАО «Мекомстрой» отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное жилое помещение в Единый государственный реестр недвижимости.» 

Как следует из текста решения суда, судом установлено, что К.А.Р. не имел отношения к спорной квартире, а ЖСК «Статус» не являлся правообладателем имущественных прав на данную квартиру и не был уполномочен передавать ее К.А.Р. Фактически судом установлено право ООО «УПЛОН» на спорную квартиру, производное от прав ОО «Мегатранс» и ООО «Гранд Альянс». 

Дом сдан в эксплуатацию 20.22.2018 года, однако, как установлено указанным решением суда, ЖСК «Статус», ООО «Дорстроймонтаж», К.А.Р. действовали недобросовестно и по их вине ООО «Уплон» не смог зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру, вынужден был в судебном порядке оспаривать свое право.

Однако, принятое решения суда К.А.Р. не остановило и он в день оглашения резолютивной части решения суда – ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи спорной квартиры с К.Ю.А. ( Том 1л.д.212-213).

Подобное поведение недопустимо, нарушает требования закона, является циничным противопоставлением себя закону и создает сознательное препятствие к достижению основной цели правосудия – восстановлению нарушенного права. 

Положениями ст.10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, все негативные последствия своих действий в данной ситуации должен нести сам К.А.Р., в том числе, путем возмещения убытков, причиненных второй стороне по сделке – К.Ю.А.

В этой связи все доводы, прозвучавшие в судебном заседании от представителя К.А.Р. судом отклоняются, как не подлежащие принятию судом, в связи с допущенным К.А.Р. явным злоупотреблением своим правом.

В отношении же добросовестности, заявленной К.Ю.А., суд исходит из следующего.

В соответствии с разъяснениями п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон, как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Согласно абзацу первому пункта 37 постановления Пленума N 10/22 в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (абзац четвертый пункта 38 постановления Пленума N 10/22).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М.О.М., Н.А.В., С.З.А., С.Р.М. и Ш.В.М.", приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Таким образом, рассматривая виндикационные требования ООО «УПЛОН» к К.Ю.А., суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Приводя доводы о рыночной стоимости квартиры, о наличии финансовой возможности совершения сделки, говоря о том, что К.А.Р. не уведомил К. о наличии судебного спора и обременении квартиры, К. пытается доказать свою добросовестность.

При этом, в Росреестре на дату регистрации договора между К. и К.А.Р. имелись сведения о запрете регистрационных действий на основании определения Артибражного суда Омской области (том1 л.д.38-39, 44-52) 

При этом, совершению ею обычных действий по проверке юридической чистоты данной сделки, позволило бы ей обладать указанной информацией. Соответственно, и в случае, когда она этих действий не совершила и в случае, когда она имела информацию, но пытается это скрыть путем признания себя добросовестным приобретателем, встречный иск не подлежит удовлетворению.

Вопрос должно было вызвать представление интересов К.А.Р. – П.В.А., которому доверенность выдана в день сделки – ДД.ММ.ГГГГ. При этом, одним из правоустанавливающих документов К.А.Р. на квартиру – является справка ЖСК «Статус» от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная представителем П.В.А. (том 1 л.д.205) Как выдача доверенности в день сделки, так и совпадение представителя ЖСК «Статус» и К.А.Р. в одном лице должно было заинтересовать любого добросовестного покупателя.

В настоящее время вся информация о поступлении исков в суд является открытой и всеобще доступной, как у Арбитражного суда Омской области, так и у судов общей юрисдикции. Простое обращение в картотеку судебных дел Арбитражного суда и Центрального суда по месту приобретения квартиры так же позволило бы любому добросовестному приобретателю получить информацию, остановившую бы его от заключения ничтожной сделки. 

При этом, как следует из сведений, предоставленных Росреестром, для К.Ю.А. покупка спорной квартиры была не единственной сделкой, как в этом доме, так и в других районах города. 

Из представленных сведений – в отношении К.Ю.А. имеются сведения (том 3 л.д.207-250,том 4 л.д.1-8) о 104 объектах недвижимости. Соответственно, к ней, как к активному и в силу опыта 104 сделок уже профессиональному участнику рынка недвижимости возможно предъявить и дополнительные требования при проверке ее добросовестности.

В судебном заседании представитель заявил о том, что К.Ю.А. до заключения сделки получила выписку из Росреестра на 

<

адрес> данного дома и убедилась в том, что К.А.Р. собственник данной квартиры. При этом, в пакет документов, предоставляемых на регистрацию сделки, входит, в том числе, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.194-195). В котором четко указан строительный адрес: 

<

адрес>.

Отличие строительного адреса от почтового адреса дома, в котором расположена спорная квартира, очевидно и должно было заинтересовать добросовестного приобретателя. Ничего не мешало добросовестному приобретателю получить выписку и по строительному адресу квартиры, так как квартира могла быть предметом спора до присвоения ей почтового адреса.

Более того, являясь активным участником рынка недвижимости, К.Ю.А., естественно, отслеживает движение этого рынка и информацию средств массовой информации. Как объяснил в судебном заседании представитель К.Ю.А. – ею покупается квартира без ремонта, в квартире производятся ремонтные работы и квартира в последующем продается (естественно, при возникновении благоприятной ситуации на рыке недвижимости). Даже не только К.Ю.А., но и любому, кто намерен был купить квартиру в спорном доме, по 

<

адрес> общедоступна многочисленная информация в сети Интернет о судьбе данного дома и имеющихся в отношении него многочисленных судебных спорах, проверках в порядке ст. 144-145 УПК РФ. И добросовестный приобретатель спорной квартиры не мог не поинтересоваться, а не затронута ли спорная квартира многочисленными судебными спорами, о которых имеется открытая информация. 

Таким образом, К.Ю.А. не могла не знать о судебных спорах в отношении данной квартиры, однако, осознанно приняла решение о ее приобретении, не проявив должной осторожности и осмотрительности, а потому она не может быть признана добросовестным приобретателем.

Таким образом, встречный иск К.Ю.А. удовлетворению не подлежит.

То обстоятельство, что в квартире произведен ремонт, никак не влияют на разрешение встречного иска, возмещение затрат К.Ю.А. может быть произведено в рамках переговоров с ООО «УПЛОН», а при не достижении согласия, в судебном порядке. 

То обстоятельство, что после заключения указанной сделки, была произведена ее государственная регистрация, также не влияет на рассмотрение встречного иска по существу. 

Проведение надлежащей правовой экспертизы представленного на государственную регистрацию договора между К. и К.А.Р., должно было исключить государственную регистрацию сделки, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Омской области на квартиру был наложен арест и смена строительного адреса на почтовый могла и должна была быть установлена в ходе правовой экспертизы государственным регистратором. Смена адреса никак не меняла номер квартиры, он остался номером 133, дом был сдан один, квартир не стало больше и их нумерация никак не изменилась, не появилось несколько квартир под№. Соответственно, обременение квартиры существовало и такая сделка не подлежала государственной регистрации. 

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Как при рассмотрении Центральным районным судом гражданского дела № 2-1993/2021, так и при рассмотрении настоящего иска факт выбытия имущества из владения ООО «УПЛОН» помимо их воли доказан.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «УПЛОН» подлежат удовлетворению: Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.А.Р. и К.Ю.А..

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности К.Ю.А. на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № 

Истребовать 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, из чужого незаконного владения К.Ю.А..

В удовлетворении остальной части исковых требований к Управлению Росреестра по Омской области отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующей записи о праве собственности ООО «УПЛОН» на указанную квартиру в Единый государственный реестр недвижимости на основании ранее поданного заявления от ДД.ММ.ГГГГ. 

В части возложения обязанности по регистрации сделки иск не подлежит удовлетворению. Приостановлена государственная регистрация по заявлению ООО «УПЛОН» была обоснована, на основании же решения суда право собственности ООО «УПЛОН» на спорную квартиру подлежит регистрации на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда г. Омска от 18 сентября 2020 года. 

О возмещении судебных расходов с ответчиков стороной истца не заявлено, что является их правом. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.А.Р. и К.Ю.А..

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности К.Ю.А. на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № 

Истребовать 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, из чужого незаконного владения К.Ю.А..

В удовлетворении остальной части исковых требований к Управлению Росреестра по Омской области отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующей записи о праве собственности ООО «УПЛОН» на указанную квартиру в Единый государственный реестр недвижимости на основании ранее поданного заявления от ДД.ММ.ГГГГ. 

В удовлетворении встречного иска К.Ю.А. к ООО «УПЛОН» о признании добросовестным приобретателем квартиры отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 30 июля 2021 года.