Дело № 2-1428/2018

32RS0003-01-2018-002329-42

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года город Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи Слепуховой Н.А.,

при секретаре Немцевой Т.Ю., 

с участием представителей истца – адвоката Серенко А.И., адвоката Смолякова Н.В., представителя ответчика администрации Брянского района ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации 

<

адрес> о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что 15 июня 2005 года на основании постановления администрации Брянского района № 762 ему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1250 кв.м из земель поселений сроком на три года для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, №. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Постановлением МУ Супоневская сельская администрация № 102 от 14 мая 2008 года указанному земельному участку присвоен адрес: 

<

адрес> 

На основании разрешения на строительство жилого дома, выданного администрацией Брянского района сроком до 14 октября 2015 года в 2006 году истец начал строительство жилого дома, однако в связи с тяжелым материальным положением строительство жилого дома закончил лишь в апреле 2017 года. Неоднократно истцом продлевались сроки аренды земельного участка для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. Последнее дополнительное соглашение о продлении договора аренды № 1243 от 23 августа 2005 года было заключено с 17 июня 2014 года по 17 июня 2017 года. Имея намерения зарегистрировать право собственности на жилой дом, истцом в мае 2017 года было подано заявление в отдел архитектуры администрации Брянского района о выдаче разрешения на строительство жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в связи с тем, что срок разрешения истек 14 октября 2015 года, а также подано заявление в МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Брянского района о продлении договора аренды земельного участка № 1243 от 23 августа 2005 года. Однако 28 июня 2017 года администрацией Брянского района было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что срок аренды истек 17 июня 2017 года. 27 июля 2017 года МУ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Брянского района было отказано в заключении договора аренды на новый срок. В качестве основании указано, что заключение договора возможно только при наличии правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Поскольку разрешение истцом получено не было, то соответственно жилой дом, общей площадью 100,1 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, возведенный за счет средств ФИО2 имеет статус самовольно возведенного строения.

3 сентября 2018 года истец вновь подал заиление в администрацию Брянского района о продлении договора аренды № 1243 однократно на три года с целью ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект недвижимости. Ответом и.о. главы администрации Брянского района от 2 октября 2018 года № 4-2057А было отказано в продлении договора аренды со ссылкой на то, что право истца на продление договора аренды для завершения строительства и ввода в эксплуатацию реализовано неоднократно. При этом якобы дополнительное соглашение о продлении договора аренды с 17 июня 2014 года по 17 июня 2017 года было оформлено уже в рамках действующей редакции п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

Ссылаясь на то, что указанное обстоятельство имеет противоречие, поскольку действующая редакция п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ вступила в силу после подписания дополнительного соглашения с 17 июня 2014 года по 17 июня 2017 года и о том, что это последнее однократное продление срока истца не уведомили, своевременно в период действия договора аренды на земельный участок жилой дом истец не зарегистрировал, однако отсутствие государственной регистрации права не является основанием отказа в заключении договора аренды на земельный участок или дополнительного соглашения, кроме того по окончании срока оговора истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель требований об изъятии земельного участка не заявлял, не ставил вопрос о его освобождении, ФИО2 просит суд, с учетом уточнения исковых требований: обязать администрацию Брянского района заключить договор аренды земельного участка площадью 1250 кв.м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (по генплану) однократно на три года для завершения строительства и регистрации права.

В судебном заседании представители истца адвокат Серенко А.И., адвокат Смоляков Н.В. поддержали уточненные исковые требования. 

Представитель ответчика администрации Брянского района ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что администрация Брянского района три раза продляла вышеуказанный договор аренды, при этом разрешение на строительство было действующим, что позволяло истцу завершить строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию. Истцом право на продление договора аренды земельного участка было неоднократно реализовано, при этом дополнительное соглашение о продлении договора аренды с 17 июня 2014 года по 17 июня 2017 года было оформлено уже в рамках действующей редакции п. 21 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Истец ФИО2, представители третьих лица Управления Росреестра по Брянской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли. От представителя третьего лица Управления Росреестра по Брянской области в деле имеется ходатайство о рассмотрении дела без его участия. 

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 15 июня 2005 года на основании постановления администрации Брянского района № 762 ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1250 кв.м из земель поселений, сроком на три года для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, №. 

23 августа 2005 года между администрацией Брянского района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. 

Постановлением МУ Супоневская сельская администрация № 102 от 14 мая 2008 года указанному земельному участку присвоен адрес: 

<

адрес> 

На основании разрешения на строительство жилого дома, выданного администрацией Брянского района сроком до 14 октября 2015 года в 2006 году истец начал строительство жилого дома, которое закончил в апреле 2017 года. 

Дополнительным соглашением от 11 августа 2008 года ФИО2 продлен срок действия договора аренды до 16 июня 2011 года.

Дополнительным соглашением от 19 сентября 2011 года ФИО2 продлен срок действия договора аренды до 16 июня 2014 года.

Дополнительным соглашением от 1 декабря 2014 года ФИО2 продлен срок действия договора аренды до 17 июня 2017 года. 

23 мая 2017 года жилой дом был поставлен на технический учет в ГУП «Брянскоблтехинвентаризация», Межрайонное отделение по городу Брянску №.

Истцом было подано заявление в отдел архитектуры администрации Брянского района о выдаче разрешения на строительство жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> в связи с тем, что срок разрешения истек 14 октября 2015 года, а также подано заявление в МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Брянского района о продлении договора аренды земельного участка № от 23 августа 2005 года. 

28 июня 2017 года администрацией Брянского района было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что срок аренды истек 17 июня 2017 года. 

27 июля 2017 года МУ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Брянского района было отказано в заключении договора аренды на новый срок. В качестве основании указано, что заключение договора возможно только при наличии правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Поскольку разрешение истцом получено не было, то соответственно жилой дом, общей площадью 100,1 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, возведенный за счет средств ФИО2 имеет статус самовольно возведенного строения.

3 сентября 2018 года истец вновь подал заиление в администрацию Брянского района о продлении договора аренды № однократно на три года с целью ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект недвижимости. Ответом и.о. главы администрации Брянского района от 2 октября 2018 года № 4-2057А было отказано в продлении договора аренды со ссылкой на то, что право истца на продление договора аренды для завершения строительства и ввода в эксплуатацию реализовано неоднократно. 

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в суд.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Согласно п.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен ФИО2 в аренду без проведения торгов в порядке п.3 ст.30.1 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ), поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что для заключения с ФИО2 нового договора аренды имели место необходимые условия (исключительным правом на приобретение земельного участка не обладает иное лицо; договор аренды ранее не расторгался с ФИО2), за исключением подачи ФИО2 заявления о продлении аренды до истечения срока действия договора аренды.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, 1 декабря 2014 года между сторонами заключено дополнительное соглашение о продлении договора аренды сроком с 17 июня 2014 года по 17 июня 2017 года. С заявлением о продлении срока аренды ФИО2 обратился в администрацию района 27 июня 2017 года, то есть с незначительным пропуском срока действия договора аренды (10 дней).

Согласно правовой позиции, изложенной в решениях высших судов Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Судом установлено, что в период действия последнего соглашения к договору аренды (с 17 июня 2014 года по 17 июня 2017 года), в пределах срока действия договора, ФИО2 были предприняты меры на достижение цели договора аренды – строительство индивидуального жилого дома, то есть истец осуществлял все возможные действия, необходимые для строительства жилого дома и свидетельствующие, в настоящее время, о возведении объекта недвижимости.

В период действия договора аренды между сторонами, ФИО2 был возведен жилой дом, было подведено энергоснабжение, получено техническое заключение о состоянии несущих конструкций жилого дома и возможности его эксплуатации в качестве такового, разработаны технические условия от 5 ноября 2015 года по подведению к строящемуся дому водоснабжения, подготовлен технический паспорт на данный жилой дом.

23 мая 2017 года жилой дом был поставлен на технический учет в ГУП «Брянскоблтехинвентаризация», Межрайонное отделение по городу Брянску №1, с составлением технического паспорта, содержащего технические характеристики данного объекта недвижимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Начало действия данной редакции – 23 июня 2014 года.

Вместе с тем, при заключении дополнительного соглашения от 1 декабря 2014 года с ФИО2 о продлении договора аренды, истец не уведомлялся ответчиком о том, что данный договор аренды продлевается однократно, на основании п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». 

При этом, до 1 декабря 2014 года между сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения о продлении договора аренды, что не позволяло ФИО2 сделать вывод о том, что продление договора аренды, оформленное 1 декабря 2014 года, является однократным и в дальнейшем он будет лишен возможности продления договора аренды на срок, необходимый для введения жилого дома в эксплуатацию и оформление права собственности на него.

Таким образом, принимая во внимание разумные ожидания ФИО2 в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства индивидуального жилого дома, факт совершения истцом мероприятий, направленных на узаконение строительства этого объекта, суд оценивает действия истца ФИО2 как добросовестное поведение, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к администрации Брянского района о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, – удовлетворить.

Обязать администрацию Брянского района заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1250 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> без проведения торгов, однократно, на срок 3 года – для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А.Слепухова

Мотивированное решение суда изготовлено 4 декабря 2018 года.