Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 августа 2017 года г. Губкин

Губкинский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Комаровой И.Ф. 

при секретаре Соболевой К.В. 

с участием представителя истца по доверенности(т.1л.д.45)ФИО1

ответчика ООО «Губкинский Центр Коммерческой

недвижимости» в лице директора ФИО2

ответчика Администрации Губкинского городского

округа в лице представителя по доверенности (т.1 л.д.50) ФИО3

в отсутствие истца ФИО4, извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Губкинский центр коммерческой недвижимости», администрации Губкинского городского округа о признании недействительным в части договора купли-продажи,

У с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд к ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости», администрации Губкинского городского округа с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи от 27.10.2004, в части подвала площадью 186,4 кв.м. 

В обоснование своих требований указал, что на основании договора на передачу в собственность граждан квартир в Белгородской области от 21 октября 1996 года является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. *, дом *, кв*. 12 апреля 2017 года истец узнал, что подвальное помещение многоквартирного жилого дома площадью 186,4 кв.м находится в собственности ответчика ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости». Оно передано в собственность ответчика на основании договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного в 4-х этажном жилом доме №* по ул.* в г. Губкине от 27 октября 2004 года. При этом у жильцов дома никто согласия не спросил.

Ссылаясь на нормы статьи 36 Жилищного кодекса РФ, истец считает, что тем самым было нарушено право собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и его, поскольку подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время директор ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости» препятствует собственникам многоквартирного жилого дома и ООО «Жилком Гарант» в содержании и капитальном ремонте инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего многоквартирного дома и расположенных в подвале, выступая с предложением об уплате жильцами дома арендных платежей за использование подвала.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивая на том, что оспариваемая сделка является ничтожной. Не отрицал, что до 2004 года встроенное помещение, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома имело торговое предназначение, там располагались столовая, кулинария, кондитерский цех, а в подвале под ним складские, подсобные помещения и коридор. При этом жильцы дома никогда не интересовались и не пользовались указанным подвалом, считая, что управляющая компания должна заниматься этими вопросами. 

Представитель ответчика ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости» ФИО2, являясь директором общества, исковые требования признал, мотивируя тем, что негативные последствия оспариваемой сделки для него наступили в 2014 году, с введением в действие закона, в соответствии с которым ему, как собственнику встроенного нежилого помещения и подвала, необходимо нести бремя расходов на капитальный ремонт и текущее содержание здания и подвала под ним, а также на уплату налога на имущество, рассчитанного от кадастровой стоимости объектов, что, по мнению ответчика, является несправедливым, поскольку подвалом пользуются все, а платить должен он один. 

Представитель ответчика администрации Губкинского городского округа Андреев Ю.Н. возражал против удовлетворения исковых требований, представив письменный отзыв на иск (т.2 л.д.17-18). В соответствии с письменными возражениями, приватизация недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения в жилом доме №* по ул* общей площадью 627 кв.м, в том числе подвала площадью 186,4 кв.м была осуществлена в октябре 2004 года, то есть до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (введен в действие с 1 марта 2005 года) поэтому ссылка на ст. 36 ЖК РФ является несостоятельной, а утверждения о том, что подвал относится к общему имуществу собственников жилого дома необоснованными. Из технической документации на встроенное помещение в доме №* по ул. * в г. Губкине видно, что оно состояло из помещений, расположенных на первом этаже площадью 440,6 кв.м и помещений, расположенных в подвале (складское, подсобное, коридор, лифт) площадью 186,4 кв.м, назначение всего объекта – торговое. Таким образом, встроенное помещение первого этажа и подвала являлись единым объектом, имели торговое назначение, и не могли входить в состав общего имущества собственников жилого дома.

Согласно плану приватизации встроенного нежилого помещения в жилом доме №* по ул. *общая площадь помещения составляет 627 кв.м, в том числе подвал – 186,4 кв.м. Победителем аукциона по продаже указанного нежилого встроенного помещения комиссия признала ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости», с которым 27.10.2004 был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось недвижимое имущество – встроенное нежилое помещение в жилом доме №* по ул. * (литера Б), общей площадью 627 кв.м, в том числе подвал 186,4 кв.м. Со стороны истца никаких претензий по вопросам продажи спорного объекта с 2004 года не возникало, право муниципальной собственности истцом не оспаривалось. Считает заключенную между Администрацией городского округа и ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости» сделку купли-продажи законной.

Спорное помещение подвала всегда имело самостоятельное функциональное назначение, самостоятельные входы, никогда не относилось к техническому подвалу многоквартирного жилого дома и не использовалось собственниками помещений в многоквартирном доме как вспомогательное помещение для обслуживания многоквартирного дома.

Поскольку истец извещен о рассмотрении дела в суде надлежащим образом и своевременно, суд, в соответствие со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав специалиста Росреестра ФИО5, изучив материалы дела, суд признает исковые требования ФИО4 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению последующим основаниям.

Как установлено и следует из материалов дела, ФИО4 является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. *, дом *, кв.*, что подтверждается договором на передачу в собственность граждан квартир в Белгородской области от 21 октября 1996 года и регистрационным удостоверением Губкинского БТИ от 25.10.1996 (т.1 л.д.8-9).

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).В соответствии с п.п.1,2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Заявляя требования о признании недействительным в части договора купли-продажи от 27.10.2004 истец ФИО4, не являясь стороной сделки и не требуя применения последствий недействительности сделки, ссылается на то, что Администрация Губкинского городского округа не имела права распоряжаться подвальным помещением, поскольку спорный подвал площадью 186,4 кв.м не являлся муниципальной собственностью. 

Истец полагает, что если жильцы дома начали приватизировать квартиры с 1992 года, то вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к ним перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе на спорный подвал, который относился к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии со ст. 3 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в редакции, которая действовала на момент передачи жилья в собственность, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в государственной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

При этом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 №5-КГ15-207). 

Как установлено в судебном заседании, квартира №* в многоквартирном жилом доме №*по ул. Кирова в г. Губкине Белгородской области была приватизирована ФИО4 21.10.1996, что подтверждается имеющимся в материалах дела договором о безвозмездной передаче жилья в собственность (т.1 л.д.8). Договор был заключен между Губкинской территориальной администрацией и ФИО4 

С 1992 года на территории г. Губкина Белгородской области безвозмездную передачу жилых помещений в собственность граждан осуществляла Губкинская территориальная администрация - орган местного самоуправления.

В соответствии с п.2 Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991№3020-1 (ред. от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению (в том числе жилищный фонд), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

На основании решения десятой сессии двадцать первого созыва Губкинского городского Совета народных депутатов Белгородской области от 28.02.1992 встроенное нежилое помещение общей площадью 627 кв.м, с кадастровым номером 31:27:00:004454/1/25:1001-Б, расположенное по адресу: 

<

...> включено в состав муниципальной собственности (Приложение №3 к решению), что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов Губкинского отдела Росреестра и сообщением председателя комитета по управлению муниципальной собственностью администрации Губкинского городского округа от 14.08.2017 года.

Решение о приватизации указанного встроенного нежилого помещения было принято постановлением главы местного самоуправления г. Губкина и Губкинского района от 20.09.2004 №1155 (т.2 л.д.14-15). 

Согласно плану приватизации встроенного нежилого помещения в жилом доме №36 по ул. Кирова в г. Губкина, общая площадь помещения составляет 627 кв.м, в том числе подвал- 186, 4 кв.м. (т.2 л.д.19).

Из протокола об итогах аукциона по продаже нежилого встроенного помещения, расположенного в жилом доме №36 по ул. Кирова в г. Губкине от 25.10.2004 №2 следует, что победителем аукциона комиссия решила признать ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости», предложившее наибольшую цену за выставленное на аукционе нежилое помещение (т.2 л.д. 20-21).

На основании договора купли-продажи встроенного нежилого помещения от 27 октября 2004 года, заключенного между ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости» в лице директора Колодезной Т.Г., с одной стороны и Губкинской территориальной администрацией в лице первого заместителя главы администрации ФИО6, с другой стороны встроенное нежилое помещение в жилом доме №36 по ул. Кирова (литера Б) общей площадью 627,0 кв.м., в том числе подвал – 186,4 кв.м, расположенное в четырехэтажном кирпичном жилом доме фасадом к проезжей части ул. Кирова. Имущество продавалось на основании протокола об итогах аукциона от 25 октября 2004 года №2.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела правоустанавливающих документов, представленным начальником Губкинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области) ФИО5, пояснившим в судебном заседании порядок регистрации данной сделки в 2004 году.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что возможность распоряжаться спорным имуществом возникла у администрации в связи с тем, что спорные объекты недвижимости перешли в муниципальную собственность в 1992 году.

Таким образом, в настоящее время собственником встроенного нежилого помещения площадью 627,0 кв.м., в том числе подвала – 186,4 кв.м, расположенного в 4-х этажном кирпичном жилом доме по ул. Кирова, д.36 является ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д.10).

Из представленных суду технических паспортов на жилой дом №36 по ул. Кирова в г. Губкине и на встроенное нежилое помещение, расположенное по указанному адресу следует, что встроенное помещение состоит из помещений, расположенных на первом этаже площадью 440,6 кв.м и подвала, в котором расположены складское, подсобное помещения и коридор, площадью 186,4 кв.м. Назначение всего объекта торговое (т.1 л.д.15-24, 66-76). То есть, встроенное помещение первого этажа и подвал под ним являлись единым объектом и не входили в состав общего имущества собственников жилого дома. 

Изначально в спорном нежилом помещении находились столовая, кулинария, кондитерский цех, а в подвале столовой располагались складские, подсобные помещения, лифт, коридоры. При этом, согласно экспликации подвал столовой, обозначен отдельно от подвала жилого дома. Данное обстоятельство установлено материалами инвентарных дел и техническими паспортами на объекты недвижимого имущества (т.1 л.д.65-165, т.2 л.д.25-28), а также не отрицалось сторонами. 

Судом установлено, что встроенное нежилое помещение (литера Б) и подвал под ним всегда, в том числе на момент приватизации первой квартиры в жилом доме №36 по ул. Кирова в г. Губкине, имело самостоятельное функциональное назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома. Следовательно, подвальное помещение не перешло в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. 

Факт того, что в подвале под встроенным нежилым помещением отсутствовали сараи или иные помещения, для пользования жильцов многоквартирного жилого дома подтвердил в судебном заседании представитель истца ФИО1 

Доводы представителя истца о том, что в многоквартирном 4-х этажном жилом доме №36 по ул. Кирова в г.Губкине никогда не существовало лифта, который указан в технической документации встроенного нежилого помещения (т.1 л.д.20-21) не могут быть приняты судом. Само по себе приведенное обстоятельство не может расцениваться как основание для удовлетворения исковых требований о признании недействительной сделки купли-продажи встроенного нежилого помещения. Оно не свидетельствует с безусловностью о наличии недостатков, переданной по договору купли-продажи недвижимости.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме №36 по ул. Кирова в г. Губкине подвал под встроенным нежилым помещением площадью 186,4 кв.м. имел самостоятельное функциональное назначение, не связанное с обслуживанием исключительно данного многоквартирного жилого дома. Следовательно, он не перешёл в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Довод представителя истца о том, что подвальное помещение должно находиться в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома, поскольку там находятся общие коммуникации и инженерные сети, является необоснованным, поскольку для определения правового режима названного помещения не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года №489-О-О и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 года №13391/09.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что муниципальное образование Губкинская территориальная администрация (впоследствии администрация Губкинского городского округа) имела право распоряжаться спорным подвальным помещением, являясь его законным собственником. В связи с этим заявленные ФИО4 исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи в части подвала площадью 186,4 кв.м., являются необоснованными. 

Заявляя указанные исковые требования, сторона истца не представила доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что спорное подвальное помещение под встроенным нежилым помещением было предназначено и фактически использовалось для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем, требования ФИО4 признаются безосновательными.

Иные доводы представителей истца и ответчика ООО «Губкинский центр коммерческой недвижимости» относительно ничтожности оспариваемой сделки и понесенных убытков в связи с содержанием подвала не могут быть приняты судом в качестве основания к удовлетворению исковых требований, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное понимание норм материального права и иное толкование законодательства.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Губкинский центр коммерческой недвижимости», администрации Губкинского городского округа о признании недействительным в части договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Губкинский городской суд. 

Судья: Комарова И.Ф.