УИД 54RS0007-01-2020-001062-09

Дело № 2-1478/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года 

г. Новосибирск 

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи 

ФИО1 

секретаря 

ФИО2 

помощника судьи Поречневой Т.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л :

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с к ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, просит: 

- расторгнуть кредитный договор №, заключенный между Открытым акционерным обществом «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и ФИО4;

- взыскать с ФИО4 в пользу истца задолженность по состоянию на /дата/ в размере 348106,60 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 19405,26 руб.;

- начиная с /дата/ и по день вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО4 в пользу АО «ДОМ.РФ» проценты за пользование займом в размере 11,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа; 

- обратить взыскание на предмет залога, а именно квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1783200,00 руб.

В обоснование исковых требований указано, что /дата/ между Открытым акционерным обществом «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и заемщиком ФИО4 был заключен договор займа № на следующих условиях: сумма займа - 620000,00 руб., срок возврата займа - с даты предоставления займа 180 месяцев, размер процентной ставки за пользование займом - 12,2 процентов годовых, в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления займа, до даты фактического возврата займа; размер аннуитетного (ежемесячного) платежа – 7273 руб., целевое использование - приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору - ипотека квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области №., номер государственной регистрации ипотеки №. Права кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной /дата/ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области первоначальному залогодержателю - Открытому акционерному обществу «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования». 

Законным владельцем закладной в настоящее время является Акционерное общество «ДОМ.РФ» (прежнее наименование до /дата/. являлось Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), о чем свидетельствует соответствующая отметка на закладной. Истец ссылается на то, что неоднократно обращался в суд с иском о взыскании просроченной задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. Поскольку ответчик погашал задолженность в удовлетворении исковых требований соответственно о взыскании долга и обращении взыскания на предмет залога было отказано. Заемщик систематически нарушал условия договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в части своевременного возврата займа и процентов за пользованием им. После вступления последнего решения суда в законную силу, ответчик прекратил исполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору. 

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте его проведения был извещен, представитель просил о разбирательстве дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Суд оценивает доказательства не только при разрешении дела по существу, деятельность по оценке доказательств осуществляется судом на всех стадиях гражданского процесса.

В силу статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Судом установлено, что /дата/ между ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и ФИО5 был заключен договор займа № на следующих условиях: сумма кредита – 620000,00 руб.; срок пользования кредитом 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита; размер процентной ставки за пользование кредитом – 12,2% годовых; порядок возврата кредита и уплаты процентов за пользование им – ежемесячными равными (аннуитетными) платежами; размер ежемесячного (аннуитетного) платежа – 7 273,00 руб.; цель предоставления займа (целевое использование) - приобретение в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.20-29).

Факт выдачи ответчику суммы займа подтверждается платежным поручением № от /дата/. (л.д. 30). 

/дата/ в целях обеспечения обязательств по указанному договору, была оформлена закладная на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 34-40).

Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «Дом.РФ», что подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо (л.д. 41). 

Собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> является ФИО3, что подтверждается копией договора купли-продажи квартиры (л.д. 31-33), выпиской из ЕГРН от /дата/ (л.д. 42-43), от /дата/ (л.д.92-94). 

Судом установлено, что ответчиком ФИО3 надлежащим образом не исполнялись кредитные обязательства, что подтверждается расчетом задолженности (л.д.2-5 Т.2). 

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от /дата/ в удовлетворении искового заявления АО «ДОМ.РФ» к ФИО3 было отказано в связи с тем, что ответчик погасила перед истцом образовавшуюся задолженность и восстановилась в графике платежей (л.д. 63-64). 

/дата/ решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска в удовлетворении аналогичных требований истца за иной период было также отказано, ввиду погашения задолженности истцом (л.д. 61-62). 

/дата/ решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска в удовлетворении аналогичных требований истца за иной период было также отказано, ввиду погашения задолженности истцом (л.д. 65-66). 

Согласно представленному в настоящее дело расчету истца, по состоянию на /дата/ за ответчиком числится задолженность в сумме 348106, 60 руб., в том числе: 335673, 12 руб., задолженность по процентам 11409, 27 руб., задолженность по пеням 1024, 21 руб. 

Согласно п. 4.4.1 договора займа займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы неустойки, в частности, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 дней; допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа, в соответствии с п.п.4.4.1 договора займа ответчику направлено требование от /дата/ о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств и последующим расторжением кредитного договора (л.д. 70, 71, 72-73).

Указанное требование ответчиком выполнено не было. 

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Данная норма предоставляет заимодавцу право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Однако, предусмотренное п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, хотя и имеет императивный характер, однако не является безусловным и в целях обеспечения необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору подлежит применению с учетом конкретных обстоятельств дела.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Определениях от 15.01.2009 года №243-О-О, от 16.04.2009 года №331-О-О, при разрешении спора, связанного с применением положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств, период просрочки, суммы просрочки, вина одной из сторон), позволяющие соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами.

Как следует из материалов дела, ответчиком ФИО3 допускались просрочки исполнения обязательств по договору займа, при этом в ходе рассмотрения дела ответчик не представил суду в порядке ст. 56 ГПК РФ доказательств полного погашения просроченной задолженности по основному долгу и процентам.

Доказательств внесения платежей по кредитному договору в счет погашения просроченной задолженности ответчик суду не представил.

Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Пунктами 5.2, 5.3 договора займа предусмотрено, что в случае нарушения сроков возврата займа и уплаты начисленных по займу процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% за каждый день просрочки. 

Судом проверен и найден расчет исковых требований, представленный истцом. Доказательств иного расчета ответчику суду не представил. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумму задолженности в размере 348106,60 руб.

Что касается требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца проценты за пользование займом в размере 11,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа, начиная с /дата/ и по день вступления в законную силу решения суда, то оно также подлежит удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Положения ГК РФ о взыскании причитающихся процентов до дня исполнения обязательства (пункт 2 статьи 809, пункт 2 статьи 811 Кодекса) имеют своей целью защиту интереса кредитора.

Учитывая изложенное, данное требование является обоснованным и также подлежит удовлетворению.

Относительно требования истца о расторжении договора суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - 30-дневной срок.

Поскольку ненадлежащее исполнение обязательств по договору нашло свое подтверждение, задолженность не погашена, суд находит обоснованным требование истца о расторжении договора займа.

В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

В силу ст. 13 Закона, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 50 Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из положений ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 54.1 Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется путем продажи на публичных торгах, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

В соответствии со ст. 339 ГК РФ при оформлении залоговых правоотношений стороны дают оценку предмету залога, данное условие является существенным для договора залога.

Статья 340 ГК РФ предусматривает, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Условиями кредитного договора предусмотрено право кредитора на обращение взыскания на предмет залога в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

В соответствии со ст.ст. 13, 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на недвижимое имущество, обременяемое ипотекой в силу закона, удостоверяется закладной.

Как установлено судом, обеспечением исполнения обязательства заемщиком по договору займа является ипотека квартиры, возникающая в силу закона.

В соответствии с п.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2 ст. 78 данного закона жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

При таких обстоятельствах, поскольку обязательства по договору займа ответчиком не исполнены надлежащим образом, а исполнение указанного обязательства обеспечено залогом недвижимого имущества, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обстоятельств не имеется, требование истца об обращении взыскания на предмет залога путем его реализации на публичных торгах подлежит удовлетворению. 

Согласно отчету об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» по состоянию на /дата/ рыночная стоимость предмета залога квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 2229000 руб. (л.д. 44-60). 

Данное доказательство ответчиком в порядке ст. 56, 79 ГПК РФ не оспорено, доказательств иной стоимости предмета ипотеки ответчиком суду не приведено. 

Обязанность суда определять начальную продажную цену заложенного имущества при удовлетворении исков об обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрена п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размере 1783200 руб., что составляет 80% от стоимости объекта оценки, установленном в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, с ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19405 руб. 26 коп. 

Руководствуясь ст.ст. 234-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный между Открытым акционерным обществом «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и ФИО4. 

Взыскать с ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» сумму задолженности по состоянию на /дата/ в размере 348106,60 руб. 

Взыскать с ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ», начиная с /дата/ и по день вступления в законную силу решения проценты за пользование займом в размере 11,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1783200 руб. 

Взыскать с ФИО3 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19405 руб. 26 коп. 

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска. 

Председательствующий (подпись)