Дело № 2-697/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(дата) Советский районный суд города Нижнего Новгорода 

в составе председательствующего судьи Карцевской О.А.,при секретаре Деминой О.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.В.В., Л.И.Н. к товариществу собственников недвижимости «ТИЗ "П."», М.А.С. о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к товариществу собственников недвижимости «ТИЗ "П."», М.А.С. о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка. 

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются членами ТСН «ТИЗ "П."» (ранее до апреля 2016г. ТИЗ «"П."»). Кроме того, являются действующими членами Совета ТСН «ТИЗ «"П."».

Согласно п. 6.1 Устава ТСН «ТИЗ "П."» - Территория ТИЗ состоит из совокупности участков членов ТИЗ, земель общего пользования, принадлежащих ТИЗ в соответствий с Гос. Актом №... от 24.06.1993г. и участков собственников земли, не входящих в ТИЗ.

Согласно п. 6.3 Устава ТСН «ТИЗ "П."» - Собственность ТСН «ТИЗ "П."» является общей долевой собственностью членов ТИЗ и других владельцев участков, расположенных на территории ТИЗ, принимавших участие в приобретении собственности ТИЗ.

(дата)г. отбывшего председателя ревизионной комиссии ТСН «ТИЗ "П."» П.С.В. истцам стало известно, что один из земельных участков общего пользования находящийся в общей долевой собственности членов ТСН «ТИЗ "П."», расположенный по адресу: ... (кадастровый №...), площадью 819 кв.м. продан М.А.С. за 1000 000 рублей.

Согласно выписки из ЕГРП от 22.11.2016г. №... правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: ... (кадастровый №...) значится М.А.С., номер и датa регистрации права-52/52/124-52/012/705/2016-4178/2 от 29.09.2016г.

Согласно представленному в материалы дела копии кадастрового дела земельного участка кадастровый №... (дата)г. заключен договор купли-продажи земельного участка между ТИЗ (Товарищество индивидуальных застройщиков) «"П."» и М.Л.С., земельный участок, расположенный по адресу: г...

квартал 3 участок 1 (кадастровый №...) продан М.А.С. за 1000000 рублей. Указанный договор купли-продажи подписан со стороны продавца «"П."» Д.Д.Б. (действующим на основании протокола общего собрания ТИЗ «"П."» от 18.11. 2015г. )

Согласно ст 166 ГКРФ - Сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может бьиь предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может бьпь признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числe повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в инересах третьих лиц, она может бьть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки нeдeйcтвитeльнoй.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Сопасно cт. 167 ГКРФ - Недействительная сделка не влечет юридических следствий, за исключением теx, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2 При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная безсогласия третьего лица, органа юридического лица или государственного opгана либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, правомоченного давать сотласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого coглсия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего oт имени юридического лица без доверенности органа юридическою лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Согласно cт. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Согласно ч.4 cт. 147 Жилищного кодекса РФ правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Согласно ст. 123.13 ГК РФ товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Cocтав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

Согласно cт. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по coглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Coгласно ст 250 ГКРФ при продаже доли в праве общей coбcтвенности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусморенньх законом.Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемою долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любойдругой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истцы считают не законным и недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г.Н. Новгород, ... ТИЗ «"П."» у ... квартал 3 участок I (кадастровый №...) заключенную между ТИЗ «"П."» и М.А.С., поскольку на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 21.09.2016г. ТИЗ "П."» (выступающий в данном договоре продавцом) не существовал, поскольку с апреля 2016г. преобразован в ТСН «ТИЗ "П."», о чем внесена запись в ЕГРЮЛ.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка 21.09.2016г. у Д.Д.В. отсутствовали полномочия на заключение данного договора. Протокол общего собрания ТИЗ «"П."» от 18.11.2015г. решением Советского районного суда г. Н.Новгорода от 17.05.2016г. (вступившим в законную силу 13.09.2016г) признан ничтожным.

В.В.В., Л.И.П. - члены ТСН «ТИЗ "П."» и действующие члены Совета ТСН «ТИЗ "П."» не давали своего соыасия на отчуждение земельного участка (кадастровый №... ) общего пользования, находящегося в общей долевой собственности всех членов ТСН «ТИЗ "П."».

На сегодняшний день количество членов ТСН «ТИЗ "П."» составляет 104 человека и их согласие на отчуждение земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070335:57 так же не получено.

Истцы считают, что в соответствии со ст. 123.13, 246, 250 ГКРФ для отчуждения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и являющегося землей общего пользования необходимо письменное согласие всех членов ТСН «ТИЗ "П."».

В договоре купли-продажи земельного участка от 21.09.2016г. отсутствует ссылка на основании какого протокола общего собрания членов ТСН «ТИЗ "П."» разрешено продать данный участок, а так же определена стоимость данного участка и определен покупатель данного участка.

В нарушение ст. 246, 250 ГКРФ ни В.В.В., ни Л.И.Н., а так же никому из других 104 членов ТСН «ТИЗ "П."», являющимися в соответствии с п.6.3 Устава ТСН «ТИЗ "П."» соеобственниками данного земельного участка не было сделано письменное предложение о покупке данного участка, чем были нарушены права и затронуты интересы истцов как членов товарищества, так и сособственников проданного земельного участка, не дав истцам права реализовать свои права, предусмотренные ст. 246, 250 ГКРФ.

На момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, действующими членами совета ТСН «ТИЗ "П."» (согласно ст. 144, ч.4 ст.147 ЖКРФ - совет является исполнительным органом в ТСН «ТИЗ "П."») являлись Л.И.Н.. В.В.Н.. А.М.А., С.Е.В. Совет ТСН «ТИЗ "П."» в нарушение Устава о заседании Совета не извещались, своего согласия на продажу земельного участка с кадастровым номером №..., а также не уполномочивали кого - либо на совершение сделки с данным земельным участком от имени ТСН "П."

Земельный участок (кадастровый №... ) продан по цене 1000 000 рублей, т.е. по цене ниже кадастровой и рыночной стоимости данного участка, чем причинен имущественный вред товариществу и его членам. Так кадастровая стоимость участка на момент продажи составляла 1093 610.7 рублей, рыночная стоимость участка на момент продажи составляла 1300 000 рублей.

Определение цены и покупателя данного участка является компетенцией общего собрания членов ТСН «ТИЗ "П."».

Истцы считают, что представленное в материалы дела решение Совета ТСН «ТИЗ "П."» от 14.09.2016г. является недействительным в силу отсутствия у Совета полномочий по принятию таких решений, а так же отсутствия полномочий у Д.Д.Б., В.А.А., Ш.А.Г., Н.Д.К., Ж.О.П. как у членов Совета ТСН «ТИЗ "П." в связи с отменой их полномочий решением Советского районного суда г. Н. Новгорода от (дата).

Таким образом, договор oт 21.09.201бг. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ..., закулюченный между ТИЗ «"П."» и М.А.С. должен быть признан недействительным и применены последествия признания договора недействительным.

На основании изложенного, и в соответствии со ст. 12, 123.13, 166, 167, 173.1, 174, 246, 250 ГК РФ, п 6.1,6.3 Устава ТСН « ТИЗ "П."», с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ истцы просят признать недействительным договор oт (дата) купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ... заключенный между ТИЗ «"П."» и М.А.С., применить последствия недействительности сделки: передать земельный участок с кадасровым номером №... расположенный по адресу: ... в собственность ТСН «ТИЗ "П."», взыскать с ТСН «ТИЗ "П."» 1000 000 рублей в пользу М.А.С., взыскать с ответчиков судебные расходы. 

В судебном заседании истец В.В.В., представитель Л.И.Н. по доверенности Л.В.Е. доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали, просили удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика ТСН «ТИЗ "П."» по доверенности К.С.Г. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований по тем мотивам, что сделка является оспоримой, право на признание недействительной указанной сделки у истцов отсутствует в силу ст. 173.1 ГК РФ.

Представитель третьего ответчика М.А.С. по доверенности Н.М.С. находила иск не подлежащим удовлетворению, поскольку М.А.С. является добросовестным приобретателем, истцами не доказано, что в силу ч. 2 ст. 173.1 ГК РФ М.А.С. знал или должен был знать об отсутствии об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст.123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

В силу ст.123.13 ГК РФ товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

К правоотношениям с участием ТСН применимы нормы ГК РФ (ст. 291); ЖК РФ (раздел VI "Товарищество собственников жилья" и др.); ФЗ от (дата) N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Порядок принятия решений в ТСН регулируется положениями гл.9.1 ГК РФ, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

Так, в соответствии со ст.181.2 решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания. 

В силу ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Статья 181.4, регулирующая правила признания решения оспоримым, устанавливает следующее:

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.

Согласно ст.181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Судом установлено, что некоммерческая организация Товарищество индивидуальных застройщиков «"П."» является объединением собственников земельных участков, предназначенных индивидуального жилищного строительства и расположенных на предназначенной для строительства территории (гос. акт №... (дата)). 

Согласно Уставу ТИЗ «"П."», утвержденному общим собранием ТИЗ «"П."» (дата), в соответствии со ... закона от (дата) № 189-ФЗ «О товариществах собственников жилья» ТИЗ «"П."» является товариществом собственников жилья, руководствуется в своей деятельности Уставом, ФЗ «О некоммерческих организациях», ФЗ «О товариществах собственниках жилья», действующим законодательством РФ и ..., нормативными актами органов местного самоуправления г.Н.Новгорода.

Органами управления ТИЗ являются: общее собрание, совет правление, председатель, ревизионная комиссия.

В разделе 4 Устава, указано, что членство в ТИЗ возникает после добровольного вступления в него собственника участка, расположенного на территории ТИЗ, при его согласии с действующим Уставом, письменном заявлении, оплате вступительного взноса, после утверждения на общем собрании ТИЗ.

Согласно п.5.1 Устава ТИЗ «"П."» каждый член ТИЗ - собственник земельного участка, выполняющий требования Устава ТИЗ, имеет равные права и обязанности. 

Согласно п.5.3 Устава члены ТИЗ имеют право: - участвовать в управлении ТИЗ с правом решающего голос, получать информацию о деятельности органов управления ТИЗ, участвовать в работе с правом совещательного голоса. 

В силу п. 6.3 Устава собственность ТИЗ является общей долевой собственностью членов ТИЗ и других владельцевучастков, расположенных на территории ТИЗ, принимавших участие в приобретении собственности ТИЗ. 

Согласно п.8.2 Устава к исключительной компетенции общего собрания относят следующие вопросы: принятие решения о реорганизации или ликвидации ТИЗ (2\3 голосов), изменение Устава (2\3 голосов), выборы Совета ТИЗ (большинством голосов), утверждение кандидатуры Председателя и его заместителя (большинством голосов), выборы ревизионной комиссии (большинством голосов), утверждение отчета председателя ТИЗ (большинством голосов), утверждение размеров ежегодного взноса и пени (большинством голосов), утверждение годовых планов работ и бюджета (большинством голосов), прием и исключение членов ТИЗ (2\3 голосов), принятие решения о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе ремонте, недвижимого имущества ТИЗ (2\3 голосов), принятие решения об отчуждении - продаже, сдаче в аренд, залоге недвижимого имущества ТИЗ (2\3 голосов). 

Согласно п. 8.3.3 Совет ТИЗ выполняет решения общего собрания. К компетенции Совета, в том числе, относится согласование использования средств ТИЗ при заключении договоров продажи собственности. 

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками земельных участков, расположенных на территории ТИЗ «"П."», а также членами ТИЗ «"П."». 

(дата)г. проведено внеочередное общее собрание членов ТСН «ТИЗ "П."», на котором принято решение по вопросу №... : Утвердить Д.Д.Б. председателем ТСН «ТИЗ "П."»; по вопросу №...: Разрешить Д.Д.Б. заключать договора на вполнение инженерно -геодезических изысканий и проекта планировки территории ТСН «ТИЗ "П."» в соответствии с градостроительным заданием №..., утвержденным приказом Департамента градостроительного развития территории ... 06-09/28 от (дата), для оплаты по договорам реализовать один земельный участок. принадлежащий ТСН.

Согласно выписке из протокола заседания Совета ТСН «ТИЗ "П."» от (дата) Совет ТСН единогласно постановил: продать М.А.С. участок №...(дата)000 рублей согласно отчета об оценке №... Приволжской оценочной компании. 

21 ТСН «ТИЗ "П."»ТИ сентября 2016 года между ТИЗ «"П."» в лице председателя Д.Д.Б. и Ж.Л.П., действующей в интересах М.А.С., на основании доверенности от (дата), заключен договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... общей площадью 819 кв.м., кадастровый №..., разрешененное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

Указанный земельный участок принадлежит продавцу ТИЗ «"П."» на праве собственности на основании протокола общего собрания ТИЗ «"П."» от (дата), протокола общего собрания ТИЗ «"П."» от (дата), свидетельства о государственной регистрации права серии №..., выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... от (дата).

Земельный участок оценен сторонами и продан за 1000000 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТИЗ «"П."».

Согласно п.5 договора по подписания договора земельный участок осмотрен покупателем. 

Договор купли-продажи подписан со стороны продавца Д.Д.Б., со стороны покупателя представителем М.А.С. -Ж.Л.П. 

Согласно платежному поручению №... (дата) покупателем произведена оплата по договору купли - продажи земельного участка в полном объеме в размере 1000000 рублей.. 

Как следует из иска, истцы В.В.В., Л.И.Н. просят признать договор купли - продажи земельного участка от (дата), заключенного между ТИЗ «"П."» и М.А.С. недействительным по тем основаниям, что на момент совершения сделки Д.Д.Б. не обладал полномочиями по ее заключению от имени ТИЗ «"П."», поскольку протокол общего собрания от (дата) решением Советского районного суда ... от (дата)(вступившим в законную силу (дата)) признан ничтожным, решение общего собрания от (дата) впоследствии признано ничтожным решением Советского районного суда ... от (дата) и апелляционным определением от (дата) в полном объеме, вопрос о продаже земельного участка не включен в повестку общего собрания от (дата), легитимный Совет ТИЗа сделку не одобрял.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 90-93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Из разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" усматривается, что согласно пункту 2 статьи 51 ГК РФ данные государственной регистрации юридических лиц включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных.

По общему правилу закон не устанавливает обязанности лица, не входящего в состав органов юридического лица и не являющегося его учредителем или участником (далее в этом пункте - третье лицо), по проверке учредительного документа юридического лица с целью выявления ограничений или разграничения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица или нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга либо совместно.

Третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу вправе исходить из неограниченности этих полномочий (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ). Если в ЕГРЮЛ содержатся данные о нескольких лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, третьи лица вправе исходить из неограниченности полномочий каждого из них, а при наличии в указанном реестре данных о совместном осуществлении таких полномочий несколькими лицами - из неограниченности полномочий лиц, действующих совместно (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Положения учредительного документа, определяющие условия осуществления полномочий лиц, выступающих от имени юридического лица, в том числе о совместном осуществлении отдельных полномочий, не могут влиять на права третьих лиц и служить основанием для признания сделки, совершенной с нарушением этих положений, недействительной, за исключением случая, когда будет доказано, что другая сторона сделки в момент совершения сделки знала или заведомо должна была знать об установленных учредительным документом ограничениях полномочий на ее совершение (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Бремя доказывания того, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях, возлагается на лиц, в интересах которых они установлены (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

По смыслу статьей 51 и 53 ГК РФ неясности и противоречия в положениях учредительных документов юридического лица об ограничениях полномочий единоличного исполнительного органа толкуются в пользу отсутствия таких ограничений.

Ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу. Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В материалы дела не представлено доказательств того, что М.А.С. знал или должен был знать о наличии ограничений для председателя ТИЗ «"П."» при заключении сделки. 

Факт признания недействительными решения общего собрания от (дата), от (дата) сам по себе не может свидетельствовать о недействительности сделки купли -продажи земельного участка между ТИЗ «"П."» и М.А.С., поскольку в данном случае в силу прямого указания в законе для этого необходимо, чтобы другая сторона(М.А.С.) знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки у Д.Д.Б. необходимых полномочий на ее совершение, решения общего собрания членов ТИЗ, а также одобрения легитимного Совета.

Как следует из материалов дела, в момент совершения оспариваемой сделки (дата) Д.Д.Б. действовал на основании юридически действующего решения общего собрания от (дата) об избрании его председателем ТСН «ТИЗ "П."» и реализации в предусмотренных в решении целях одного земельного участка, принадлежащего ТИЗ «"П."».

М.А.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070335:57. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию и соответственно юридическую экспертизу. В материалах дела имеется данный договор купли-продажи. Данный земельный участок не имел никаких ограничений и обременений. Каких-либо сведений о спорах между членами ТИЗ «"П."» и ТИЗом о признании недействительными решений общего собрания, а также относительно данного земельного участка государственный реестр недвижимости не содержал. 

Следовательно, по смыслу норм общей части Гражданского кодекса РФ о защите права собственности М.А.С. является добросовестным приобретателем указанного земельного участка.

Согласно ст. 302 ГК РФ «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

ТСН «ТИЗ "П."» добровольно осуществило распоряжение земельным участком на возмездной основе.

В момент продажи земельного участка (дата) при заключении договора между ТСН «ТИЗ "П."» и покупателем М.А.С. ответчик добровольно распорядился спорным земельным участком.

ТСН «ТИЗ "П."» является юридическим лицом. По смыслу норм общей части Гражданского кодекса РФ, ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

В соответствии со ст. 53 ГК юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Следовательно, воля юридического лица выражается через волю уполномоченных лиц в частности единоличного исполнительного органа юридического лица (руководителя), для ТСН ТИЗ "П." - председателя.

Согласно материалам дела, в момент совершения сделки купли-продажи земельного участка (дата) лицом, которое без доверенности было вправе действовать от имени юридического лица, председателем, являлся Д.Д.Б.

Он являлся руководителем юридического лица и соответственно по смыслу закона выражал его волю на основе решения общего собрания членов ТСН ТИЗ "П." от (дата), которое на момент заключения сделки являлось юридически действующим. 

Протокол данного собрания имеется в регистрационном деле Россреестра, который осуществлял юридическую экспертизу сделки купли-продажи, а соответственно волю и полномочия лица, осуществляющего продажу. 

Кроме того, материалы регистрационного дела Россреестра, имеющиеся в материалах дела содержат протокол общего собрания членов ТСН ТИЗ "П." от (дата), на котором принято решение об избрании Д.Д.Б. председателем и продаже спорного участка. Имущество продано за плату- 1000 000 руб.

Следовательно, недвижимое имущество ТИЗ «"П."» выбыло по его воле и на возмездной основе. 

Запись в ЕГРЮЛ о полномочиях председателя на момент совершения сделок не оспорена и принята во внимание покупателем М.А.С. Виновность действий председателя, действовавшего в момент заключения сделки, правоохранительными органами не установлена. 

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок выбыл из распоряжения ТСН ТИЗ "П." на возмездной основе, М.А.С. является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать о предполагаемых пороках полномочий продавца, т.к. официальные реестры не содержали каких - либо подобных сведений, спорный земельный участок выбыл из распоряжения ТСН ТИЗ "П." на добровольной основе.

Добровольность волеизъявления продавца подтверждается сведениями регистрирующих органов ФНС РФ и Россеестра. В момент совершения сделки они исходили от уполномоченного лица, сведения о котором содержались в ЕГРЮЛ. Сделка прошла государственную регистрацию и соответственно юридическую экспертизу на предмет наличия предмета договора, полномочий сторон, а также существенных условий договора.

Договор содержит соглашение о всех существенных условиях предусмотренных для купли-продажи недвижимого имущества - предмет, точное описание земельного участка и форма соглашения в виде подписания единого документа, с которыми закон связывает возникновение прав и обязанностей.

Следовательно, М.А.С. произвел все разумные, с точки зрения необходимости и достаточности, действия для приобретения данного недвижимого имущества: осмотрел участок, проверил полномочия продавца в ЕГРЮЛ, уточнил публичные сведения из ГКН. Никаких препятствий для совершения сделки не имелось.

При таких обстоятельствах, в момент совершения сделки М.А.С. не знал и не должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки полномочий Д.Д.Б., необходимого согласия общего собрания членов ТИЗ и одобрения легитимного Совета ТИЗ на ее совершение.

Следовательно, спорный земельный участок не может быть истребован у М.А.С. путем применения механизма, предусмотренного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки земельного участка, на что истцы также ссылаются в обоснование заявленных требований, статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от (дата) N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Однако, таких требований истцами не заявлено. 

Принимая во внимание приведенные по делу обстоятельства и требования закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований В.В.В., Л.И.Н. к товариществу собственников недвижимости «ТИЗ "П."», М.А.С. о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в месячный срок со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд ....

Судья О.А. Карцевская

(марка обезличена)

(марка обезличена)