РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-151/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Томилино» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Торговый дом «Томилино» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 5 067,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости. Административный истец просит определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представители административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнили требования и просили определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации Люберецкого муниципального района Московской области вопрос об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласились представители административного истца. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 августа 2015 года. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом ФИО1 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей ответчика и заинтересованного лица.

Суд соглашается с суждением эксперта о том, что внесение корректировки на разницу в площадях при определении величины арендной ставки в доходном подходе является обоснованным, т.к. как следует из объявлений на стр. 40-42, 50 в аренду сдается помещение, а не как ошибочно указано в письменных объяснениях административного ответчика блоками/частями. Эксперт, по мнению суда, обоснованно учитывала сдачу в аренду торговых помещений целиком, так как площадь объектов-аналогов, которая планируется к сдаче в аренду указана как окончательная, без возможности сдачи в аренду рассматриваемых объектов блоками/частями. Эксперт в судебном заседании пояснила, что информация о возможности сдачи в аренду блоками или частями в данном случае отсутствует в объявлениях. 

С учетом того, что кадастровая стоимость является одним из видов рыночной стоимости объектов недвижимости, эксперт в заключении обоснованно указал на то, что рыночная стоимость земельных участков, расположенных как под объектом оценки, так и под объектами-аналогами соответствует сложившемуся рынку цен на аналогичные земельные участки. В заключении эксперта по данному суждению приведены доводы. Так, на странице 93 приведена таблица с данными о рыночной стоимости земельных участков на дату определения рыночной стоимости (близкую к дате исследования), расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД. Исходя из таблицы, эксперт сделала вывод, что диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД (в районе расположения объекта оценки) составляет 3653,8 – 7058,8 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка, отведенного под размещение объекта оценки, составляет 5166,73 руб./кв.м. Данное значение попадает в диапазон рыночных данных, поэтому, по мнению эксперта, может быть принято в качестве достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, отведенного под размещение объекта оценки.

Вопросы наличия оснований для применения корректировок относительно «экономических зон» были исчерпывающе неоднократно на все уточняющие вопросы представителя административного ответчика разъяснены экспертом ФИО1 в судебном заседании. Логика разъяснений эксперта понятна. 

Как следует из выводов, содержащихся на странице 52 заключения, эксперт учитывал тот факт, что объект исследования не является типичным торговым объектом и относится к неактивному рынку. Общая площадь объекта исследования составляет 5067,6 кв.м., что значительно превышает площади типичных объектов торгового назначения представленных на открытом рынке.

На стр.20 заключения содержится информация о стоимости продажи/аренды объектов по экономической зоне, в которой расположен объект экспертизы, однако указанные диапазоны приводятся для единого объекта недвижимости единого объекта недвижимости, включая здания (помещения) и земельный участок, отведенный под его размещение. Эксперт пояснила, что при определении средней рыночной стоимости торговых объектов, как правило, в выборке участвуют современные капитальные объекты недвижимости торгового назначения и не учитываются значимые индивидуальные особенности объектов, которые обладают очевидными конструктивными и планировочными решениями в силу года постройки и морального устаревания объектов. В данном случае необходимо учитывать индивидуальные особенности анализируемого объекта, в том числе расположение внутри района, расположение относительно красной линии, планировку помещений, физическое состояние и высокий уровень конкурентной среды.

Соглашаясь с экспертом в указанной части суд исходит из того, что оцениваемый объект недвижимости является объектом торгового назначения, расположенным в поселке Томилино Люберецкого района, а, соответственно, предназначен для обеспечения нужд населения поселка в определенных товарах потребления и услуг. Жители поселка обеспечивают покупательскую наполняемость торговых помещений, товары и услуги ориентированы на местное население. 

Вопреки доводам представителей административного ответчика и заинтересованного лица, приближенность объекта недвижимости к МКАД, к г. Люберцы, в полной мере обеспеченном торговыми центрами, рынками, магазинами, не влияет, по мнению суда, на доходность принадлежащего административному истцу объекта недвижимости торгового назначения расположенного в другом населенном пункте - в поселке. 

Из заключения эксперта следует, что объект-аналог № 1 расположен в городе Лыткарино с численностью населения на 01.01.2015г. превышающим численность населения пос.Томилино и является единственным населённым пунктом муниципального образования «Городской округ Лыткарино» в районе расположения автовокзала г.Лыткарино в окружении многоэтажных жилых домов. При этом эксперт пояснила, что не смотря на то, что объект удален от МКАД на 15 км и от объекта оценки на 7,2 км., он имеет более высокую покупательскую активность. Эксперт пришла к выводу, что расположение объекта-аналога равнозначно с объектом оценки по фактору «экономическая зона», несмотря на тот факт, что объект оценки и объект-аналог формально попадают в разные экономические зоны.

Также из заключения эксперта следует, что объект-аналог № 2 расположен в поселке городского типа Быково на расстоянии 19 км от МКАД в районе Привокзальной площади железнодорожной станции «Быково». Поселок Быково примыкает к крупному городу Московской области - г.Жуковский, а объект-аналог расположен на расстоянии около 2,5 км от границы города Жуковский с численностью населения на 01.01.2015г. – 107815 человек. Эксперт указала, что расположение объекта-аналога равнозначно с объектом оценки, несмотря на тот факт, что указанные объекты недвижимости формально попадают в разные экономические зоны, определенные «для среднестатистических объектов».

Административным ответчиком, заинтересованным лицом не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 4 июля 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно статье 105 КАС РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц - 300 рублей, а для организаций - 2 000 рублей. 

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а не в размере 6000 рублей. 

Излишне уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Томилино» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 4 июля 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 5 067,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 147834800 (сто сорок семь миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Томилино» излишне уплаченную по платежному поручению № 279 от 11 ноября 2017 года государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 20 февраля 2018 года