Дело №2-274/2025 

26RS0017-01 -2023-005282-96

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края под председательством судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Асриевой Л.А., Борлакове И.Р., истца ФИО1, представителя истца ФИО1 на основании ордера адвоката Коркмазова Р.С., представителя ответчика ФИО2 на основании ордера и доверенности адвоката Мамчуева И.Х. рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры. 

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчицей ФИО2 (на тот момент ФИО3) Д.А. договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. 

По условиям заключённого договора ФИО1 продала ответчице принадлежавшую ей квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, переход права собственности был зарегистрирован Управлением Росреестра до 

<

адрес> в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора ответчица должна была уплатить истцу стоимость квартиры в размере 5800000 рублей, из которых 3900000 рублей подлежали перечислению на счёт истца из Банка ВТБ в соответствий с кредитным договором, по которому ответчица выступила заёмщиком, а 1900000 рублей ответчица должна была заплатить наличными.

Однако ответчик нарушила свои договорные обязательства и, вопреки содержащемуся в договоре условию об оплате, часть стоимости квартиры в размере 1900000 рублей до настоящего времени не выплатила. По этой причине квартира осталась и до настоящего времени остаётся в фактическом владении и пользовании истца, и ответчику не передана.

Удостоверившись в том, что ответчик не намерена передавать оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 1900000 рублей, ФИО1 направила ответчику досудебную претензию, в которой предложила расторгнуть договор купли-продажи, но ответ на эту претензию ответчица не поступил.

Допущенное ответчиком нарушение договора является существенным, поскольку она недоплатила за проданную ей квартиру 1900000 рублей. 

Истец полагает, что в такой ситуации имеет право на обращение с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры.

На основании изложенного, истец просит: расторгнуть заключённый между ФИО1 и Чомаевой (в настоящее время ФИО2) ФИО4 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в собственность последней передана квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истца ФИО1, представитель истца ФИО1 на основании ордера адвоката Коркмазов Р.С. исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили об их удовлетворении, указав, что фактически ФИО1 владела спорной квартирой сдавала её в наем. 

Представитель ответчика ФИО2 на основании ордера и доверенности адвокат Мамчуев И.Х. в судебном заседании и представленных возражениях с исковыми требованиями не согласился, сославшись на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила с ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием, кредитных средств - квартира с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрирован. Согласно п. 1.4 договора объект недвижимости продается по цене в размере 5800000 руб. Оплата объекта недвижимости производилась следующим образом: сумма, равная 1900000 руб. уплачена ФИО2 наличными за счет собственных средств и сумма в размере 3900000 рублей перечислена ООО «Жилищная экоситема ВТБ» - БАНК ВТБ на банковский счет ФИО1

В п. 2.1.1 договора указано, что сумма, равная 1900000 рублей уплачена покупателем наличными за счет собственных средств продавцу до подписания настоящего договору в связи с чем продавец, подписывая настоящий, договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Так же, в п. 2..2 договора указано, что полный и окончательный расчет между покупателем и продавцом будет подтверждаться распиской продавца и платежным поручением, подтверждающими оплату денежных средств продавцу согласно настоящему договору в полном размере.

Соответственно полный расчет подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, из п. 5.6 договора следует, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор является документом, подтверждающим передачу объекта недвижимости покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием объекта недвижимости покупатель ознакомлен и согласен.

С момента покупки ФИО2 владеет и пользуется объектом недвижимости - квартира с кадастровым номером 26:34:150101:165, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

В п. 2.1.1 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что сумма равная 1900000 рублей уплачена покупателем наличными за счет собственных средств продавцу до подписания настоящего договора, в связи с чем, продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

На основании изложенного просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказать в полном объеме. 

Ответчик ФИО2, ранее участвующая в судебном заседании посредством ВКС, с исковыми требованиями не согласилась, представители третьих лиц Банка ВТБ (ПАО), Управления Росреестра по СК, в судебное заседание не явились, извещенный надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся. 

Выслушав истца, её представителя, представителя ответчика, изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В развитие указанных принципов часть первая статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Положениями ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила с ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием, кредитных средств - квартира с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Из указанного договора следует, что согласно п. 1.4 объект недвижимости продается по цене в размере 5800000 рублей, в п.2.1.1 указано, что сумма, равная 1900000 рублей уплачена ФИО2 наличными за счет собственных средств продавцу до подписания договора, в п.2.1.2 указано, что оплата суммы в размере 3900000 рублей производится с использованием номинального счета ООО «Жилищная экоситема ВТБ» - БАНК ВТБ на банковский счет ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником 

<

адрес> с КН 26:34:150101:165 является ФИО5 

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры и претензией, в которых указано, что в связи с неоплатой денежных средств в размере 1900000 рублей, просит расторгнуть спорный договор купли-продажи. 

Из письма ПАО Банк ВТБ от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО2 заключила кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении денежных средств в размере 3900000 рублей. 

Из свидетельства о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5 переменила фамилию на «Кипкеева». 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон.

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу и.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с п.2, 3, 5, 7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп.) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснила, что сдавала квартиру ФИО1 в наем, в том числе ФИО7 Кроме того, частично вносила плату по кредиту в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи. 

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что снимал квартиру у ФИО6 за 30000 рублей в месяц и передавал её денежные средства. 

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон. Спорный договор купли-продажи подписан лично сторонами, условиями договора предусмотрено, что денежные средства по договору в сумме 5800000 рублей, оплачиваются двумя частями: сумма, равная 1900000 рублей уплачивается ФИО2 наличными за счет собственных средств, сумма в размере 3900000 рублей перечисляется с использованием кредитных средств ООО «Жилищная экоситема ВТБ» - БАНК ВТБ на банковский счет ФИО1

В п. 2.1.1 договора указано, что сумма, равная 1900000 рублей уплачена покупателем наличными за счет собственных средств продавцу до подписания настоящего договору в связи с чем продавец, подписывая настоящий, договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие, именно, такой характер нарушения. 

Истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора ответчиком, которое влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, влекущего последствия в виде расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, исходя из смысла пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.

В пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. 

Таким образом, установив, что договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен, денежные средства получены продавцом от покупателя до подписания договора, что прямо зафиксировано в п.2.1.1, 2.1.2 договора, а также что существенное нарушение договора одной из сторон отсутствует, и договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денег за объект недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии фактических и правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении заключенного между ФИО1 и ФИО8 договора купли-продажи объекта недвижимости с использование кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в собственность ответчика была передана квартира с кадастровым номером 26:34:150101:165, расположенная по адресу: 

<

адрес>-оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья К.Ю. Домоцев

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья К.Ю. Домоцев