дело № 2-21/2018 

(2-824/2018)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года г. Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Стурова С.В.,

с участием представителя истца Администрации Цимлянского городского поселения по доверенности ФИО1,

ответчика ФИО2,

при секретаре Поповой Т.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрации Цимлянского района Ростовской области обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что на основании заявления ФИО2 между Администрацией Саркеловского сельского поселения и ФИО2 заключен договор аренды, государственная собственность на который не разграничена № 76/15 от 23.07.2015, срок аренды земельного участка установлен с 23.07.2015 по 22.07.2018. Согласно договору ФИО2 является арендатором земельного участка, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1500 кв.м. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 79,4 кв.м, степень готовности 12 %, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.09.2018. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ за №/-61/047/002/2016-3122/1. Пункт 4.4.8 договора № 49/15 гласит, что по истечении срока действия Договора, указанного в п. 2.1 завершить строительство жилого дома, подтвердив проведением государственной регистрации права собственности. 

Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 23.07.2015 № 76/15, а именно к 22.07.2018, строительство завершено не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды.

На основании изложенного, ссылаясь на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просит суд изъять объект незавершенного строительства путем продажи данного объекта с публичных торгов площадью 79,4 кв.м, кадастровый номер №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, адрес: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела представителем истца по доверенности ФИО1 исковые требования были уточнены, в новой редакции истец просит суд изъять объект незавершенного строительства с целью дальнейшей продажи данного объекта с публичных торгов, площадью 79,4 кв.м, кадастровый номер №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, адрес: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Представитель Администрации Цимлянского района Ростовской области – ФИО1, действующая на основании доверенности № 1 от 09.01.2019, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований Администрации Цимлянского района Ростовской области. Пояснила суду, что объект незавершенного строительства имеет степень готовности 30 %, строительство приостановлено в связи с наступлением зимы, весной строительство будет продолжено, после истечения срока договора аренды, она по прежнему продолжает платить арендную плату за пользование земельным участком, что подтверждается квитанцией от 30.11.2018 на сумму 3371,03 руб. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно п. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов. 

Так в силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РоссийскойФедерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Срок, на который надлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды на три года однократно для завершения строительства указанного объекта

В силу п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Судом установлено, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.09.2018 №, ответчику ФИО2 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью 79,4 кв.м, степенью готовности 12 %, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано 12.12.2016 за №.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, находящимся по адресу: 

<

адрес>.

ФИО2 обратилась в Администрацию Саркеловского сельского поселения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

23.07.2015, в соответствии со ст. 39.2, п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, между ФИО2 (арендатором) и Администрацией Саркеловского сельского поселения (арендодателем) заключен договор № 76/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка, арендатор принял в аренду земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1500 кв.м. в целях ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 2.1 договора установлен срок договора аренды земельного участка с 23.07.2015 по 22.07.2018.

Арендатор обязан по истечении срока действия договора, указанного в п. 2.1, завершить строительство жилого дома, подтвердив проведением государственной регистрации права собственности, что предусмотрено пунктом 4.4.8 договора аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Кроме того, с ФИО2 до заключения 23.07.2015 договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, уже предоставлялся в аренду данный земельный участок для строительства индивидуального жилого дома. В связи с тем, что жилой дом не был достроен в сроки установленный первоначальным договором аренды, ФИО2 обратилась в администрацию поселения с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства объекта недвижимости. Следовательно, порядок предоставления земельного участку в аренду в соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ соблюден.

Также в судебном заседании установлено, что ответчиком в нарушение условий договора, в срок до 22.07.2018 строительство жилого дома незавершенно. Ответчик в судебном заседании пояснил, что в настоящий момент жилой дом построен на 30%, строительство дома приостановлено до весны 2019.

При этом ФИО2 не сослалась на то обстоятельство, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

С учетом приведенных норм и представленных доказательств, судом установлено, что ответчику ФИО2, являющейся собственником объекта незавершенного строительства, был предоставлен однократно, сроком на три года, без проведения торгов, в аренду земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, с целью завершения строительства.

На момент прекращения действия договора аренды земельного участка, строительство объекта незавершенного строительства арендатором завершено не было. Объективных данных указывающих на наличие у ответчика уважительных причин, в силу которых строительство объекта не было завершено в установленный договором аренды срок, ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

В силу п. 33 ст. 34 Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РоссийскойФедерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Согласно ст. 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения возникли 23.07.2015, в связи с чем, положения ст. 239.1 ГКРФ распространяются на их регулирование.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ).

Таким образом, Администрация Цимлянского района вправе заявить требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. 

На основании изложенного, уточненные исковые требовании Администрации Цимлянского района к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, подлежат удовлетворению по указанным основаниям.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст.59,60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка заключен на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2.2 договора, в связи с чем, арендатором ФИО2 продолжается уплачиваться арендная плата, что подтверждено квитанцией от 30.11.2018 на сумму 3371,03 руб., по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 1 ст. 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Как указано выше и установлено судом, пунктом 2.1 договора аренды земельного участка № 76/15 от 23.07.2015, стороны определили срок его действия с 23.07.2015 по 22.07.2018. Это соответствует п.п. 6 п. 8 ст.39.8 ЗК РФ, согласно которому в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. 

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аналогичное положение стороны определили в договоре аренды земельного участка № 76/15 от 23.07.2018, указав в п. 2.2 договора, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, в силу ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № 76/15 от 23.07.2015 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, а прекратил свое действие 22.07.2018 в силу императивных положений п.п. 6 п. 8 ст.39.8 ЗК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 198 ГПК РФ принимая решение, суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

При обращении в суд с настоящим иском, государственная пошлина Администрацией Цимлянского района не уплачена, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден ( п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ). 

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, связи с чем, в соответствии с абз. 2 п.п. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, - удовлетворить. 

Изъять принадлежащий на праве собственности ФИО2 объект незавершенного строительства, площадью 79,4 кв.м, с кадастровым номером №, дата регистрации права собственности 12 декабря 2016 года, номер регистрации №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с целью дальнейшей продажи данного объекта с публичных торгов. 

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей 00 копеек. 

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный Ростовской области суд в течение одного месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья С.В. Стуров