Дело № 2-36/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2017 года город Нижний Новгород

Судья Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода ФИО1, при секретаре Гмызиной Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3 о защите прав потребителей, по встречному иску ФИО3 к ФИО4 о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительными гарантийных обязательств,

установил:

ФИО4 обратился в суд к ИП ФИО3 о взыскании компенсации по гарантийному обязательству от 18 января 2016 года в размере 330000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 94731 рубль 10 копеек, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей и штрафа.

В обоснование своих требований указал, что определением Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода от 24 февраля 2014 года утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ФИО3 обязуется оплатить ему по предварительному договору купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года денежные средства в размере 400000 рублей, оставшуюся сумму по данному договору в размере 900000 рублей, судебные расходы в размере 26400 рублей и неустойку за период с 01 апреля 2013 года по 24 февраля 2014 года в размере 30000 рублей обязуется оплатить до 01 апреля 2014 года. ФИО3 ненадлежащим образом исполняла условия мирового соглашения, а именно: сумма в размере 410000 рублей в соответствии с мировым соглашением не была выплачена до 18 января 2016 года. Компенсация в размере 80000 рублей по гарантийному обязательству от 03 марта 2015 года также не была выплачена. Компенсация в размере 120000 рублей по гарантийному обязательству от 10 мая 2015 года не была выплачена. На данный момент ФИО3 не выполнила свои обязательства в полном объеме в соответствии с мировым соглашением, а также условиями гарантийных обязательств от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года. В настоящий момент ФИО3 имеет неисполненное обязательство перед ним в размере 210000 рублей, а также 330000 рублей компенсации. 01 августа 2016 года он в адрес ФИО3 направил претензию с требованием о возврате денежной суммы в размере 210000 рублей в соответствии с определением от 24 февраля 2016 года, компенсации в размере 330000 рублей в соответствии с гарантийным обязательством от 18 января 2016 года и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 94731 рубль 10 копеек до 10 августа 2016 года, ответа от ФИО3 до настоящего момента не получено. Действиями ответчика ему причинен моральный вред в размере 50000 рублей.

27 сентября 2016 года в качестве соответчиков по делу были привлечены ФИО6 и ФИО3

06 октября 2016 года ФИО3 предъявила встречное исковое заявление к ФИО4, в котором просит признать недействительным гарантийное обязательство от 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4

В обоснование своих требований указала, что она утратила статус индивидуального предпринимателя 15 июля 2015 года. Полагает, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года не может быть отнесен к договору долевого участия, кроме того, является незаключенным, так как в договоре отсутствуют существенные условия договора, а именно не указано назначение земельного участка, на котором было осуществлено строительство. В связи с тем, что договор между сторонами был заключен в нарушение требований закона, то является ничтожным и не порождает никаких юридических последствий. Незаключенный договор является таковым с момента его подписания, по нему не могут быть подписаны дополнительные соглашения и гарантийные обязательства. 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4 было подписано гарантийное обязательство, согласно которого ФИО3 обязалась выплатить ФИО4 денежную сумму в размере 210000 рублей в качестве обязательства по соглашению о расторжении договора № 11А/М и 330000 рублей в качестве компенсации в срок до 11 апреля 2016 года. Данное гарантийное обязательство от 18 января 2016 года является недействительным, так как оно было составлено и подписано во исполнение несуществующего на дату его подписания соглашения о расторжении договора № 11А/М, а также в период нахождения ФИО3 в стадии банкротства на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 01 октября 2015 года. С 01 октября 2015 года конкурсным управляющим был утвержден ФИО6, все соглашения по распоряжению денежными средствами со стороны ФИО3 являются недействительными исходя из положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Так как гарантийное обязательство было подписано с нарушением норм и требований закона, оно является ничтожным, не порождающим никаких юридических последствий.

06 октября 2016 года из числа ответчиков исключены ФИО6 и ИП ФИО3

27 октября 2016 года ФИО3 по встречному иску увеличила свои исковые требования, просит признать ничтожным предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, заключенный между ИП ФИО3 и ФИО4, признать недействительными гарантийные обязательства от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4 В обоснование своих требований указала, что гарантийные обязательства от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года подписаны во исполнение соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, однако данное соглашение не составлялось и не подписывалось сторонами, таким образом, гарантийные обязательства основаны на несуществующем документе. Так как предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года является ничтожным, он в силу закона не может быть расторгнут. Тем самым, гарантийные обязательства являются недействительными и поэтому по ним не могут быть взысканы денежные средства. Кроме того, ФИО3 гарантийные обязательства подписаны как физическим лицом, без указания на статус индивидуального предпринимателя в тексте, без печати ИП. Тем самым, гарантийные обязательства подписаны не уполномоченным на то лицом. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года является незаключенным по причине несогласования и не указания в данном договоре существенных для него условий, а именно указания на отсутствие необходимых требований, предъявляемых к застройщику, в том числе назначения земельного участка, на котором было осуществлено строительство. Полагает, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения нельзя отнести к договору долевого участия. Он был заключен в нарушение требований закона, тем самым является ничтожным, следовательно по нему не могут быть подписаны дополнительные соглашения и гарантийные обязательства. Гарантийное обязательство от 18 января 2016 года является недействительным, так как оно было составлено и подписано во исполнение несуществующего на дату его подписания соглашения о расторжении договора № 11А/М и в период нахождения ФИО3 в стадии банкротства на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 01 октября 2015 года.

21 ноября 2016 года истец по встречному иску ФИО3 изменила свои исковые требования, просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, сторонами по которому являются ИП ФИО3 и ФИО4, признать недействительными гарантийные обязательства от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4

29 ноября 2016 года ФИО4 увеличил свои исковые требования просит взыскать с ФИО3 компенсацию по гарантийному обязательству от 18 января 2016 года в размере 330000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 02 апреля 2014 года по 28 ноября 2016 года в размере 149737 рублей 05 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей и штраф.

29 ноября 2016 года ФИО3 по встречному иску увеличила свои исковые требования, просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, сторонами по которому являются ИП ФИО3 и ФИО4, признать недействительными гарантийные обязательства от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4, признать в качестве выплаченной ФИО4 по мировому соглашению, утвержденному определением Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода от 24 февраля 2014 года денежную сумму в размере 100000 рублей по квитанции от 02 августа 2014 года от имени ФИО7

29 ноября 2016 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика-истца привлечена ФИО7

22 декабря 2016 года ФИО4 уменьшил свои исковые требования, просит взыскать с ФИО3 компенсацию по гарантийному обязательству от 18 января 2016 года в размере 330000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 02 апреля 2014 года по 22 декабря 2016 года в размере 111902 рубля 83 копейки, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей и штраф.

22 декабря 2016 года ФИО3 по встречному иску увеличила свои исковые требования, просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, сторонами по которому являются ИП ФИО3 и ФИО4, признать недействительными гарантийные обязательства от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4 и применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать в качестве выплаченной ФИО4 по мировому соглашению, утвержденному определением Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода от 24 февраля 2014 года денежную сумму в размере 100000 рублей по квитанции от 02 августа 2014 года от имени ФИО7 и 100000 рублей по расписке ФИО4 от 29 декабря 2014 года.

23 января 2016 года ФИО3 уменьшила свои исковые требования, просит признать недействительными гарантийные обязательства от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года между ФИО3 и ФИО4 и применить последствия недействительности ничтожных сделок.

Истец-ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о дне и времени судебного заседания надлежащим образом. В судебном заседании 22 декабря 2016 года суду пояснил, что свои исковые требования поддерживает, встречные исковые требования не признает. Указывает, что ФИО3 не выплатила ему основной долг в размере 210000 рублей, компенсацию в размере 330000 рублей. ФИО3 свои обязательства по договору купли-продажи жилого помещения не исполнила и им было принято решение о расторжении договора, ФИО3 согласилась с его требованием и пообещала вернуть ему уплаченные по договору деньги. Договор они расторгли, письменно расторжение договора не оформляли.

Представитель истца-ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО4 поддержала, встречные исковые требования ФИО3 не признала, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении ФИО4 и в письменных возражениях на иск ФИО3 Суду пояснила, что между ИП ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, по которому ИП ФИО3 обязалась в будущем продать, а ФИО4 купить жилое помещение (строительный номер А11), которое будет располагаться в жилом доме, строящемся на земельном участке по адресу: г. Н.Новгород, Нижегородский район, ООО «Долина», между микрорайоном «Верхние Печеры» и садоводческим товариществом «Маяк». Отношения между сторонами регулировались Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По данному предварительному договору купли-продажи ФИО4 уплатил 1300000 рублей. Так как ИП ФИО3 свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения и передаче в собственность ФИО4 жилого помещения не выполнила, они расторгли договор, судом было утверждено мировое соглашение, по которому ФИО3 обязать выплатить денежные средства ФИО4 Так как ФИО3 свои обязательства по мировому соглашению не выполнила, стороны договорились о выплате компенсации, ФИО3 обязалась выплатить ФИО4 компенсацию – неустойку в размере 330000 рублей. Однако ФИО3 компенсацию в размере 330000 рублей не уплатила, в связи с чем ФИО4 просит данную сумму взыскать с ФИО3 Также ФИО4 просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 02 апреля 2014 года по 22 декабря 2016 года в размере 111903 рубля, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей и штраф в размере 50% от размера взысканной в его пользу денежной суммы. Полагает, что встречные исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат, так как ФИО3 добровольно подписала предварительный договор купли-продажи жилого помещения, мировое соглашение, а также гарантийные обязательства, тем самым выразила свою волю на выплату всех причитающихся платежей.

Ответчик-истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени судебного заседания надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика-истца ФИО8, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО4 о взыскании с ФИО3 компенсации по гарантийному обязательству в размере 330000 рублей, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа не признала, встречные требования ФИО3 к ФИО4 поддержала, суду пояснила, что условия мирового соглашения ФИО3 выполнены в полном объеме. Поддержала доводы, изложенные во встречном исковом заявлении и в возражениях на иск. В случае удовлетворения исковых требований просит уменьшить размер взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой компенсации морального вреда.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебном заседании 06 декабря 2016 года суду пояснила, что она по поручению ФИО3 перечислила денежные средства ФИО4 на его расчетный счет в размере 100000 рублей, которые дала ей ФИО3

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии истца-ответчика ФИО4, ответчика-истца ФИО3 и третьего лица ФИО7

Суд, выслушав участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, 26 декабря 2012 года между гражданином РФ ФИО3, являющейся индивидуальным предпринимателем, и гражданином РФ ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11, согласно которому ФИО3 обязалась в будущем продать, а ФИО4 обязался купить жилое помещение (строительный номер А11), которое будет располагаться в жилом доме, строящемся на земельном участке по адресу: г. Н.Новгород, Нижегородский район, ООО «Долина», между микрорайоном «Верхние Печеры» и садоводческим товариществом «Маяк», кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Жилое помещение имеет строительную площадь 56,3 кв.м, в том числе площадь первого уровня помещения 31,5 кв.м, площадь антресоли 10,8 кв.м и дополнительное помещение с выходом на антресоль площадью 14,0 кв.м, и расположено на 3 этаже жилого дома (пункт 1.1). Стоимость жилого помещения составляет 2815000 рублей и оплачивается в следующем порядке: 1300000 рублей в момент подписания предварительного договора, 300000 рублей в срок до 31 марта 2013 года, 1215000 рублей в момент подписания основного договора. Основной договор купли-продажи жилого помещения оформляется сторонами в срок не позднее пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности ФИО3 на жилое помещение (II квартал 2012 года), при этом все денежные средства, уплаченные ФИО4, засчитываются в счет оплаты по основному договору купли-продажи (п. 2.1, 2.2). Договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе ФИО4 при нарушении ФИО3 сроков передачи жилого помещения по окончании строительства более чем на 6 месяцев. Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке со следующего дня после соответствующего уведомления стороной, нарушившей обязательства по настоящему договору (пункт 5.3).

ФИО4 выполнил свои обязательства по уплате по уплате денежных средств при подписании предварительного договора купли-продажи в размере 1300000 рублей, что подтверждается распиской. ФИО3 в установленный договором срок свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения не выполнила, договор купли-продажи месту сторонами заключен не был.

ФИО3 во встречных исковых требованиях просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, указывая, что в договоре отсутствуют существенные условия договора, а именно не указано назначение земельного участка.

Согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, предмет основного договора, который стороны должны были заключить в дальнейшем, определен ими в пункте 1.1 договора; в заключенном сторонами договоре учтены требования п. 4 ст. 429 ГК РФ, предусматривающей указание срока, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, предварительный договор содержит все существенные условия договора, договор подписан сторонами, исполнен со стороны покупателя ФИО4 в части внесения денежных средств в размере 1300000 рублей в момент подписания договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, прекращены.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года незаключенным оснований не имеется.

Истец ФИО4 просит взыскать с ответчика ФИО3 неустойку.

Согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года в случае, если ФИО3 нарушила срок, указанный в пункте 2.2, по передаче ФИО4 жилого помещения более чем на два месяца, ФИО4 вправе требовать уплаты пени в размере 1,0% от общей суммы (пункт 4.3). 

Как следует из объяснений истца, он принял решение о расторжении с ФИО3 предварительного договора купли-продажи жилого помещения в связи с неисполнением ФИО3 своих обязательств, ФИО3 согласилась с этим и обежала вернуть уплаченные им денежные средства в размере 1300000 рублей.

В связи с неисполнение ФИО3 обязательств по возврату денежных средств, 27 января 2014 года ФИО4 обратился с иском в Сормовский районный суд города ФИО2. 24 февраля 2014 года между ФИО3 и ФИО4 было заключено мировое соглашение, утвержденное определением суда от 24 февраля 2014 года, по условиям которого: ФИО3 уплачивает ФИО4 денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года в размере 400000 рублей 24 февраля 2014 года, в размере 900000 рублей в срок до 01 апреля 2014 года, уплачивает судебные расходы в размере 26400 рублей и неустойку за период с 01 апреля 2013 года по 24 февраля 2014 года в размере 30000 рублей в срок до 01 апреля 2014 года, а ФИО4 отказывается от предъявленных исковых требований и от иных требований по предварительному договору купли-продажи жилого помещения А11 от 26 декабря 2012 года, не оговоренных в данном мировом соглашении.

Как следует из материалов дела, ФИО3 обязательства по возврату денежных средств исполнены частично, сроки уплаты денежных средств, установленные мировым соглашением, были нарушены.

Доказательств исполнения условий мирового соглашения в установленные сроки ФИО3 суду не представлены.

ФИО4 был выдан исполнительный лист, 08 сентября 2016 года судебным приставом-исполнителем Сормовского районного отдела УФССП России по Нижегородской области возбуждено исполнительное производство. Остаток задолженности по исполнительному листу составляет 210000 рублей.

Истец ФИО4 просит взыскать неустойку, определенную сторонами по договору за неисполнение обязательств в размере 330000 рублей, сумма которой сторонами определена на 18 января 2016 года в размере 330000 рублей, о чем было оформлено гарантийное обязательство от 18 января 2016 года. Основывает свои требования на Законе «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ответчик ФИО3 указывает, что нормы данных законов не применимы к сложившимся между сторонами правоотношениям.

Суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО3

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 01 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения 26 декабря 2012 года между ФИО3, являющейся индивидуальным предпринимателем, и ФИО4 предварительного договора купли-продажи жилого помещения в строящемся жилом доме. При этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере 1300000 рублей, части стоимости жилого помещения.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи жилого помещения, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, и его заключение состоялось после 01 апреля 2005 года, то суд приходит к выводу о том, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, доводы ответчика ФИО3 о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, в связи с чем правоотношения сторон не регулируются положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», являются несостоятельными, поскольку согласно преамбуле вышеназванного Закона, потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, - что и имело место в рассматриваемом случае.

Исходя из положений ст. ст. 9, 10 названного ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Установлено, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения А11 между сторонами был расторгнут, ФИО3 обязалась в установленные в мировом соглашении сроки вернуть ФИО4 денежные средства в размере 1300000 рублей, уплаченные им по договору, однако в установленные сроки денежные средства не были возвращены, поэтому у ФИО4 возникло право на требование о выплате сумм неустойки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно абзацу первому статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Стороны пришли к соглашению, что сумма неустойки составляет 330000 рублей, о чем ФИО3 подписано гарантийное обязательство от 18 января 2016 года.

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО4 подлежит взысканию неустойка в размере 330000 рублей.

Во встречных исковых требованиях ФИО3 просит признать гарантийные обязательства ФИО3 от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года недействительными, указав, что они были составлены и подписаны во исполнение несуществующего на дату его подписания соглашения о расторжении договора № 11А/М, а также в период нахождения ФИО3 в стадии банкротства на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 01 октября 2015 года.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречных требований ФИО3

Доводы ФИО3 о том, что гарантийные обязательства заключены во исполнение не существующего соглашения о расторжении договора, в связи с чем являются недействительными, не могут быть приняты во внимание, так как в судебном заседании установлено, что гарантийные обязательства были заключены в связи с неисполнением ФИО3 своих обязательств перед ФИО4 по возврату денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого помещения, который был расторгнут сторонами.

Доводы ФИО3 о том, что гарантийные обязательства ФИО3 от 03 марта 2015 года, от 10 мая 2015 года и от 18 января 2016 года являются недействительными, так как они даны ФИО3 в период нахождения ФИО3 в стадии банкротства на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 01 октября 2015 года, суд также не может принять во внимание.

Из материалов дела усматривается, что ИП ФИО3 прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 17 июля 2015 года. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 01 октября 2015 года ИП ФИО3 признана несостоятельным (банкротом), в отношении ее имущества открыто конкурсное производство.

ФИО4 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о включении задолженности 540000 рублей в реестр требований кредиторов. Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 10 августа 2016 года его заявление принято к производству. 30 сентября 2016 года определением Арбитражного суда Нижегородской области производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО3 прекращено.

В силу п. 1 ст. 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно абзацу четвертому ст. 2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» для целей данного закона под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

Установлено, что ФИО4 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области о взыскании задолженности по уплате неустойки в реестр требований кредиторов. ФИО3 не представлено доказательств погашения требований кредитора ФИО4 30 сентября 2016 года определением Арбитражного суда Нижегородской области производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО3 прекращено. Таким образом, требования ФИО4 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО3 удовлетворены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В силу ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, определяющих особенности правового статуса гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, юридически имущество индивидуального предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Таким образом, утрата гражданином государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не освобождает от обязанности отвечать по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает прекращения обязательств физического лица при его утрате статуса индивидуального предпринимателя.

Согласно ст. 419 ГК Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Между тем приведенная норма не регулирует обязательственные отношения, возникшие в связи с осуществлением своей деятельности индивидуальным предпринимателем.

Следовательно, прекращение ИП ФИО3 деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и утрата ею соответствующего статуса не свидетельствует о прекращении ее обязательств перед ФИО4

Таким образом, ФИО4 вправе требовать взыскания неустойки с ФИО3 в порядке гражданского судопроизводства.

Истец ФИО4 просит взыскать с ответчика ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

ФИО4 одновременно заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение обязательства по возврату денежных средств и предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение возврата денежных средств.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года № 13 в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании ст. 395 ГК РФ. Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации при наличии в договоре условия о размере неустойки, подлежащей уплате в случае просрочки исполнения денежного обязательства, кредитор вправе выбирать между применением договорной неустойки и процентов, установленных ст. 395 ГК РФ.

Между ФИО4 и ФИО3 определена сумма неустойки на 18 января 2016 года в размере 330000 рублей. Проценты за пользование чужими денежными средствами ФИО4 просит взыскать с ФИО3 за период до 22 декабря 2016 года. Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО4 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19 февраля 2016 года по 22 декабря 2016 года, сумма которых составляет 11606 рублей 35 копеек.

Ответчиком ФИО3 заявлено об уменьшении суммы взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 333 ГК РФ.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, при этом в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ, бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении.

Учитывая размер взыскиваемых с ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами, суд не находит оснований для снижения размера процентов за пользование чужими денежными средствами, так как сумма процентов является обоснованной, отвечает требованиям разумности и соответствует последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, по смыслу указанных норм, снижение размера процентов не является обязанностью суда, и проценты подлежат уменьшению лишь в исключительных случаях. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности суммы процентов последствиям нарушения обязательства.

Истец просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Как следует из п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 года при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Судом установлено нарушение прав потребителя ФИО4

Обсуждая вопрос о размере компенсации морального вреда, суд учитывает степень физических и нравственных страданий истца, вину ответчика ФИО3, и в соответствии с требованиями разумности и справедливости суд приходит к выводу, что компенсация морального вреда подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца частично в размере 1000 рублей.

В соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ФИО3 неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. Удовлетворение исковых требований о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и морального вреда влечет наложение на ответчика штрафа в обязательном порядке.

Следовательно, сумма штрафа составляет в размере 171303 рубля 18 копеек ((330000 рублей + 11606 рублей 35 копеек + 1000 рублей) * 50%).

Ответчик просит об уменьшении суммы взыскиваемого штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 февраля 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Снижение неустойки является правом суда в случае, когда судом установлено, что сумма неустойки несоразмерна последствиям допущенного ответчиком нарушения.

Следует отметить, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, компенсационную природу неустойки, что факт нарушения прав истца был доказан, длительность неисполнения обязательств, размер допущенной просрочки в исполнении обязательств, учитывая принципы разумности, соразмерности и справедливости, соблюдая баланс прав участников спорных правоотношений, суд считает, что сумма штрафа в размере 171303 рубля 18 копеек явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, тем самым, имеются основания для снижения размера штрафа до 5000 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 89 ГПК РФ и п.п. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты госпошлины.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 неустойку в размере 330000 рублей, проценты в размере 11606 рублей 35 копеек, компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, штраф в размере 5000 рублей, а всего в сумме 347606 рублей 35 копеек.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6916 рублей 06 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительными гарантийных обязательств отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд города Нижнего Новгорода в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Судья