№ 3а-28/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2019 года

Томский областной суд в составе:

председательствующего Залевской Е.А.,

при секретаре Климашевской Т.Г., 

с участием

представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 24.09.2018,

представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Администрации Томской области ФИО2, действующей на основании доверенности от 25.03.2019, 

представителя заинтересованного лица Администрации Томского района ФИО3, действующей на основании доверенности от 03.04.2019,

представителя заинтересованного лица Зоркальцевского сельского поселения ФИО4, действующего на основании доверенности от 11.12.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Департаменту по управлению государственной собственностью Администрации Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5 обратился в Томский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту по управлению государственной собственностью Администрации Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 в размере 17946000, 00 рублей.

В обоснование требования в письменных заявлениях и в пояснениях суду в лице представителя ФИО1 указал, что является собственником участка, обязан к уплате земельного налога, исчисляемого в зависимости от размера кадастровой стоимости участка.

В настоящее время в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости участка в 82042218,00 рублей, завышенной по сравнению с его рыночной стоимостью. Согласно Отчёту независимого оценщика Р. от 12.12.2018 рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 составила спорную сумму, и он вправе определить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости на дату оценки участка в порядке статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе судебного разбирательства административный истец изменил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 в 16031000,00 рублей.

Административный ответчик Департамент по управлению государственной собственностью Администрации Томской области в пояснениях суду в лице представителя в лице представителя ФИО2, в письменном отзыве на иск против удовлетворения требований возражал, указав, что представленный административным истцом Отчёт от 12.12.2018 допустимым доказательством по делу не является, поскольку составлен с нарушением Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 611 от 25.09.2014, так как все использованные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному району г. Томска, не сопоставимы с оцениваемым земельным участком по экономическим характеристикам, местоположению и выбору сегмента рынка, оценщиком неверно выбран сравнительный подход для оценки объекта (том дела 2, листы дела 98-101). 

Заинтересованные лица Администрация Томского района в лице представителей ФИО3, ФИО6, Администрация Зоркальцевского сельского поселения в лице представителя ФИО4 в пояснениях суду и в письменных отзывах возражали против удовлетворения иска по тем же основаниям. Дополнительно поясняли, что спорный объект является уникальным, выгодно расположен территориально, что делает его не сопоставимым с любым объектом на территории Томской области и обязывало оценщика применить иные методы оценки, в том числе и с подбором объектов – аналогов на территории иных субъектов Российской Федерации. Установление иной кадастровой стоимости в отношении участка административного истца негативно повлияет на доходы местного бюджета (том дела 2, листы дела 94-95, 102-106).

Административный истец ФИО5, административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменном отзыве (том дела 1, листы дела 171-172) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области полагало, что решение суда по настоящему делу на права и обязанности Управления не влияет.

Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд полагает требования подлежащими удовлетворению.

В силу части 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункты 1,2). 

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 24.11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 24.13).

Материалами дела подтверждено, что ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, с разрешённым использованием «для деятельности, связанной с оказанием услуг по эксплуатации торгово-офисных помещений», о чём суду представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 12.03.2019 (том дела 1, листы дела 10-12), данный земельный участок расположен на землях населённого пункта. 

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области № 134 от 14.11.2014 утверждены результаты определения кадастровой стоимости данного участка в порядке проведения массовой кадастровой оценки в размере 82042218,00 рублей, что подтверждается соответствующим приказом, а также выпиской из ЕГРН от 12.03.2019 (том дела 1, лист дела 9, том дела 2, листы дела 88-93).

Дата по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость – 01.01.2014.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии (часть 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодатель допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, предусматривая право заинтересованного лица установить кадастровую стоимость земельного участка в ином размере, равном его рыночной стоимости, определённой методом не массовой, а индивидуальной оценки. С учётом положения пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, аналогичного правилу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предметом такого заявления является размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 5 статьи 247 указанного Кодекса стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Содержание приведённых положений закона обязывает административного истца, обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением, представить доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2014, соответствующие требованиям Закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно статье 12 указанного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе судебного разбирательства ФИО5 в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт № 057/2018 от 12.12.2018 13.11.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком Р. (том дела 1, листы дела 14-121).

В силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

По ходатайству заинтересованного лица Администрации Зоркальцевского сельского поселения судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости земельного участка. 

По заключению эксперта ООО Бюро оценки ТОККО Х. от 01.07.2019 за № 377-Э/2019 по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составила 16031 000,00 рублей.

Данное заключение полностью соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которой оно должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов. 

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией, исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован. 

В рамках сравнительного подхода экспертом проанализирован рынок земельных участков на предмет наличия идентичных с объектом оценки аналогов, однако полностью сопоставимых по местоположению, площади и виду разрешённого использования аналогов найдено не было. В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, сопоставимые с оцениваемым объектом по различным параметрам и расположенные в пригороде г. Томска, на удалении 10-15 км. от города что допустимо исходя из расположения спорного участка на территории сельского поселения.

В процессе оценки применены корректировки на торг, на дату поступления объектов-аналогов на рынок, мотивирован отказ от корректировки на разрешённое использование и определена средневзвешенная удельная стоимость 1 кв. м земельного участка, а затем и его стоимость с учётом площади.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Такие виды разрешенного использования участков как «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» отнесены пунктом 1.2.9. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 к одной группе видов разрешённого использования.

Материалами дела подтверждено, что фактически оцениваемый участок используется для размещения логистического центра, оказывающего услуги складского хранения, что согласуется со сведениями публичной кадастровой карты и подтверждено представленными суду кадастровыми паспортами, техническими паспортами объектов недвижимости, возведёнными на участке и свидетельствами о государственной регистрации прав ФИО5 на них, свидетельствующими о том, что на участке расположены нежилые строения складов и инфраструктуры логистического центра, обеспечивающей их эксплуатацию по назначению: объекты электро- и водо-снабжения, охраны, (том дела 2, листы дела 131, 136-153).

По сведениям ЕГРН разрешённое использование участка значится как «для ведения деятельности, связанной с оказанием услуг по эксплуатации торгово-офисных помещений».

Оценивая спорный земельный участок, эксперт правильно учёл фактическое использование земельного участка и не принял во внимание нахождение на земельном участке объектов недвижимости.

Поскольку вид использования участка истца правильно определён по виду фактического пользования, оценщик правомерно определил объекты-аналоги с разрешённым использованием «под промышленное строительство», отнесённые законодателем к одной группе видов разрешённого использования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, расчеты н е содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. В целом данное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт Х. предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы административного заинтересованных лиц о том, что экспертом нарушен подпункт б пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 подлежат отклонению.

В силу приведённой нормы анализ оценщиком рынка предполагает определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. 

Ссылаясь на то, что логистический центр является уникальным объектом, не сопоставимым с иными объектами в пределах Томской области, административный ответчик и заинтересованные лица полагали, что эксперт при определении объектов –аналогов не мог ограничиться объектами, расположенными на территории г. Томска и Томского района.

Между тем, уникальность оцениваемого объекта и связанный с этим объективный недостаток информации о предложениях к продаже аналогичных объектов на дату оценки повлекли необходимость использования экспертом объектов оценки меньшей площади, что, однако, было преодолено путём определения рыночной стоимости 1 кв. м площади сопоставимых объектов с умножением её в последующем на площадь оцениваемого участка.

Таким образом, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнений в обоснованности экспертного заключения.

В силу части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Возражая против выводов судебного эксперта, административный ответчик и заинтересованные лица ограничились лишь критикой предоставленных суду доказательств, однако ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, каких-либо иных доказательств недостоверности выводов эксперта суду не предоставили, также как и доказательств иной кадастровой стоимости спорного объекта.

Поводы для назначения повторной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Таким образом, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка истца в размере, определённого заключением судебной экспертизы- 16031000, 00 рублей.

Поскольку абзацем пятым статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату подачи ФИО5 заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Томский областной суд - 14.03.2019.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявление ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, /__/ кв. м в размере его рыночной стоимости, равной 16031 000, 00 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой подачи заявления считать 14 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Томского областного суда в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Томский областной суд.

Председательствующий Залевская Е.А.