Дело № 3а-1043/2021 

22OS0000-01-2021-000731-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Алтайская топливная компания» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец АО «Алтайская топливная компания» обратилось в 

<

адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанными выше объектами недвижимости административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данных земельных участков, утвержденная приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***, является завышенной, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем АО «Алтайская топливная компания» просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

Представители административного истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании просили об удовлетворении заявленных требований, изложенных в уточненном административном иске (л.д.136-137 т.2), просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном оценщиков согласно уточненным отчетам о рыночной стоимости.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайского края (далее 

<

адрес>имущество), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации 

<

адрес>», администрация 

<

адрес> Алтайского края, администрации 

<

адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от 

<

адрес>имущество, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителей административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления. 

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что АО «Алтайская топливная компания» на праве аренды владеет следующими земельными участками:

- с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 26 184 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для эксплуатации сооружения – железнодорожный подъездной путь, участок предоставлен на срок – 49 лет (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.63-66 т.1); 

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 46 907 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружени, участок предоставлен на срок – 49 лет (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.67-70 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 2 508 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для эксплуатации нежилого здания, участок предоставлен на срок – 49 лет (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.71-74 т.1); 

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 23 697 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для производственной деятельности, участок предоставлен на срок – 25 лет (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.82-85,86 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 17 459 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для эксплуатации здания автовесовой, гаража-склада с бытовыми помещениями, железнодорожного тупика ***, участок предоставлен на срок – 25 лет (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.90-93,94 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в 140 метрах на юго-запад от здания административно-бытового корпуса по 

<

адрес>, площадью 25 889 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для обслуживания промышленных объектов, участок предоставлен на срок по ДД.ММ.ГГ (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.75-77 т.1);

- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 6 662 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, цель использования – для обслуживания промышленных объектов, участок предоставлен на срок по ДД.ММ.ГГ (договор аренды от ДД.ММ.ГГ - л.д.7879,80 т.1).

Как следует из данных договоров аренды, арендная плата определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков напрямую затрагивают права и обязанности АО «Алтайская топливная компания», как плательщика арендной платы. 

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость этих земельных участков установлена в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** – 12 243 376,56 руб., 

- с кадастровым номером *** – 21 933 244,13 руб., 

- с кадастровым номером *** – 1 172 715,72 руб., 

- с кадастровым номером *** – 8 621 442,54 руб., 

- с кадастровым номером *** – 6 351 933,38 руб., 

- с кадастровым номером *** – 10 495 659,49 руб., 

- с кадастровым номером *** – 2 700 841,42 руб., 

дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.56-62 т.1). 

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены уточненные отчеты об оценке ***, *** и ***, составленные ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Партнер» ФИО3, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ указанных земельных участков установлена в следующих размерах:- с кадастровым номером *** – 3 873 654 руб., 

- с кадастровым номером *** – 6 939 409 руб., 

- с кадастровым номером *** – 479 668 руб., 

- с кадастровым номером *** – 3 554 550 руб., 

- с кадастровым номером *** – 2 758 522 руб., 

- с кадастровым номером *** – 3 831 572 руб., 

- с кадастровым номером *** – 1 276 104 руб. (л.д.139-209 т.2, л.д.2-85,86-160 т.3). 

Исследовав данные отчеты, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. 

Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценочной организации. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Кроме того, данные отчеты подготовлены оценщиком с учетом ранее поступивших со стороны 

<

адрес>имущество замечаний к ранее представленным отчетам.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***. 

Отчет об оценке подготовлены оценщиком ФИО3, являющейся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков, т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. 

Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО3 подтвердил достоверность своего исследования, дал мотивированные возражения относительно указанных 

<

адрес>имущество замечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения. 

Относительно корректировки на торг ФИО3 пояснил, что при исследовании оценщик имеет право выбирать наиболее корректные с его точки зрения корректировки. Усредненные значения минимизируют возможные ошибки и выбросы вследствие большого массива информации. Кроме того, разница в корректировке по расширенному интервалу составляет от 7,3 (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. и уровнем дохода ниже среднего) до 16,4% (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. с уровнем доходов выше среднего), оценщиком была применена средняя корректировка 11,9%, так как определить уровень дохода населения не представилось возможным.

Оценщик подтвердил, что в отчете *** содержится описка на странице 33, где указано об активности рынка. Фактически рынок земельных участков в 

<

адрес> и 

<

адрес> характеризуется низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцом и редкими сделками, что свидетельствует о неактивном рынке, с учетом которого и была применена поправка на торг. 

Также ФИО3 отметил, что так как все аналоги находятся в черте населенных пунктов, окружены застройкой ОКС, поэтому он считает, что они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке (в том числе наличие железнодорожных путей) не может быть учтено, так как оценивается земельный участок оценивается для оспаривания кадастровой стоимости без улучшений, что следует из п.20 ФСО ***. В то же время оценщик учел, что по аналогу *** (

<

адрес>) уже проходит газопровод в отличие от объектов оценки, поэтому к нему и была применена соответствующая корректировка.

Относительно расположения объектов оценки, расположенных в 

<

адрес>, и аналогов *** и *** оценщик указал, что их расположение относительно автомагистралей одинаковое, поскольку аналоги расположены в непосредственный близости (200 м.) от 

<

адрес>, которая является крупной автомагистралью, по которой осуществляется выезд из 

<

адрес> как в сторону Барнаула через 

<

адрес>, так и по Тогульскому тракту 

<

адрес> в сторону 

<

адрес> и на 

<

адрес>. При этом для земель промышленного назначения не имеет значения выход непосредственно на красную линии автомагистрали, как это важно для офисно-торговых объектов, главное, чтобы был организован свободный подъезд к дороге. 

Основания не доверять данным пояснениям у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. 

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки (ФИО4, ФИО5), считает, что нарушений п.5 ФСО***, подп.«б»,«д» п.22 ФСО *** не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях 

<

адрес>имущество доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования АО «Алтайская топливная компания».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Алтайская топливная компания» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 26 184 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 3 873 654 рубля. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 46 907 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 6 939 409 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 2 508 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 479 668 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 23 697 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 3 554 550 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 17 459 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 758 522 рублЯ. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 25 889 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 3 831 572 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 6 662 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 1 279 104 рубля.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова 

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.