Дело № 3а-13/2025

УИД 48OS0000-01-2024-000329-05

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2025 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В., 

при секретаре Логунове И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Ольшанский карьер» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Ольшанский карьер» обратилось в суд с административным иском к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 29.11.2024 года № ОРС-48/2024/000097 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 845047 +/- 1609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и не согласен с его кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2022 года в размере 186763837,47 рублей, считает ее значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога.

31.10.2024 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № 44/24 от 16.09.2024 года, выполненный ООО«Липецкая служба экспертизы и оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09.09.2024 года составляет 81124512 рублей.

29.11.2024 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесено решение №ОРС-48/2024/000097 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Административный истец просит признать незаконным решение ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 29.11.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере, установленном отчетом об оценке № 44/24 от 16.09.2024 года по состоянию на 09.09.2024 года, – 81124512 рублей.

Определением от 19.12.2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрациягородского округа г.Елец.

Определением от 09.04.2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Липецкой области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования с учетом их уточнения в заявлении от 09.04.2025 года поддержал по изложенным в административном исковом заявлении доводам и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 09.09.2024 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № В-250305/С от 14.03.2025 года в размере 97873344 рубля.

В судебном заседании представитель административного ответчика ОБУ«Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г.Елец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года. 

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец АО«Ольшанский карьер» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 845 047 +/- 1 609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утвержденная приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года № 131, по состоянию на 01.01.2022 года составляет 186763837,47 руб. и применяется с 01.01.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.01.2024 года.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка, действующую в период с 01.01.2023 года по настоящее время, завышенной, административный истец 31.10.2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 44/24 от 16.09.2024 года, выполненный оценщиком ООО«Липецкая служба экспертизы и оценки» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09.09.2024 года составляет 81124512 рублей.

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.11.2024 года №ОРС-48/2024/000097 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 44/24 от 16.09.2024 года, а именно:

- нарушение требований п. 10 ФСО III. В процессе оценки, при анализе рынка оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность для определения диапазона цен предложений в сегменте оцениваемого объекта, в связи с чем выводы об интервале цен предложений сегмента, к которому принадлежит объект оценки, не могут быть признаны в качестве определения достоверного диапазона цен объектов, близких по характеристикам с объектом оценки;

- нарушение требований пп. 1 п. 10 ФСО V. Стоимость объекта-аналога №3, используемая в расчетной таблице, не соответствует стоимости, указанной в объявлении;

- нарушение требований пп. 4 п. 9 ФСО V, п. 22д ФСО № 7, пп. 2 п. 2 ФСО VI. Не исследована характеристика «наличие ж/д ветки» у объекта оценки и объектов-аналогов. Отсутствует исследование сопоставимости категории дорог объекта оценки и объектов-аналогов;

- нарушение требований пп. 3 п. 2 ФСО VI. В отчете не содержится достаточное количество сведений, позволяющих понять логику оценщика при отнесении объекта-аналога № 2 к райцентру сельскохозяйственного района. Отсутствует обоснование сопоставимости статуса населенного пункта объекта оценки с объектом-аналогом № 3.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 27.01.2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО4

Как следует из заключения эксперта ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО4 от 14.03.2025 года № В-250305/С, при составлении отчета об оценке № 44/24 от 16.09.2024 года выявлены следующие нарушения:

1) в нарушение п. 10, п. 11в и п. 22 б, в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» оценщик в отчете анализирует лишь часть объектов-аналогов (всего 3 предложения), представленных на рынке, соответствующего обоснования. При этом в свободном доступе имеются иные предложения, относящиеся к сегменту рынка объекта исследования (земельные участки под промышленную застройку), необоснованно не включенные оценщиком в анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости. В результате анализ рынка выполнен оценщиком не в полном объеме, фактически проигнорирована часть сопоставимых объектов из сегмента рынка объекта исследования, что оказало влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Эксперт в заключении рассмотрел выборку из 12 объектов из сегмента рынка объекта исследования, привел соответствующие обоснования в соответствии с выбранными критериями отбора аналогов и выбрал наиболее подходящие объекты в качестве аналогов для проведения расчетов рыночной стоимости объекта исследования;

2) источник информации и значения корректировочных поправок на площадь, примененные экспертом, являются более обоснованными, нежели корректировки оценщика, представленные в отчете об оценке. Как указано в заключении, в частности, основным преимуществом «Калькулятора корректировки на площадь», созданного специалистами Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка», является применение в расчетах значений коэффициентов торможения, построенных на основании анализа регионального рынка недвижимости и характерных конкретно для областей Центрально-Черноземного региона, в частности для Липецкой области.

В то же время, в материалах исследования Ассоциации СтатРиэлт (на которые ссылается оценщик в отчете об оценке) предлагаются лишь укрупненные и «усредненные» значения коэффициентов торможения и корректировочных поправок для России в целом или же для регионов, сгруппированных по численности населения, т.е. без региональной специфики. На стр. 46-47 отчета об оценке оценщиком применен коэффициент торможения для всей совокупности земель промышленности России (т.е. от Калининграда до Владивостока), что говорит об усредненности и укрупненности, и, соответственно, меньшей точности данных.

Таким образом, по мнению эксперта, применение в расчетах результатов исследований специалистов Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка» в части коэффициентов торможения для земель под индустриальную застройку применительно к Липецкой области позволяет более точно и с большей степенью достоверности провести расчеты рыночной стоимости объекта исследования. Эксперт более 15 лет является сертифицированным Российской Гильдией Риэлторов аналитиком недвижимости, автором большого числа аналитических исследований, посвященных анализу рынка недвижимости регионов Черноземья. Таким образом, опыт соответствующей научной и практической работы позволяет эксперту обосновать выбор и отдать предпочтение корректировке на площадь, рассчитанной конкретно для Липецкой области на основании результатов исследований специалистов Аналитического центра ООО «АКГ «ИнвестОценка»;

3) в нарушение положений п. 22д ФСО № 7 в отчете об оценке оценщик не исследовал и необоснованно не применил к соответствующим объектам-аналогам корректировку на такой ценообразующий фактор для земельных участков под индустриальную застройку, как обеспеченность железнодорожной веткой, что в результате оказало влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования. Обоснование применения данной корректировочной поправки подробнее приведено экспертом в разделе 2.5.4 заключения;

4) по утверждению эксперта, оценщик необоснованно применяет при обосновании ряда корректировочных поправок из неактуального на дату оценки (09.09.2024 года) Справочника оценщика недвижимости – земельные участки. Части 1, 2. Полная версия, под ред. ФИО5, Нижний Новгород, 2022 (стр. 32-34, 46 отчета). По состоянию на дату оценки выпущена актуальная версия данного справочника – Справочник оценщика недвижимости – 2024. Земельные участки. Часть 2. Полная версия, под ред. ФИО5, Нижний Новгород, 2024. Эксперт в своих расчетах руководствовался данными из актуального справочника.

По результатам проведенной экспертизы экспертом ФИО4 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 16.09.2024 года № 44/24, выполненного оценщиком ООО«Липецкая служба экспертизы и оценки», были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, в том числе были выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости от 16.09.2024 года №44/24 не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 29.11.2024 года №ОРС-48/2024/000097, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия. В результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем суд считает необходимым отказать АО«Ольшанский карьер» в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 29.11.2024 года №ОРС-48/2024/000097 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта от 14.03.2025 года № В-250305/С, выполненным экспертом ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 845047 +/- 1609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 09.09.2024 года составляет 97873 344 рубля.

В письменных пояснениях от 21.04.2025 года к заключению эксперта № В-250305/С от 14.03.2025 года ФИО4 подтвердил, что исследование проведено им всесторонне и в полном объеме, в соответствии с поставленными вопросами; нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, в заключении эксперта отсутствуют.

Анализируя экспертное заключение от 14.03.2025 года № В-250305/С в совокупности с письменными пояснениями эксперта от 21.04.2025 года, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела с проведением личного осмотра экспертом ФИО4 объекта исследования (т. 2 л.д. 80, 89-101).

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Как следует из содержания п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу пп. «д» п. 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом ФИО4 составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выражая несогласие с изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы выводами, ФИО2 заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы со ссылкой на недостаточное исследование экспертом вопроса о близости крупной автодороги к объекту-аналогу № 5 ввиду отсутствия съезда с трассы М4 «Дон» непосредственно на этот земельный участок, отсутствие свободного подъезда к объекту-аналогу № 5 и необходимость применения корректировки на наличие свободного подъезда к данному земельному участку, наличие в открытом доступе предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, которые не были исследованы экспертом при проведении экспертизы, а также неверное определение экспертом объектов-аналогов, относящихся к землям населенных пунктов, в то время как объект оценки относится к землям промышленности. Полагала, что указанные обстоятельства влияют на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела для дачи пояснений относительно выводов представленного заключения судебной экспертизы и возражений представителя административного ответчика и заинтересованного лица, судом осуществлялся вызов и допрос эксперта ФИО4, подтвердившего содержащиеся в заключении выводы в полном объеме в своих письменных пояснениях, а также давшего подробные пояснения по существу поставленных вопросов в судебном заседании.

В частности, в судебном заседании ФИО4 указал на изображениях в своих письменных пояснениях на наличие съезда с трассы М4«Дон», пояснив, что в данной ситуации корректировка на расположение вблизи крупных магистралей не требуется.

Относительно возражений ФИО2 в части отсутствия свободного подъезда к объекту-аналогу № 5 и необходимости применения корректировки на наличие свободного подъезда к данному земельному участку эксперт продемонстрировал как на картах в своих письменных пояснениях, так и на картах в мобильном устройстве наличие свободного подъездного пути к объекту-аналогу № 5, дав подробные пояснения об отсутствии каких-либо ограничений подъезда к данному земельному участку.

В части довода представителя административного ответчика и заинтересованного лица о наличии в открытом доступе предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, которые не были исследованы при проведении экспертизы, ФИО4 пояснил, что в качестве объектов-аналогов могут быть использованы не все земельные участки, в то время как им в качестве таковых использованы наиболее сопоставимые с объектом оценки земельные участки.

Судебный эксперт в судебном заседании также подробно и мотивированно обосновал сопоставимость объектов-аналогов, относящихся к землям населенных пунктов, и объекта оценки, относящегося к землям промышленности, и, как следствие, отсутствие необходимости соответствующей корректировки.

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы от 14.03.2025 года № В-250305/С, выслушав эксперта ФИО4, суд отмечает, что экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы. 

При этом, вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта.

Таким образом, заключение эксперта от 14.03.2025 года № В-250305/С соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы и считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ФИО2 ходатайства, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта либо противоречий в его выводах не установлено.

Каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 845047 +/- 1609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2024 года – 97873344 рубля.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как указано выше, заявление об установлении кадастровой стоимости подано административным истцом в ОБУ «Центр кадастровой оценки» 31.10.2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 31.10.2024 года.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату №29 от 14.03.2025 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 90000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 29.11.2024 года № ОРС-48/2024/000097, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с АО «Ольшанский карьер» в пользу ООО«АКГ«Инвестоценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО «Ольшанский карьер» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления АО«Ольшанский карьер» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 29.11.2024 года № ОРС-48/2024/000097 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление АО «Ольшанский карьер» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 845047 +/- 1609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09.09.2024 года – 97873344 (девяносто семь миллионов восемьсот семьдесят три тысячи триста сорок четыре) рубля. 

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 31.10.2024 года.

Взыскать с АО «Ольшанский карьер» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 14.05.2025 года.