Гражданское дело № 2-3461/2024

УИД 66RS0003-01-2024-002266-59

Мотивированное 

решение

 изготовлено 06 июня 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 30 мая 2024 года

Кировский районный суд города Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре Копыловой Я.А., с участием ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Кировский районный суд г.Екатеринбурга с вышеназванным иском. 

В обоснование заявленных требований указано, что между Администрацией г.Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды №5-715 от 25.04.2002 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, 01.06.2004, 28.12.2004, 24.10.2008, 28.01.2011) в отношении земельного участка с КН ***, площадью 19550 кв.м., расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра, на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010, который в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок. 

В связи с вводом в эксплуатацию от 10.06.2008 по разрешению № RU 66302000-150 (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. 

В связи с государственной регистрацией 350/183038 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная заспись от 26.08.2011) – вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от 25.04.200 № 5-715 возникают у ФИО2 

При этом площадь объекта незавершенного строительства, согласно разрешению на строительство от 02.09.2010 № RU 66302000-1185, составляет 18 855,6 кв.м. Следовательно, числитель будет рассчитан следующим образом: (350/183038) х 18 855,6 = 36,06 доля в праве. 

На земельном участке с кадастровым номером *** расположено шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью 40 968,8 кв.м. и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди площадью 18 855,6 кв.м. со степенью готовности на 19.05.2015 40%. Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 59 824,4 кв.м. 

Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, а именно, для ФИО1 в размере 11,78 кв.м. (36,06/59824,4 х 19 550). 

Арендная плата, начисленная за период с ноября 2018 по декабрь 2023 в размере 37 012 рублей 04 копейки ответчиком не оплачена. 

За нарушение сроков уплаты аренды за период с 13.11.2018 по 31.12.2021, 01.01.2023 по 29.12.2023 начислены пени в размере 25 361 рубль 85 копеек.

Также ранее, решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2019 по гражданскому делу №2-2548/2019 с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате за предыдущие периоды В связи с тем, что указанная задолженность оплачена ответчиком с нарушением сроков оплаты, у него также возникла обязанность по оплате пени, которая за период с 01.11.2018 по 17.12.2019 составляет 7013 рублей 98 копеек.

На основании изложенного, с учетом окончательно уточненных требований в процессе рассмотрения дела в связи с внесением ответчиком денежных средств в счет оплаты задолженности, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ноября 2018 по декабрь 2020 в размере 15624 рублей 34 копейки, задолженность по пени за период с 13.11.2018 по 31.12.2021, 01.01.2023 по 21.05.2024 пени в размере 30691 рубль 59 копеек, задолженность по пени на взысканную сумму по решению суда за период с 01.11.2018 по 17.12.2019 в размере 7013 рублей 98 копеек.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 после перерыва в судебном заседании 28.05.2024 не явился, ранее возражал против удовлетворения требования по доводам письменного отзыва, полагая, что истцом частично пропущен срок исковой давности. Не оспаривая информационный расчет, представленный стороной истца о размере задолженности с учетом заявленного ходатайства о применении срока исковой давности, просил снизить сумму пени до разумных пределов на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того пояснил, что в настоящее время задолженность с 2021 по 2024 года погашена.

Заслушав ответчика и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что между Администрацией г.Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды №5-715 от 25.04.2002 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, 01.06.2004, 28.12.2004, 24.10.2008, 28.01.2011) в отношении земельного участка с КН ***, площадью 19550 кв.м., расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра, на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010, который в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок. 

Согласно материалам дела за ФИО2 зарегистрировано 350/183038доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства(регистрационная заспись от 26.08.2011) – вторая очередь строительства права.В связи с чем, у ФИО2 возникли права и обязанности арендатора по договору аренды от №5-715 от 25.04.2002 с момента государственной регистрации права.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (п. 8. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016). 

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в связи с тем, что ответчик ФИО1 являетсясобственником 350/183038доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН ***, к нему на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора этого земельного участка согласно договору аренды №5-715 от 25.04.2002 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, 01.06.2004, 28.12.2004, 24.10.2008, 28.01.2011).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «города Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1). 

Согласно п. 2.4 договора арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 10 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Порядок определения размера арендной платы установлен нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, а именно Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011, №82-ПП от 20.02.2020. При этом, размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в собственности ответчика, к общей лощади объектов недвижимости, расположенных в здании на земельном участке. В виду перехода права собственности на часть помещений к ответчику у последней возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем Администрацией г. Екатеринбурга правомерно начислена арендная плата по условиям договора, а также подлежит взысканию именно договорная неустойка. 

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендным платежам с учетом площадей земельного участка и помещения ответчика, суд исходит из расчетов арендной платы, представленных стороной истца, которые ответчиком в этой части не оспариваются. При этом, как указано выше, ответчик, приобретая права на участок, приобрел и корреспондирующие этому праву обязанности из договора аренды, п. 6.2 которого предусмотрена также пеня в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, общая сумма задолженности по арендной плате за период сноября 2018 по декабрь 2020 составляет 15 624 рублей 34 копейки. В связи с несвоевременной оплатой у ответчика так же возникла обязанность по оплате пени за период с 13.11.2018 по 31.12.2021, 01.01.2023 по 21.05.2024 размере 30 691 рубль 59 копеек,

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2019 по гражданскому делу №2-2548/2019 с ФИО2 взыскана задолженностьпо арендной плате за период с апреля 2016 года по октябрь 2018 года в размере 17 024 рубля 22 копейки, пени за период с 12.04.2016 по 31.10.2018 размере 500 рублей.

В соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с тем, что указанная задолженность оплачена ответчиком с нарушением сроков оплаты, у него также возникла обязанность по оплате пени, которая за период с 01.11.2018 по 17.12.2019 в размере 7 013 рублей 98 копеек

Кроме того, стороной ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности. По расчетам истца задолженность в пределах срока исковой давности по арендной плате за период с апреля 2021 по декабрь 2023 составляет 0 рублей, задолженность по пени за период с апреля 2021 по декабрь 2023 года составляет 9438 рублей 41 копейка, задолженность по пени за несвоевременное внесение арендных платежей, взысканных по решению Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2019составляет 0 рублей. Правильность расчетов задолженности за соответствующий период с учетом срока давности, размер задолженности по неустойке и период просрочки стороной ответчика не оспаривается. 

В то же время, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств и исследованных доказательств, учитывая период просрочки, принимая во внимание отсутствие доказательств наступления для истца тяжких последствий от просрочки исполнения обязательства, суд приходит к выводу о несоразмерности требуемой истцом суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства. 

Суд считает, что взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер. В этой связи, суд снижает подлежащую взысканию неустойку, которая, по мнению суда явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела, до 3 000 рублей.

Учитывая положения ст. 98, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, приведенные в п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд взыскивает с ответчика в доход бюджета государственную пошлину в сумме 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1(*** года рождения, паспорт гражданина РФ серии ***)в пользу Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 

<

***>) задолженность по пени в размере 3000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1(*** года рождения, паспорт гражданина РФ серии ***) в доход бюджета государственную пошлину в сумме 400 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга

Председательствующий В.Ю. Темников