Дело № копия

УИД: №

Мотивированное 

решение

 составлено 09января 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Аслановой Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Сухановой О.М.,

с участием истца представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных исковых требований с учетом уточнений (л.д. 3-3 оборот, 27) указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, стоимостью № рублей. В счет оплаты приобретаемого имущества покупатель внес за счет собственных денежных средств № рублей, эти денежные средства были возвращены покупателю продавцом после того, как ответчиком были обнаружены строительные недостатки в доме, о чем составлена расписка. Решением Свердловского районного суда 

<

адрес> по делу № были удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО3 о взыскании расходов на устранение недостатков, обнаруженных в ходе эксплуатации приобретенного у истца дома. С момента заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ на дату подачи иска существенно изменилась стоимость дома, с № рублей до № рублей. Между тем, истец считает, что рыночная стоимость 1 кв.м. аналогичных объектов недвижимости равна № рублей, т.е. её жилой дом на сегодняшний день стоит не менее № рублей. Истец не могла предвидеть взыскание с неё денежной суммы в размере № рублей за выявленные в доме недостатки, поскольку это вопрос был учтен при заключении договора купли-продажи, ответчику добровольно возвращены № рублей, в связи с чем она лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора; считает, что в данном случае существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. В связи с увеличением рыночной цены проданного истцом имущества, несением больших затрат на восстановление прав продавца ФИО3 было направлено в адрес ответчика требование о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора со сроком ответа до ДД.ММ.ГГГГ, однако оно оставлено ответчиком без внимания. Обращаясь с настоящим иском в суд, руководствуясь положениями статей 451-453 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель), ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении указанного договора.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного слушания извещена надлежащим образом, для защиты своих прав и законных интересов направила представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что истцом понесены убытки в связи с взысканием с неё № рублей пользу ответчика в счет устранения выявленных в доме недостатков. После заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ истцом сразу же было возвращено ответчику № рублей, о чем составлена расписка.По договору купли-продажи, зарегистрированному в Росреестре, все имущество было продано истцом за № рублей. Стоимость объекта недвижимости была завышена, поскольку объекты недвижимости приобретались ответчиком в ипотеку, Банк мог не провести сделку, если была бы указана заниженная стоимость дома. Фактически дом был продан за № рублей, эту сумму и получила истец в полном объеме. Также в ходе рассмотрения дела изменил позицию, указал, что денежные средства в размере № рублей фактически и не передавались ответчиком истцу, данное указание в договоре было связано только лишь с требованием банка для проведения сделки. После состоявшего ДД.ММ.ГГГГ решения Свердловского районного суда 

<

адрес> по делу №на истца была возложена обязанность выплатить ответчику № рублей, из которых: расходы на устранение недостатков – № рублей, проценты - № рублей, расходы на оплату услуг специалиста – № рублей, государственная пошлина – № рублей. Считает, что ответчик как сторона сделки при её заключении действовал недобросовестно, сейчас стоимость дома составляет не менее № рублей.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом, для защиты своих прав и законных интересов направил представителя.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения, указал, что обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены между сторонами в полном объеме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям договора, никакой скидки при продаже имущества продавцом предоставлено не было. В материалы дела представлен письменный отзыв по существу заявленных требований. 

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного слушания извещено надлежащим образом, представлен письменный отзыв по существу заявленных требований (л.д. 90-91).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы настоящего гражданского дела, пришел к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). 

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

На основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1). 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2). 

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3). 

Как усматривается из вышеприведенных норм закона, изменение договора вследствие существенного изменения обстоятельств возможно только в случае наличия совокупности четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (часть 2).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (часть 4).

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно п. 1.1. Договора, Продавец продал, а Покупатель купил в собственность недвижимое имущество - земельный участок и жилой дом (далее совместно именуемые Объект): - Земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (далее - Земельный участок); - Жилой дом, общей площадью №.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (далее - Дом). Пункт 2.1. Договора закрепляет, что стоимость Объекта составляет № руб., из них: - Земельный участок – № руб., - Дом – № руб. Определен порядок оплаты: № рублей – оплачиваются покупателем из личных средств, № рублей – целевые земные средства, полученные покупателем от ПАО Сбербанк. В тексте договора есть расписка, согласно которой № рублей получены продавцом от покупателя (л.д. 5-6). На основании указанного договора произведен переход права собственности от ФИО3 к ФИО4 В отношении недвижимого имущества зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк (л.д. 95-97). 

Решением Свердловского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (после апелляционного и кассационного обжалования), с ФИО3 в пользу ФИО4 взысканы № рублей расходов на устранение недостатков, № процентов, № рублей на заключение специалиста, № рублей расходов на уплату государственной пошлины, определено начисление процентов на сумму долга до фактического исполнения обязательства (л.д. 52-57, 58-63, 64-67).Также вынесено определение суда о взыскании судебных расходов в пользу ФИО4 в размере № рублей (л.д. 68-70,71-74)

Как следует из состоявшихся судебных актов по указанному выше гражданскому делу, требования о взыскании стоимости устранения недостатков в товаре (жилом доме) вытекали из заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи: в ходе эксплуатации жилого дома покупателем обнаружены дефекты и недостатки в крыше жилого дома. При рассмотрении дела суд из представленных доказательств пришел к выводу о том, что продавец передал истцу объект, не соответствующий по качеству условиям принятого на себя обязательства, и, удовлетворяя требования, определил стоимость устранения исходя из размера, определенного экспертом. 

Предъявляя настоящие требования, истец указывает, что, поскольку в связи с состоявшимся решением Свердловского районного суда 

<

адрес>, продавец обязан вернуть денежные средства в совокупном размере № рублей, соответственно, стоимость проданного объекта за минусом данной суммы составляет № рублей(получено «на руки» продавцом), что ниже того, на что она могла рассчитывать при заключении договора. 

Вместе с тем, истец основывает свои требования о существенном изменении обстоятельств, однако истцом в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Договором также не предусмотрено право истца в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Обстоятельства того, что на продавца возложена обязанность возместить стоимость устранения недостатков, что повлекло снижение размера вырученных денежных средств от продажи объекта, нельзя признать существенно изменившимися. Возложение на продавца обязанности по возмещению затрат на восстановительный ремонт приобретенного покупателем жилого дома при наличии в нем неоговоренных продавцом скрытых недостатков, существенно снижающих эксплуатационную пригодность жилого помещения, не является основанием для изменения и расторжения договора купли-продажи согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно продавец в силу заключенного договора должен был передать жилой дом надлежащего качества, соответственно, на нем лежит риск предъявления со стороны покупателя каких-либо претензий относительно качества проданного объекта. Соответственно, исходя из необходимой для того степени заботливости и осмотрительности именно продавцу надлежало довести до покупателя полную информацию о качестве продаваемого им же объекта. Наличие совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), стороной истца не доказано. 

Кроме того в настоящем деле сторона истца выразила противоречивую позицию относительно денежных средств в сумме 760 000 рублей: первоначально в иске указала, что это была скидка на товар при заключении договора, о чем была составлена расписка, затем – что данные денежные средства не передавались продавцу при подписании договора и, соответственно, по расписке не возвращались покупателю. 

Оценивая данный довод, суд считает необходимым указать следующее. 

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение правового принципа эстоппеля предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Оценивая представленную расписку (л.д.7), суд исходит из того, в самой расписке нет сведений о том, что денежные средства, получаемые от ФИО3 ФИО4, связаны со скидкой в связи со строительными недостатками в проданном объекте недвижимости. Судом выяснялось у сторон, представлялась ли данная расписка в материалы гражданского дела при рассмотрении спора в Свердловском районном суде 

<

адрес>, однако представитель истца пояснял, что данный документ был обнаружен им только при составлении искового заявления о расторжении договора. Вместе с тем, если между сторонами и была достигнута какая-либо договоренность относительно частичного возврата денежных средств за недостатки в товаре, такую правовую позицию необходимо было занимать в споре о взыскании стоимости устранения недостатков и представлять необходимые тому доказательства. В рассмотренном уже гражданском деле факт неисполнения договора (оплаты не в полном объеме) со стороны покупателя продавцом не заявлялся, обе стороны не оспаривали факт исполнения договора в полном объеме (передача имущества и встречное получение оплаты). 

Довод истца о том, что спорное имущество было продано по заниженной цене, не имеет правового значения. Стороны свободны при заключении договора, в силу положений статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации цена товара определяется сторонами свободно. Договор заключался при участии банка, который кредитовал объекты недвижимости, и, соответственно, проверял юридическую чистоту сделки. Истец с условиями сделки была ознакомлена, имела возможность от нее отказаться, однако выразила свое согласие с ее условиями при подписании договора. Документальных доказательств в подтверждение обратного в материалы дела представлено не было. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Истцом не доказано наличие оснований для расторжения договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по требованию продавца, поскольку не представлены доказательства наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО6, на покупку спорного имущества со сроком заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не имеет правового отношения к рассматриваемому спору. Исходя из установленных судом обстоятельств, основной договор купли-продажи между ними заключен не был, спорное недвижимое имущество продано третьему лицу (ответчику), предварительный договор купли-продажи не пролонгировался. 

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении иска не имеется правовых оснований для возмещения истцу понесённых расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья: подпись

Копия верна

Судья Ю.А. Асланова

Подлинный документ подшит 

в материалах гражданского дела №

Пермского районного суда Пермского края