Дело № 2-1827/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2025 года г. Элиста 

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи Манджиева О.Б.,

при секретаре судебного заседания Бадмаевой Т.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации г.Элисты о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Ему на праве собственности принадлежит жилое помещение в виде квартиры в двухквартирном одноэтажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 45,8 кв.м. Им возведена пристройка к квартире, общей площадью 12,5 кв.м. Указанная самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку соответствует всем установленным требованиям. Оформить соответствующим актом введение в эксплуатацию возведенной пристройки, зарегистрировать изменения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия он не имеет возможности. Просит суд признать право собственности на самовольную пристройку (Литер В), общей площадью 12,5 кв.м., к квартире в двухквартирном жилом одноэтажном доме, расположенном по адресу: 

<

данные изъяты>.

Определением суда от 14 июля 2025 года привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО3, ФИО4 

В последующем представитель истца ФИО2 – ФИО5 представила уточненное исковое заявление, в котором просит признать за ФИО2 право собственности на квартиру в двухквартирном жилом одноэтажном доме, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>, в реконструированном виде, с доведением общей площади до 58 кв.м. 

Истец ФИО2, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, не явился. 

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представители ответчика Администрации г. Элисты, третьих лиц Управления Росреестра по Республике Калмыкия, ФИО3, ФИО4, будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания, не явились. Заявлений, ходатайств об отложении судебного заседания от них не поступило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Защита гражданских прав, в частности, о признании права собственности, по смыслу ст. 12 Гражданского кодекса РФ, осуществляется путем признания права.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, следует, что пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части. 

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому. 

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч. 2).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пп. 4 ч. 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с ч. 4 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года № 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. 

Согласно п. 2 указанного Приказа утвержденный им Перечень не включает виды работ по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении, в том числе, жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). 

Также в силу пп. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. 

Составной частью жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства помимо основного жилого строения и жилых пристроек являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания жилого здания (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), следующие судьбе главной вещи (ст. 135 Гражданского кодекса РФ).

Под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки за исключением основного здания (например, жилого дома на земельном участке, принадлежащем гражданину), которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер (сарай, гараж, баня, постиранная, и т.д.). По смыслу приведенных положений закона критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию. 

В ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Требования к такому уведомлению установлены указанной статьей.

Как следует из материалов дела, ФИО2 по договору купли-продажи от 11 мая 2017 года приобрел квартиру, общей площадью 45,8 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>. 

Из выписки из ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 622 кв. м, по адресу: 

<

данные изъяты>, категории земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного строительства – под многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 (1/2 доли), ФИО4 (1/4 доли), ФИО3 (1/4 доли). 

В последующем на указанном земельном участке ФИО2 самовольно, без согласования и разрешения соответствующих учреждений, были возведена жилая пристройка с литером В, общей площадью 12,5 кв.м.

Для определения обследования технического состоянии строительных конструкций самовольного строения литер В, возведенного к квартире № 

<

данные изъяты> жилого дома № 

<

данные изъяты> (Литер 1) истец обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО1. Экспертом был сделан вывод о том, что самовольная отапливаемая пристройка литер В, возведенная к квартире № 

<

данные изъяты> жилого дома № 

<

данные изъяты> (литеры № 1, А) по адресу: 

<

данные изъяты>, эксплуатируется в соответствии с действующими строительными нормами, а также санитарно-техническими, противопожарными требованиями. Фундамент пристройки имеет прочную связь с грунтом, основания, несущие стены возведены из шлакоблоков, утеплителя и штукатурки, перекрытие выполнено из деревянных балок с утеплением, кровля – скатная из асбестоцементных листов. Кроме того, к объекту подведены все необходимые инженерные системы. Сохранение и дальнейшая эксплуатация самовольного строения не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 13 марта 2025 года, данная квартира, расположенная в одноэтажном многоквартирном жилом доме, состоит из отапливаемой пристройки под литером № В (кухня-топочная, площадью 12,5 кв.м.), пристройки под литером А (прихожая, санузел, площадью 16,1 кв.м.) и квартиры под литером 1 (две жилые комнат площадью 25,9 кв.м., кладовая площадью 3,5 кв.м.). При этом общая площадь квартиры (литеры 1, А) с пристройкой под Литером В составляет 58 кв.м., жилая – 25,9 кв.м. 

Из ответа акционерного общества «Газпром газораспределение Элиста» от 11 июля 2025 года следует, что газовое оборудование по приведенному выше адресу соответствует нормам. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что строительные конструкции квартиры многоквартирного жилого дома истца с жилой пристройкой (Литер «В») находятся в удовлетворительном состоянии, их фактическое состояние обеспечивает их безопасную эксплуатацию и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право ФИО2 на квартиру в реконструированном виде никем не оспорено. В судебном заседании установлено, что он открыто владеет жилой квартирой, несет расходы по ее содержанию и ремонту.

Из представленных материалов судом установлено, что принадлежащее истцу жилое помещение в виде квартиры является структурно обособленным от остальной части жилого дома, имеет отдельный вход с прилегающего земельного участка, не имеет общих с другой частью жилого дома (квартирой) внутридомовых помещений, мест общего пользования. В силу чего часть жилого дома истца должна рассматриваться как блокированная постройка.

Спорная квартира была реконструирована единолично истцом и реконструированная часть дома не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает права третьих лиц, не ведет к нарушению целостности объекта или изменению его характеристик, поскольку изначально квартиры являются обособленными, изолированными друг от друга помещениями, земельный участок разделен забором. 

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и возможность признания на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не только с соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, но и с одновременным установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. 19 марта 2014 года) указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. 

При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. 

Также Верховным Судом РФ было указано на необходимость обеспечивать при рассмотрении дел по искам о сносе самовольны построек соблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, соответствия избранного истцом (истцами) способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов. 

Оснований полагать, что признание за истцом права собственности на квартиру в реконструированном виде нарушит чьи-либо права, у суда не имеется. Произведенная реконструкция права и интересы владельцев соседних квартир не нарушают, спорная пристройка (литер В) была возведена истцом в пределах границ принадлежащего истцу земельного участка. В соответствии со своим целевым назначением в целом квартира в реконструированном виде соответствует техническим нормам, ее реконструкция угрозу жизни и здоровья гражданам не создает. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, с доведением общей площади до 58 кв.м., расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление ФИО2 к Администрации г.Элисты о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде удовлетворить.

Признать за ФИО2 (паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты>) право собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в реконструированном виде с доведением общей площади до 58 кв.м., расположенной по адресу: 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: О.Б. Манджиев 

Решение в окончательной форме принято 25 августа 2025 года.