Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«06» марта 2017г. 

<

адрес>

Советский районный суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Власовой О.В. 

При секретаре Корниенко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО18 ча, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер», ФИО15 о признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 и другие обратились в суд с иском к ТСЖ «Морской 3», ООО «Радужный клевер», ФИО15 о признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок, указав, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме 

<

адрес>. Также на праве общей долевой собственности им принадлежит расположенное в жилом доме общее имущество – нежилое помещение (подвал) общей площадью 573,3 кв.м. С 03.03.2010 деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Морской 3». До 25.04.2016 председателем ТСЖ являлся ФИО16 В период с 22.10.2015 по 01.11.2015 в адрес собственников поступили бюллетени для заочного голосования по вопросу подготовки дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения с кадастровым номером № от 25.02.2015, в связи с чем им стало известно о заключении ТСЖ 25.02.2015 договора аренды. Запросив выписку из ЕГРП в отношении подвального помещения, они узнали о наличии зарегистрированных обременений: договора аренды нежилого помещения от 01.12.2013, заключенного с ООО «Радужный клевер», и договора аренды нежилого помещения от 25.02.2015 с ФИО15 Считают, что указанные сделки являются недействительными в силу их ничтожности, поскольку общее собрание собственников жилья не принимало решения о заключении каких-либо договоров аренды общего имущества дома, они не были уведомлены о проведении собрания по вопросу передачи общего имущества в аренду, и, как следствие, не принимали решения об утверждении условий передачи в аренду подвального помещения третьим лицам, в т.ч. условий оплаты пользования помещениями. Поскольку такого собрания не проводилось, договоры аренды заключены без получения обязательного согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, считают, что в действиях ФИО16, осуществлявшего полномочия от имени ТСЖ, имеется злоупотребление правом. Заключение оспариваемых договоров аренды не соответствует целям создания ТСЖ, о чем свидетельствует факт уклонения председателя ТСЖ от предоставления как самих договоров, так и финансовой отчетности, в т.ч. о расходовании денежных средств, полученных ТСЖ от сдачи подвальных помещений в аренду. Жильцами дома не получены какие-либо преимущества от сдачи помещений в аренду, и отсутствуют основания полагать, что денежные средства поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются на нужды собственников жилья. Считают, что заключение договоров аренды председателем ТСЖ не соответствует целям деятельности ТСЖ. С учетом того, что заключение договоров производилось без согласования его условий с собственниками жилья, полагают, что заключение договоров аренды совершено с целью получения материальной выгоды третьими лицами – арендаторами имущества, а не жильцами дома. Они не имеют возможности ознакомиться с договорами, в связи с чем предполагают, что размер арендной платы может не соответствовать рыночной стоимости сдачи в аренду аналогичного по характеристикам имущества. Помимо этого, сделки затрагивают не только интересы собственников, но и неограниченного круга лиц (публичные интересы). Также имеются основания полагать, что в результате заключения указанных договоров может быть причинен вред их имуществу. Так, ранее в СМИ сообщалось о недобросовестных действиях ФИО15 и нанесения вреда собственникам квартир другого жилого дома. Поэтому просят признать договор аренды нежилого помещения, заключенный 01.12.2013, зарегистрированный в ЕГРП за номером записи № от 29.10.2014, между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», недействительной сделкой и применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от 01.12.2013, исключить из ЕГРП запись об обременении в виде аренды на основании указанного договора, а также признать договор аренды нежилого помещения, заключенный 25.02.2015, зарегистрированный в ЕГРП номер записи № от 26.03.2015, между ТСЖ «Морской 3» и ФИО15, недействительной сделкой и применить последствия недействительности договора аренды нежилого помещения от 25.02.2015, исключить из ЕГРП запись об обременении в виде аренды на основании указанного договора.

В судебном заседании ФИО1, действующий в своих интересах и как представитель ФИО4, ФИО14, ФИО9, ФИО6, ФИО13, представитель истца ФИО1 – ФИО17, истцы ФИО18, ФИО12, ФИО7, действующий в своих интересах и как представитель ФИО6, заявленный иск поддержали, настаивали на том, что общее собрание собственников помещений их дома 23.07.2012 и общее собрание в форме заочного голосования в период с 09.08.2014 по 19.08.2014 не проводились, необходимого кворума на собраниях не было, решений о сдаче нежилых помещений в аренду на этих собраниях не принималось, и условия договоров аренды собственниками помещений не утверждались. Договоры аренды заключены без согласия собственников, о чем им стало известно только в начале 2016 года, когда была получена выписка из ЕГРП на спорные помещения.

Истцы ФИО3, ФИО9, ФИО8, ФИО5, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, о времени и месте заседания были извещены. ФИО3, ФИО5, ФИО11, ФИО13, ФИО14 просили дело рассмотреть в их отсутствие. ФИО8 направил в суд заявление, в котором просил отозвать свои исковые требования в отношении ООО «Радужный клевер», т.к. он является владельцем квартиры с конца 2014 года и был не курсе сложившейся ситуации и не владел информацией об условиях аренды ООО «Радужный клевер».

Представитель ТСЖ «Морской 3» в судебное заседание не явился, о времени и месте заседания был извещен. В судебном заседании 05.07.2016 председатель ТСЖ «Морской 3» ФИО16 иск не признал, пояснил, что договоры аренды спорных помещений ТСЖ заключало на основании решений общих собраний собственников помещений дома, на которых велись протоколы, заполнялись бюллетени, избиралась счетная комиссия. Первое собрание было очным, второе проводилось в форме заочного голосования. Договор с ООО «Радужный клевер» заключал М., он был уполномочен на это общим собранием (т.1 л.д.79). 

Представитель ответчиков - ООО «Радужный клевер», ФИО15 и третьих лиц – ФИО19 в судебном заседании иск не признал, настаивал на том, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который при оспаривании сделки по основанию ст.173.1 ГК РФ составляет один год с момента заключения сторонами договора аренды и передачи по нему имущества. Настаивал на том, что из представленных в суд документов однозначно следует, что общее собрание собственников помещений жилого дома по 

<

адрес> 23.07.2012 и общее собрание в форме заочного голосования в период с 09.08.2014 по 19.08.2014 проводились, и кворум на них для принятия решений о сдаче общего имущества в аренду имелся. Истцы принимали участие в собраниях и не могли не знать, что оно сдается в аренду. Обратил внимание суда также на то, что, оспаривая сделки, истцы не представили доказательств причинения им ущерба или наступления иных неблагоприятных последствий от аренды общего имущества. 

Третьи лица ФИО20, Гильберт Л.И., ФИО21, ФИО22, ФИО23, Гильберт Е.Э., ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО в судебное заседание не явились, о времени и месте заседания извещались по имеющимся в материалах дела адресам.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.134-147). 

Решением общего собрания собственников помещений этого дома от 07.02.2010 избран способ управления многоквартирным домом - управление Товариществом собственников жилья, учреждено Товарищество собственников жилья «Морской 3», утвержден его устав, а 03.03.2010 произведена регистрация ТСЖ «Морской 3» в ЕГРЮЛ (том 1 л.д.10-14, 34,35, 221).

01.12.2013 между ТСЖ «Морской 3» (арендодатель) и ООО «Радужный клевер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого подвального помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное в подвальном помещении, находящееся по адресу: 

<

адрес>, на срок 10 лет, начиная с 01.01.2014. Размер арендной платы составляет 150 рублей за квадратный метр отремонтированной и фактически используемой площади в месяц (т. 1 л.д.90-92). 01.12.2013 указанное помещение передано ООО «Радужный клевер по акту приема-передачи (т.1 л.д.93).

На основании данного договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № от 29.10.2014 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ООО «Радужный клевер» (т.1 л.д.88).

25.02.2015 между ТСЖ «Морской 3» (арендодатель) и ФИО15 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения – подвала, имеющего кадастровый №, расположенного в многоквартирном жилом доме с адресом: 

<

адрес>, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности, сроком на 20 лет с даты заключения договора. Размер арендной платы составляет ежемесячно 50 руб. за 1 кв.м помещения. По условиям данного договора арендатор обязан вносить арендную плату по окончании проведения ремонтных работ помещения и подписания сторонами акта выполненных работ. Для целей приведения помещения в состояние пригодное к эксплуатации арендатор обязуется произвести ремонт помещения в срок не позднее 5 лет с момента заключения договора (т. 1 л.д.104-108).

На основании этого договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № от 26.03.2015 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ФИО15 (т.1 л.д.88).

Оспаривая указанные сделки, истцы ссылаются на отсутствие решения квалифицированного большинства (2/3) собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес> о сдаче общего имущества в аренду на условиях, определенных решением общего собрания собственников. В качестве правового основания недействительности сделки истцами указана ст.173.1 ГК РФ.

Согласно ст.39, 131, 132 ГПК РФ определение предмета и основания иска является исключительным правом истца. В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Между тем, из разъяснений Верховного Суда РФ, данных в постановлении Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 «О ПОДГОТОВКЕ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ К СУДЕБНОМУ РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ» следует, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений (п.3ч.2 ст.44 ЖК РФ - о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, п.3.1ч.2 ст.44 ЖК РФ - об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> от 23.07.2012 в этом жилом доме проведено общее собрание собственников в очной форме. На собрании принято решение сдать подвальные помещения в аренду с правом субаренды и предоставить право заключения договора аренды от имени ТСЖ «Морской 3» управляющему ТСЖ (т.2 л.д.150). Из протокола собрания, а также списка собственников, участвовавших в собрании (т.1 л.д.223), следует, что в собрании приняли участие собственники, имевшие 1.241,55 голосов, что от общего числа голосов, указанных в протоколе - 2.022,9, составляет 61,37%, т.е. менее необходимого в силу закона для принятия такого решения.

Из протокола № от 23.07.2012 также следует, что условия договора об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на этом собрании не определялись.

Согласно протоколу № от 24.08.2014 в период с 09.08.2014 по 19.08.2014 в этом же многоквартирном доме проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, в повестку которого включены вопросы о передаче в аренду части нежилого помещения (подвала), об утверждении договора аренды, а также определении лица, уполномоченного от имени собственников на заключение договора аренды, подписание документов, необходимых для подготовки, заключения и оформления договора аренды. Из протокола собрания следует, что собственниками принято решение передать в аренду ИП ФИО15 сроком на 20 лет часть нежилого помещения (подвала) с кадастровым номером №, утвердить договор аренды, уполномочить ФИО16 от имени собственников квартир в многоквартирном доме реализовать решения настоящего общего собрания, в т.ч. заключить с арендатором договор аренды на условиях, утвержденных общим собранием собственников (т.2 л.д.176-178). 

Из протокола собрания следует, что в собрании приняли участие собственники, обладавшие 1.479,45 голосов или 71,88% от общего числа голосов всех собственников помещений, указанных в протоколе, - 2.058,1кв.м. При этом за указанные выше решения голосовало «за» 67,82 % голосов от общего числа собственников.

По ходатайству истца ФИО18, оспаривавшего свою подпись в решении собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования в августе 2014 года (т.4 л.д.65), ООО «

<

данные изъяты>» была проведена судебная почерковедческая экспертиза, по заключению которой подпись от имени ФИО18 в решении собственника выполнена не ФИО18, а другим лицом (л.д.81-90).

Поскольку при таком положении количество голосов, которыми обладал ФИО18 – 3,51 % (72,3:2.058,1х100), подлежат исключению из числа проголосовавших «за», решения считаются принятыми собственниками, имевшими 64,31% (67,82-3,51) от общего числа голосов, что также менее необходимого в силу закона для принятия оспариваемых истцами решений.

Доводы представителя ФИО19 о наличии в представленных в материалы дела документах счетной ошибки суд отвергает за недоказанностью.

Из протокола счетной комиссии по подсчету голосов общего собрания следует, что подсчет кворума и голосов собственников произведен на основании реестра собственников и решений (бюллетеней) собственников, поступивших в период с 09.08.2014 до 19.08.2014 20-00 час. (включительно). Подсчет произведен комиссией в составе трех человек. Протокол подсчета голосов подписан всеми членами комиссии. На основании протокола счетной комиссии сведения о принявших участие в собрании собственниках внесены в протокол общего собрания, а также указаны в извещении об итогах голосования (т.2 л.д.199-121). При таком положении нет оснований считать результаты подсчета голосов ошибочными, а итоги голосования недостоверными (т.2 л.д.116-118).

Что касается представления ответчиком в материалы дела большего количества решений собственников (т.2 л.д. 126-127), голосовавших по вопросам, включенным в повестку собрания, то этому обстоятельству суд дает критическую оценку, поскольку оно позволяет сомневаться как во времени голосования собственников, чьи бюллетени не были учтены при подсчете голосов, так и времени их передачи в место приема бюллетеней.

В соответствии со ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст.181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Исходя из положений приведенных выше норм закона, фактических обстоятельств дела, учитывая разъяснения Верховного Суда РФ, содержащиеся в п.106 постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 23.06.2015 N 25 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», разрешая заявленный спор по существу, суд приходит к выводу о неприменении решений общих собраний от 23.07.2012 и от 24.08.2014 в силу их ничтожности.

Не влияет на выводы суда и то, что ранее истцами ФИО6 и ФИО9 были предъявлены самостоятельные иски о признании решений этих собраний недействительными (т.2 л.д.38, 62), от которых они впоследствии отказались, поскольку вопрос о неприменении решения собрания в силу его ничтожности по смыслу ст.56 ГПК РФ суд вправе вынести на обсуждение сторон и по собственной инициативе, что также следует из вышеназванных разъяснений Верховного Суда РФ.

Не может служить основанием к отказу в иске заявление ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности.

Исходя из фактических обстоятельств, положенных в основу заявленного иска, суд считает оспариваемые истцами сделки не соответствующими требованиям закона. Поскольку эти сделки затрагивают права и интересы третьих лиц – собственников помещений в многоквартирном доме по 

<

адрес>, которые таковыми на момент заключения договоров аренды не являлись и в члены ТСЖ «Морской 3» не вступали, по убеждению суда, сделки являются ничтожными.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учетом этого, а также времени обращения истцов в суд, оснований к отказу в иске за пропуском срока исковой давности суд не усматривает.

Суд признает договор аренды нежилого помещения, заключенный 01.12.2013 между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер», и договор аренды нежилого помещения, заключенный 25.02.2015 между ТСЖ «Морской 3» и ФИО15, недействительными, на основании чего из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат исключению запись № от 29.10.2014 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ООО «Радужный клевер и запись № от 26.03.2015 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ФИО15

Руководствуясь ст.ст.194-196 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный 01.12.2013 между ТСЖ «Морской 3» и ООО «Радужный клевер».

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от 29.10.2014 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ООО «Радужный клевер».

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный 25.02.2015 между ТСЖ «Морской 3» и ФИО15.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от 26.03.2015 об обременении нежилого помещения с кадастровым номером № правом аренды ФИО15.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: /подпись/ Власова О.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.03.2017.