Дело № 2-630/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации

22 июля 2019 года г. Нытва

Нытвенский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Волковой Л.В., 

при секретаре Третьяковой О.Б.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просит: признать недействительным (притворным) договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 30 ноября 2017 года между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности вышеуказанного договора, восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с частью жилого дома, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам искового заявления, пояснила, что 30.11.2017 был составлен договор купли-продажи и одновременно по залогу был решен вопрос. 08.12.2017 получила от ФИО2 800 000 руб., о чем составлена расписка от 08.12.2017 на 1 000 000 руб., из них 200 000 руб. ФИО2 сразу удержала проценты за первый год пользования займом. ФИО2 написала встречную расписку. Ежемесячно платила по 42 000 руб. Не отрицает, что брала у ФИО2 еще деньги. В июне возникла просрочка, произошел конфликт с ответчиком. Предлагала ФИО3 оформить залог, но та отказалась. Считает, что имел место договор залога. Заключая договор купли-продажи, обезопасила себя распиской ФИО2 о том, что займ под залог недвижимости. Готова вернуть ФИО2 остаток долга 170 000 руб. Дом был в залог у Россельхозбанка, в конце 2017 кредит был погашен. В договоре купли-продажи и в расписке одинаковая сумма. Поле заключения договора продолжала жить в доме, производила улучшения. 30.11.2017 при заключении договора купли-продажи денег от ФИО2 не получала. 10 ноября никаких денег от ФИО2 не получала, расписки не писала. 

Ответчик ФИО2 с иском не согласна, пояснила, что 10 ноября 2017 она передала ФИО1 по договору купли-продажи 1 000 000 руб., о чем ФИО1 составляла расписку, по просьбе ФИО1 она отдала ей эту расписку. 30.11.2017 деньги по договору купли-продажи не передавались. 08.12.2017 она передала ФИО1 по расписке 800 000 руб., в расписке была указана сумма 1 000 000 руб., из них 200 000 руб. – проценты, т.е. реально было передано 800 000 руб. Но этот займ не имеет отношения к спорной ситуации. Истец после заключения договора купли-продажи продолжала жить в квартире, оплачивала коммунальные платежи. Кроме расписки от 08.12.2017, с мая 2017 между ней и истцом имеются отношения по другим договорам займа. Договор купли-продажи был заключен, т.к. ФИО1 были нужны деньги, чтобы выкупить в Россельхозбанке дом, иначе бы дом выставили на торги. Ее расписка фиктивная, она составила расписку по просьбе ФИО1, под ее диктовку писала. На сегодняшний день долг ФИО1 по расписке от 08.12.2017 составляет 170 000 руб.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

П. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Как следует из п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Пунктом 1 ст. 807 ГК РФ установлено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК РФ).

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является способом обеспечения обязательства. Залог возникает в силу договора или закона (ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" условие о залоге может быть включено в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

На основании ч. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Между ФИО1 и ФИО2 30.11.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, по которому ФИО1 передала в собственность ФИО2, а ФИО2 приняла и оплатила земельный участок площадью 1400 кв.м. и размещенные на нем часть жилого дома с надворными постройками, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 15). Указанное имущество оценено сторонами в 1 00 000 руб., в т.ч.: 100 000 руб. за земельный участок, 890 000 руб. – за часть жилого дома, 10 000 руб. – за надворные постройки (п. 4).

Согласно п. 7 договора, в отчуждаемом доме на момент подписания договора на регистрационном учете состоит ФИО1 

В договоре также указано, что продавец ФИО1 деньги в сумме 1 000 000 руб. получила полностью, покупатель ФИО2 имущество приняла. 

06.12.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество (л.д. 15 оборот, 9-11).

Факт заключения указанного выше договора стороны не оспаривали.

Установлено также, что 08.12.2017 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа, согласно которого ФИО1 взяла в долг у ФИО2 деньги в сумме 1 млн. руб. под 20 % годовых сроком на 2 г., обязуется ежемесячно возвращать по 42 000 руб.

В тот же день, то есть 08.12.2017 ФИО2 составлена расписка, из содержания которой следует, что ФИО2 дала в долг деньги в сумме 1 млн. руб. ФИО1. Обеспечением договора займа является договор купли-продажи дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>. При полном погашении займа ФИО1 обязуется передать вышеуказанное имущество в ее собственность (л.д. 8). 

Таким образом, стороны фактически предусмотрели, что обеспечением по договору займа будет являться залог недвижимости, в отношении которой заключен договор купли-продажи. Также стороны предусмотрели порядок перехода спорной квартиры снова в собственность заемщика после исполнения заемщиком условий договора займа.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что договор купли-продажи заключен с целью получения займа в сумме 1 млн. руб., в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату долга, а следовательно, является притворной сделкой, которая совершена с целью прикрыть договор залога недвижимого имущества.

По основанию притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ) может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что для признания сделки притворной необходимо установить, какую цель преследовали обе стороны при ее заключении, и на что была направлена действительная воля каждой из сторон.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление фактических отношений между сторонами и установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Анализируя представленные доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требование истца о признании недействительным (притворным) договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком, заключенного между истцом и ответчиком, является обоснованным, поскольку фактически оспариваемая сделка была заключена с целью прикрытия договора залога в обеспечение исполнения истцом ФИО1 заемного обязательства по договору займа от 08.12.2017.

При этом следует учесть, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор займа, заключенный между сторонами 08.12.2017 и оформленный в виде расписки, составленной ФИО1, и расписка ФИО2, составленная в тот же день, свидетельствуют о том, что фактически был заключен договор займа с залогом недвижимости.

Обе стороны в судебном заседании указали, что 30.11.2017 – в день заключения договора купли-продажи - денежные средства от покупателя продавцу не передавались.

Также стороны не отрицают, что задолженность ФИО1 по расписке от 08.12.2017 составляет 170 000 руб., что между ними имеются заемные отношения по другим распискам, о чем, в частности, свидетельствует расписка № 2 от 08.12.2018. 

Таким образом, суд считает установленным, что 08.12.2017 ФИО1 получила от ФИО2 деньги в сумме 1 000 000 руб., о чем ФИО1 собственноручно составила расписку. Обеспечением возврата долга являлся залог принадлежащего истцу ФИО1 недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>. В подтверждение залога сторонами 30.11.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. 08.12.2017 ФИО2 собственноручно составлена расписка о том, что она передала в долг ФИО1 1 000 000 руб., обеспечением займа является договор купли-продажи указанного имущества, которое ФИО2 после погашения заемщиком ФИО1 долга обязуется передать в собственность последней.

Доказательством, подтверждающим, что стороны в действительности имели в виду договор займа с процентами и залогом недвижимости, является указание ФИО2 в расписке от 08.12.2017 о том, что при полном погашении займа ФИО1 она обязуется передать недвижимое имущество в собственность ФИО1

ФИО2 подтвердила, что указанную расписку писала она. 

ФИО1 также подтвердила, что представленная ответчиком расписка № 1 написана ею.

В ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение и не оспаривалось сторонами, что фактическая передача объекта недвижимости ответчику не производилась, освобождение помещений от имущества, принадлежащего истцу, передача ключей от жилого помещения истцом также не производилась. Истец продолжает проживать в спорном помещении. Несмотря на переход права собственности на спорный объект к ответчику, последняя в указанную квартиру не вселялась, о таких намерениях не заявляла. Ответчик с требованием о выселении истца из указанной квартиры не обращалась. Спорное имущество осталось во владении, пользовании истца, которая продолжает осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества, производить его ремонт, оплачивать за него налоги.

Таким образом, в результате совершения договора купли-продажи правовые последствия, которые в силу закона порождает купля-продажа недвижимого имущества, направленные на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей реально не наступили. При этом расписка ФИО2 содержит прямое указание на то, что исполнение договора займа обеспечивается передачей в залог спорной квартиры и земельного участка с дальнейшим возвратом заемщику имущества, после исполнения условий договора займа.

При таких обстоятельствах суд считает, что при заключении спорного договора купли-продажи от 30.11.2017 стороны преследовали иную цель, отличную по правовой природе от договора купли-продажи жилого помещения, а именно: истец желала получить в долг необходимую сумму денег, а ответчик - гарантию возврата денежной суммы путем передачи ответчику принадлежащего истцу недвижимого имущества в залог, при формальной смене титула собственника имущества (регистрации перехода права собственности от истца к ответчику).

Следовательно, договор купли-продажи, прикрывающий отношения, возникшие из договора займа с залогом недвижимости в обеспечение договора займа, свидетельствует о притворном характере оспариваемого договора. У заемщика ФИО1 отсутствовало волеизъявление на отчуждение принадлежащей ей части жилого дома с земельным участком. 

Указанные выводы основаны на пояснениях сторон и согласуются с представленными сторонами доказательствами. 

Доводы ответчика о том, что за проданную недвижимость она передала ФИО1 деньги 10.11.2017, а по расписке от 08.12.2017 передавались деньги, но они не имеют отношения к оспариваемой сделке, надлежащими доказательствами не подтверждены, а потому не принимаются судом. 

На основании изложенного, договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 30.11.2017 между ФИО1 и ФИО2 суд признает недействительным (притворным) и применяет последствия недействительности вышеуказанного договора путем возврата в собственность ФИО1 указанного в договоре недвижимого имущества. 

Поскольку стороны не отрицают, что по договору займа от 08.12.2017, оформленного распиской № 1, остаток задолженности ФИО1 составляет 170 000 руб., а также не отрицают тот факт, что по вышеуказанному договору купли-продажи фактически в день заключения деньги не передавались, суд в порядке применения последствий недействительности сделки взыскивает со ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере оставшегося долга - 170 000 руб. 

В силу ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с частью жилого дома, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. 

В соответствии со ст.144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. 

Поскольку решением суда исковые требования удовлетворены, меры пор обеспечению иска были приняты с целью предотвратить ответчику возможность произвести отчуждение спорного имущества, решением суда договор купи-продажи, явившийся основанием для возникновения у ответчика права собственности на спорное недвижимое имущество, признан недействительным, со дня вступления решения суда в законную силу следует отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 28.06.2019.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным (притворным) договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 30 ноября 2017 года между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности вышеуказанного договора путем возврата в собственность ФИО1 земельного участка с частью жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 170 000 руб. (сто семьдесят тысяч рублей).

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с частью жилого дома, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 300 руб. (триста рублей). 

Со дня вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Нытвенского районного суда от 28 июня 2019 г. в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м. и части жилого дома (квартиры) с кадастровым номером №, общей площадью 74,2 кв.м., принадлежащих на праве собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.В. Волкова