Дело № 2-547/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 мая 2020 года

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Водяницкой А.Х., при секретаре Смирнове С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Кстовский городской суд с настоящим иском к ФИО2 и ФИО3, ссылаясь на то, что (дата обезличена) между Истцом и Ответчиками был заключен Договор купли-продажи, согласно которому Ответчики передали Истцу в собственность (продали), а Истец принял в собственность (купил) земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 3000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: (адрес обезличен).

Указанный земельный участок был оценен по соглашению сторон в 700 000 рублей. Свои обязательства по оплате указанного земельного участка Истец исполнил надлежащим образом.

В соответствии с п.6 заключенного между Истцом и Ответчиками договора по заверению Ответчиков на момент подписания договора указанный земельный участок свободен от любых прав третьих лиц.

Земельный участок приобретался Истцом для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе и постройки капитального жилого дома.

(дата обезличена) Истцом был получен градостроительный план земельного участка согласно которому указанный земельный участок расположен в границах нескольких территориальных зон: Ж-1 - зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками и П-7 - территория санитарно-защитных зон, санитарных разрывов. Рядом располагается объект культурного наследия - Никольская церковь 1 796 года постройки. В границах защитной зоны объекта культурного наследия и композиционно-видовых связей запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров.

Таким образом, использовать указанный земельный участок по назначению и в связи с целями приобретения Истец не имеет возможности.

В заключенном между Истцом и Ответчиками договоре наличие каких-либо обременений обозначено не было, ровно, как и сведений о том, что земельный участок находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия и композиционно-видовых связей.

Также Истцом были понесены расходы по оплате услуг по изготовлению технической документации по объекту - жилому дому, расположенному по адресу (адрес обезличен) в размере 90 ООО рублей, которые по мнению Истца подлежат возмещению за счет Ответчиков в качестве убытков.

Земельный участок был продан Ответчиками Истцу за 700 000 рублей, то есть ниже кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет 925 500 рублей.

Кроме того, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Следовательно, на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, разрешается возведение жилого дома и служебных строений к нему.

На спорном земельном участке строительство жилого дома не представляется возможным, следовательно, он имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, которые не были оговорены в самом договоре, земельный участок не соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию, и не может быть использован Истцом без несоразмерных расходов и затрат времени, а также для строительства жилого дома, что является первоочередным для Истца.

После расторжения договора уплаченные по нему денежные средства подлежат возвращению другой стороне по правилам п. 5 ст. 453, ст. 1102 ГК РФ.

Истцом были направлены претензии в адрес Ответчиков с просьбой расторгнуть договор, вернуть оплаченные денежные средства, а также возместить убытки, однако Ответчики в устном разговоре с Истцом отказались удовлетворять требования Истца в досудебном порядке.

Истец просит расторгнуть заключенный между Истцом и Ответчиками договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 3000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: (адрес обезличен) от (дата обезличена).

Взыскать с Ответчиков в пользу Истца полученные по указанному договору денежные средства в размере 700 000 рублей, по 350 000 рублей с каждого из Ответчиков.

Взыскать с Ответчиков в пользу Истца компенсацию расходов, связанных с изготовлением технической документации по объекту - жилому дому, расположенному по адресу (адрес обезличен) в размере 90 000 рублей.

Взыскать с Ответчиков в пользу Истца компенсацию расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 100 рублей.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Истец согласно телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО3 направила в адрес суда письменные возражения на исковые требования, указав, что считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

(дата обезличена) между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчики продали истцу, а истец принял в собственность (купил) земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 3000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: (адрес обезличен).

Указанный договор (дата обезличена) был удостоверен нотариусом Кстовского района Нижегородской области, ФИО4, зарегистрирован в реестре за (номер обезличен).

Все обязательства по договору стороны исполнили в полном объеме.

Согласно п. 8 заключенного договора стороны заключили договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой.

На момент заключения спорного договора и по настоящее время участок не был обременен, никаких ограничений на его использование зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было, о чем свидетельствовала выписка из ЕГРН, которая была предоставлена истцу и нотариусу в день заключения договора. Также никаких ограничений и сведений об обременениях не содержит и кадастровый паспорт на данный земельный участок.

Истец получил земельный участок в том качественном состоянии, как он есть, в состоянии обеспечивающим нормальную эксплуатацию земельного участка. Претензий к техническому состоянию земельного участка на момент заключения договора и его передачи ответчиками истец не имел, что отражено в п. 1 и п. 10 заключенного договора.

(дата обезличена) истцом был получен градостроительный план земельного участка согласно которому указанный земельный участок расположен в границах нескольких территориальных зон: Ж-1 - зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками и П-7 - территория санитарно-защитных зон, санитарных разрывов. Градостроительный регламент земельного участка установлен Правилами землепользования и застройки сельского поселения «Запрудновский сельсовет» Кстовского района Нижегородской области, утвержденными решением сельского Совета Запрудновского сельсовета от (дата обезличена) (номер обезличен), с изменением от (дата обезличена) (номер обезличен), (номер обезличен), с изменениями, утвержденными приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от (дата обезличена) (номер обезличен).

Пунктом 5 градостроительного плана установлено, что приобретенный истцом земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории:

согласно материалам территориального планирования и градостроительного зонирования территории сельского поселения «Запрудновский сельсовет» Кстовского муниципального района в (адрес обезличен) расположен объект культурного наследия регионального значения - Никольская церковь 1 796 года постройки,

в соответствии с картой ограничений в составе генерального плана территории Запрудновского сельсовета, утвержденного решением сельского Совета Запрудновского сельсовета от (дата обезличена) (номер обезличен), с изменениями, утвержденными решением сельского Совета Запрудновского сельсовета от ноября 2014 г. (номер обезличен) земельный участок истца расположен в границах санитарно-защитной зоны кладбища, расположенного в северовосточной окраине (адрес обезличен) и составляющей 50 м.

При этом, в п. 6 градостроительного плана указано, что границы зон с особыми условиями использования территорий не установлены, координаты характерных точек в системе координат отсутствуют, т.е. выноска точек границ санитарно-защитных зон никем не производилась.

Следовательно, санитарно-защитные зоны установлены ориентировочно исходя из общих требований СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. № 74 и Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Как отмечалось ранее в выписке от (дата обезличена) (номер обезличен) из Единого государственного реестра недвижимости, полученной ответчиком в день заключения спорного договора и предоставленной истцу, земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), поставлен на кадастровый учет (дата обезличена), границы и площадь данного земельного участка определены, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные», разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства. Каких-либо сведений об ограничениях, обременениях по использованию данного земельного участка отсутствуют.

Следовательно, во исполнение положений ст. 37 ЗК РФ ответчик предоставил истцу всю имеющуюся у него информацию о земельном участке, его правовым режиме, качественных и количественных характеристиках. То обстоятельство, что указанный земельный участок находится частично в санитарно-защитных зонах, и о том, что строительство на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, связано с определенными сложностями не свидетельствует о виновных действиях ответчика, учитывая, что самостоятельно она никогда в адрес уполномоченных органов для получения разрешения на строительства, градостроительного плана земельного участка не обращалась.

То обстоятельство, что истец намерен использовать указанный земельный участок для строительства жилого дома, в договоре не отражено. Поскольку истец намеревался использовать приобретаемый земельный участок с видом разрешенного использования отличного от установленного для данного земельного участка он должен был проявить разумную осмотрительность и заботу о получении информации о предмете сделки, он не был лишен возможности получить её из любых доступных источников, в том числе и в администрации Запрудновского сельсовета, в администрации Кстовского муниципального района, поскольку данные сведения являются общедоступными и могут быть предоставлены в установленном порядке любому заинтересованному лицу. При этом наличие охранной зоны не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а таю/се в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

Таким образом, нормы действующего законодательства предполагают, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ответчику, как продавцу, на момент заключения договора о расположении спорного земельного участка в санитарно-защитных зонах известно не было, как и о планируемом изменении целей использования истцом земельного участка, что исключает возможность расторжения договора купли-продажи по заявленным истцом требованиям.

Кроме того, согласно п. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. Указанный документ не является разрешительной документацией строительства объекта, выдача которого определяет определенные правовые последствия, обязывающие его правообладателя к совершению в течение определенного времени действий.

В материалы дела истцом не представлены документы, подтверждающие отказ органа местного самоуправления в согласовании параметров предполагаемого строительства, а также документы, подтверждающие выполнение истцом условий действующего законодательства о предварительном согласовании условий строительства.

Юридически значимыми обстоятельствами для разрешения вопроса по существу являются: нарушение прав истца и вина в этом ответчика, выразившаяся именно в умышленном сокрытии имеющейся у него информации об ограниченной возможности использования земельного участка, что из материалов дела и доводов истца никоим образом не следует:

до заключения договора купли-продажи земельного участка истец осмотрел участок и претензий к его состоянию, мету расположения не имел, объект был передан истцу без обременений и ограничений в его использовании, о разрешенном использовании земельного участка истец был уведомлен,

проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, истец не лишен был возможности получения дополнительных сведений из каких-либо других источников, отличных от ответчика,

предоставленную ответчиком информацию о земельном участке истец посчитал достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка,

совершение спорной сделки произошло по волеизъявлению обоих сторон,

если истца не устраивали какие-либо условия договора, ничто не мешало истцу отказаться от его заключения,

заключение указанного договора являлось добровольным,

в случае неприемлемости условий договора, истец был вправе не принимать на себя вышеуказанные обязательства по договору, как и был вправе не выражать согласия с иными условиями договора,

ответчик не знала и не могла знать о существовании санитарно-защитных зон,

истцом не сообщены обстоятельства о планируемом строительстве на приобретаемом земельном участке,

истцом не предприняты попытки соблюдения административного порядка получения уведомления о согласовании планируемого строительства.

В силу того, что каких-либо прав и законных интересов истца ответчиком не нарушено, доводы истца о том, что ответчик представила ему заведомо ложные сведения относительно спорного участка, являются субъективным мнением истца по спору, голословны и объективно ничем не подтверждены, требования о расторжении договора купли - продажи, заключенного (дата обезличена), удостоверенного нотариусом Кстовского муниципального района, ФИО4, взысканию с ответчиком полученных по указанному договору денежных средств не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требовании истца о возмещении расходов по оплате услуг по изготовлению технической документации по объекту — жилому дому, расположенному по адресу (адрес обезличен), (адрес обезличен), также считает необоснованным, поскольку во-первых, в материалы дела не представлено достаточных доказательств несения таких расходов, а во-вторых, оплата сторонним лицам стоимости услуг, которыми истец впоследствии может воспользоваться в ином месте, и в иное время, не является убытком, подлежащим возмещению ответчиком.

Третье лицо нотариус ФИО4 направила письменный отзыв, согласно которому указывает, что ею удостоверен Договор купли-продажи, заключенный между ФИО2, ФИО3 - с одной стороны, и ФИО1 - с другой стороны, (дата обезличена) за реестровым (номер обезличен).

Предметом настоящего договора является земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 3000 (три тысячи) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, адрес: (адрес обезличен).

При заключении договора Продавцы заверили, что на момент подписания договора в пределах указанного земельного участка объектов недвижимости нет.

Покупатель получил указанный земельный участок в том качественном состоянии, как он есть, в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию земельного участка. Претензий к техническому состоянию указанного земельного участка на момент заключения договора Покупатель не имел.

Указанный земельный участок оценен по соглашению сторон и продан по цене 700 000 (семьсот тысяч) рублей, которые Покупатель уплатил Продавцам в полной сумме до подписания настоящего договора (350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей ФИО2, 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей ФИО3). По расчетам друг с другом стороны претензий не имели.

Цена указанного земельного участка установлена по обоюдному соглашению сторон, исходя из действующих цен, с учетом технического состояния, качества указанного земельного участка.

Сторонам нотариусом было разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Для удостоверения настоящего договора продавцами были предоставлены правоустанавливающие документы на вышеуказанный земельный участок, а также Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (номер обезличен), выданная Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по (адрес обезличен) (дата обезличена), содержащая сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (кадастровый (номер обезличен), адрес: (адрес обезличен) площадь 3000 (три тысячи) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, статус записи об объекте недвижимости: сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные», особые отметки: данные отсутствуют); сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости (правообладатель: ФИО3, общая долевая собственность, доля в праве 1/2, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано; правообладатель: ФИО2, общая долевая собственность, доля в праве 1/2, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано; сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд: отсутствуют; сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа: отсутствуют); описание местоположения земельного участка (план (чертеж, схема) земельного участка). Таким образом, сведений об ограничениях прав либо обременениях объекта недвижимости на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка выявлено не было.

По заверению продавцов на момент подписания настоящего договора указанный земельный участок ранее никому не продан, не подарен, не обещан быть подарен, не пожертвован, не заложен, в споре и под запрещением арестом/ не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, о которых на момент заключения договора продавцы не могли не знать. Продавцы несут ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного земельного участка в залоге, под запрещением либо арестом.

Исходя из гражданского законодательства существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет и цена договора, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре купли-продажи указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 3000 (три тысячи) кв.м.. категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, адрес: (адрес обезличен)). Договор купли-продажи предусматривает цену имущества (700 000 (семьсот тысяч) рублей). В момент удостоверения договора ни одной из сторон о наличии других существенных условий заявлено не было. Таким образом, все существенные условия договора купли-продажи сторонами были согласованы, претензий у сторон в отношении предмета договора не имелось.

При удостоверении указанного договора купли-продажи установленный законом порядок не нарушен, о чем имеется указание в тексте договора и удостоверительной надписи нотариуса.

Содержание договора было зачитано нотариусом вслух, договор был подписан участниками в присутствии нотариуса. В соответствии с Приказом от 27 декабря 2016г. № 313 «Об утверждении форм реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах и порядка их оформления» на договоре, заключенном между ФИО2, ФИО3 - с одной стороны, и ФИО1 - с другой стороны, нотариусом была проставлена удостоверительная надпись по Форме № 2.3 «Удостоверительная надпись для договоров» (дата обезличена) (р. (номер обезличен)), договор подписан нотариусом с проставлением печати с воспроизведением Государственного герба РФ, после чего один экземпляр остался в делах нотариуса, два экземпляра было выдано продавцам, один - покупателю.

Таким образом, договор, заключенный между ФИО2, ФИО3 - с одной стороны, и ФИО1 - с другой стороны, был удостоверен с соблюдением всех требований, установленных действующим законодательством РФ.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).В силу п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно п.4 ст.422 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктами 1,2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В силу ч. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут. Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. 

Судом установлено, что (дата обезличена) между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиками ФИО2 и ФИО3 (продавцом) в был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 3000 (три тысячи) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, адрес: (адрес обезличен).

Согласно договору Продавцы заверяют, что на момент подписания настоящего договора в пределах указанного земельного участка объектов недвижимости нет.

Покупатель получил указанный земельный участок в том качественном состоянии, как он есть, в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию земельного участка. Претензий к техническому состоянию указанного земельного участка на момент заключения договора Покупатель не имеет.

Указанный земельный участок оценен по соглашению сторон и продан по цене 700 000 (семьсот тысяч) рублей, которые Покупатель уплатил Продавцам в полной сумме до подписания настоящего договора (350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей ФИО2, 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей ФИО3). По расчетам друг с другом стороны претензий не имели.

Цена указанного земельного участка установлена по обоюдному соглашению сторон, исходя из действующих цен, с учетом технического состояния, качества указанного земельного участка.

По заверению Продавцов на момент подписания настоящего договора указанный земельный участок ранее никому не продан, не подарен, не обещан быть подарен, не пожертвован, не заложен, в споре и под запрещением/арестом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавцы не могли не знать. Продавцы несут ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного земельного участка в залоге, под запрещением либо арестом.

Продавцы заверяют об отсутствии задолженностей по обязательным платежам (а при наличии какой-либо задолженности Продавцы обязуются погасить ее до момента государственной регистрации права собственности Покупателя). Покупатель не несет ответственность по коммунальным долгам Продавцов.

Стороны заверяют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

Стороны при заключении настоящего договора в присутствии нотариуса дают друг другу заверения, что в отношении их не возбуждена процедура банкротства. В едином федеральном реестре сведений о банкротстве производство по делу о банкротстве в отношении сторон отсутствуют.

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

По соглашению сторон и согласно п.1 ст.556 ГК РФ настоящий договор является одновременно передаточным актом. Продавцы передали, а Покупатель принял в собственность земельный участок, а также правоустанавливающие и иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

Претензий к техническому состоянию указанного земельного участка на момент передачи покупатель не имел.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении спорного земельного участка ограничений прав и обременений объекта не зарегистрировано (л.д.77-78). 

(дата обезличена) ФИО1 обратился в Администрацию Кстовского муниципального района с заявлением о выдаче градостроительного плана на земельный участок.

Согласно градостроительному плану в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют.

Земельный участок расположен в границах нескольких территориальных зон: Ж-1 - зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками и П-7 - территория санитарно-защитных зон, санитарных разрывов. Установлен градостроительный регламент в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения «Запрудновский сельсовет» Кстовского района Нижегородской области утверждены решением сельского Совета Запрудновского сельсовета от (дата обезличена) (номер обезличен), с изменениями от (дата обезличена) (номер обезличен), (номер обезличен), с изменениями, утвержденными приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от (дата обезличена) (номер обезличен).

Земельный участок с кадастровым номером 52:26:0120005:365 частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории:

Согласно материалам территориального планирования и градостроительного зонирования территории сельского поселения «Запрудновский сельсовет» Кстовского муниципального района в (адрес обезличен) расположен объект культурного наследия регионального значения: Никольская церковь 1796 года постройки, которая отнесена к объектам культурного наследия регионального значения в соответствии с Постановлением Законодательного Собрания Нижегородской области от 16.09.1999 № 286 (ред. от 28.08.2008) «Об объявлении находящихся на территории Нижегородской области объектов, имеющих историческую, научную и художественную ценность, памятниками истории и культуры местного (областного) значения».

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» устанавливаются защитные зоны объекта культурного наследия.

Согласно пункта 3 указанного Федерального закона, границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника.

В соответствии с пунктом 4 статьи 34.1 указанного Федерального закона в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника. 

В границах защитной зоны объекта культурного наследия в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с картой ограничений в составе генерального плана территории Запрудновского сельсовета, утвержденного решением сельского Совета Запрудновского сельсовета от 26.12.2013 № 175, с изменениями, утвержденными решением сельского Совета Запрудновского сельсовета от 20.11.2014 №206 земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) расположен в границах санитарно-защитной зоны кладбища, расположенного в северо-восточной окраине (адрес обезличен) и составляющей 50 м. (V класс опасности, согласно раздела 7.1.12 п.З СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 (ред. от 25.04.2014).

Судом принимается во внимание, что согласно тексту оспариваемого договора купли-продажи земельного участка истец ФИО1 (покупатель) купил в собственность земельный участок: с разрешенным использованием личное подсобное хозяйство без каких-либо объектов недвижимости. Покупатель качеством участка был удовлетворен, осмотрел его и принял по передаточному акту для тех же целей личного подсобного хозяйства в том качественном состоянии, как он есть, в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию земельного участка. Претензий к техническому состоянию указанного земельного участка на момент заключения договора Покупатель не имел.

Доказательств тому, что спорный участок приобретался истцом исключительно под постройку жилого дома не представлено, в том числе договор на этот счет никаких условий не содержит.

Оспариваемый договор сторонами исполнен в полном объеме. 

Спорный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3000 кв.м., приобретенный истцом, состоит на кадастровом учете как ранее учтенный с указанием категории земель, вида разрешенного использования. 

Судом также принимается во внимание, что при заключении сделки продавцы ФИО2 и ФИО3 сообщили покупателю ФИО1 необходимые и имеющиеся у них для приобретения участка сведения и в настоящее время препятствий для использования земельного участка в соответствии с целевым назначением не имеется.

Суд учитывает, что сведения о зонах с особыми условиями использования территории, схемах расположения земельных участков содержатся в открытом доступе, Генеральный план Запрудновского сельсовета с картами размещен на сайте Администрации Кстовского муниципального района, а также на сайте Администрации Запрудновского сельсовета. 

Истец при соблюдении им достаточной степени разумности и осмотрительности не лишен был возможности до совершения сделки обратиться в администрацию Запрудновского сельсовета или Администрацию Кстовского муниципального района с просьбой указать все существующие в отношении земельного участка ограничения и обременения.

Проверяя действия продавцов на предмет доведения до покупателей соответствующей информации, суд исходит из того, что до совершения сделки сторонами сделки были получены актуальные сведения ЕГРН, где какие-либо ограничения отсутствуют.

Таким образом, весь объем имевшейся у продавцов информации о характеристиках передаваемого земельного участка истцам был предоставлен. 

Факт нахождения участка в зонах с особыми условиями использования был установлен после получения истцом в Администрации Кстовского муниципального района градостроительного плана земельного участка. При этом им не было представлено доказательств, указывающих на то, что ответчиками до продажи участка предпринимались такие же действия, в ходе которых им стало бы достоверно известно о существующих ограничениях. 

По запросу суда Администрация Кстовского муниципального района сообщила, что со стороны администрации Кстовского муниципального района подготовлен градостроительный план указанного земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) управлением архитектуры и градостроительства администрации Кстовского муниципального района на основании заявления собственника земельного участка - ФИО1

Разрешение на строительство (реконструкцию) каких-либо объектов капитального строительства, а также уведомлений о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлении о планируемой реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенного по указанным адресным ориентирам, в администрации Кстовского муниципального района не зарегистрированы.

Истцом не представлено доказательств того, что он поставил продавцов в известность о своем намерении использовать земельный участок для строительства объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств уплаченных по нему удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом было отказано в удовлетворении требований о расторжении договора и взыскании с ответчика денежных средств, не подлежат удовлетворению производные требования о взыскании расходов, связанных с подготовкой технической документации по жилому дому в сумме 90 000 рублей (л.д.30). 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья (подпись) А.Х. Водяницкая

Копия верна:

Судья:

Секретарь: